降价观察
2026年8月的降价动向
2026年8月，一都三县下调报价的在售房源有 26,628 套，上调的有 4,072 套。降价件数跟着在售量走，降幅中位数不受在售量影响，它衡量的是卖方到底让了多少。
各类型的降幅
#整栋收益、分户公寓、独栋、土地的降幅中位数，它的走势，以及2026年8月的明细。件数跟着在售量走，降幅中位数不受在售量影响，它衡量的是卖方到底让了多少。
一栋收益
5.3%
环比 ±0.0pt
1,485 件
区分公寓
4.2%
环比 +0.2pt
10,989 件
独栋
3.9%
环比 ±0.0pt
10,137 件
土地
7.5%
环比 +0.1pt
4,017 件
| 类型 | 降价件数 | 降幅中位数 | 最深的两成 | 环比 | 涨价件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一栋收益 | 1,485 | 5.3% | 10.0% | 0.0pt | 328 |
| 東京都 | 767 | 5.0% | 9.3% | 0.0pt | 167 |
| 神奈川県 | 287 | 5.2% | 10.0% | +0.1pt | 62 |
| 埼玉県 | 198 | 5.8% | 11.8% | -0.5pt | 40 |
| 千葉県 | 202 | 5.7% | 11.7% | +0.1pt | 54 |
| 区分公寓 | 10,989 | 4.2% | 7.7% | +0.2pt | 2,027 |
| 東京都 | 6,778 | 3.9% | 7.1% | +0.1pt | 1,170 |
| 神奈川県 | 2,272 | 4.6% | 8.5% | +0.2pt | 457 |
| 埼玉県 | 1,134 | 5.0% | 9.1% | +0.5pt | 216 |
| 千葉県 | 805 | 4.8% | 9.9% | -0.2pt | 183 |
| 独栋 | 10,137 | 3.9% | 7.2% | 0.0pt | 945 |
| 東京都 | 2,399 | 3.7% | 7.4% | -0.2pt | 279 |
| 神奈川県 | 2,779 | 3.7% | 6.6% | -0.1pt | 221 |
| 埼玉県 | 2,858 | 3.9% | 6.9% | +0.2pt | 214 |
| 千葉県 | 1,983 | 4.3% | 8.8% | +0.1pt | 191 |
| 土地 | 4,017 | 7.5% | 15.8% | +0.1pt | 772 |
| 東京都 | 1,243 | 6.3% | 12.9% | +0.3pt | 274 |
| 神奈川県 | 965 | 7.0% | 13.9% | +0.3pt | 99 |
| 埼玉県 | 954 | 8.1% | 17.1% | -0.3pt | 168 |
| 千葉県 | 821 | 9.3% | 23.1% | -0.7pt | 227 |
在检索中查看正在降价的物件需登录（免费）
检索返回的是当前处于降价状态的物件，与本期统计的 2026年8月 降价并非同一批。
统计口径
- 「降价」指同一房源的价格改定履历中，低于它自己上一次报价的那一次改定。涨价和持平不计入。
- 降幅 =（上次报价 − 本次报价）÷ 上次报价。页面上是当月的中位数，不是平均数。
- 按价格改定发生的当天计入。
- 覆盖一都三县的买卖房源，不论当前是公开中还是已成交。
- 「最深的两成」指每五次降价里有一次比这个幅度更深。
- 都县行里标色的是该类型、该列中最大的值。各列的方向并不一致（件数、降幅、环比、涨价件数），所以颜色只表示大小，不表示好坏。
数据解读
- 2026年8月，一都三县下调报价的房源有 26,628 件，上调的有 4,072 件，降价是涨价的 6.5 倍。
- 2026年8月的降幅中位数，土地最深 7.5%，独栋最浅 3.9%，相差 3.6pt。也就是说土地的卖方让的幅度约是独栋的 1.9 倍。
- 土地不只是中位数 7.5% 最深，尾部也最长：每五次降价有一次超过 15.8%。它是同类里结果差异最大的一种。
- 2026年8月的一栋收益降价 1,485 件，降幅中位数 5.3%，每五次降价有一次超过 10.0%。
- 2026年8月的土地降价 4,017 件，降幅中位数 7.5%，每五次降价有一次超过 15.8%。
- 四个类型的环比变动都没超过 0.2pt。2026年7月和2026年8月的卖方让步程度几乎没变。
降幅中位数的走势
| 月份 | 一栋收益 | 区分公寓 | 独栋 | 土地 |
|---|---|---|---|---|
| 2025-07 | 4.8% | 4.4% | 3.9% | 7.4% |
| 2025-08 | 5.0% | 4.4% | 4.0% | 7.2% |
| 2025-09 | 4.9% | 4.4% | 4.0% | 7.2% |
| 2025-10 | 5.3% | 4.3% | 3.9% | 7.4% |
| 2025-11 | 5.2% | 4.4% | 3.9% | 7.2% |
| 2025-12 | 5.6% | 4.3% | 4.0% | 7.4% |
| 2026-01 | 5.3% | 4.3% | 4.2% | 7.1% |
| 2026-02 | 5.5% | 4.4% | 4.2% | 7.3% |
| 2026-03 | 5.4% | 4.4% | 4.2% | 7.4% |
| 2026-04 | 5.4% | 4.4% | 4.2% | 7.2% |
| 2026-05 | 5.6% | 4.5% | 4.3% | 7.7% |
| 2026-06 | 5.3% | 4.2% | 4.0% | 7.3% |
| 2026-07 | 5.3% | 4.0% | 3.9% | 7.4% |
| 2026-08 | 5.3% | 4.2% | 3.9% | 7.5% |
统计口径
- 各类型的降幅中位数。图上画的是比率而不是件数：价格改定的去重逻辑在 2026 年 6 月修正过，之前的件数不具可比性。
数据解读
- 一栋收益的降幅中位数从期初 3 个月均值 4.9% 走到最近 3 个月均值 5.3%，深了 0.4pt。
- 在列出的 14 个月里，一栋收益降幅最深的是2025年12月的 5.6%。
各市区町村降幅排行
#东京都的市区町村，按降幅中位数由深到浅。只列 10 件以上的区域，样本量小，名次每个月都会变。
一栋收益
区分公寓
独栋
各类型首次降价前的天数
#从挂牌到价格第一次松动的天数中位数。
| 类型 | 首次降价前的天数（中位数） | 条数 |
|---|---|---|
| 一栋收益 | 156 天 | 1,492 |
| 区分公寓 | 77 天 | 10,998 |
| 独栋 | 140 天 | 10,132 |
| 土地 | 108 天 | 3,983 |
数据解读
- 从挂牌到价格第一次松动，一栋收益最久，中位数 156 天；区分公寓最快，77 天。
- 一栋收益走到首次降价所需的时间约是区分公寓的 2.0 倍，大概 5 个月。对买家来说，一栋收益刚挂牌时没什么理由出手。
再降价与降价后的成交率
#接着再降一次的频率，以及降价换来成交的比例。
各类型降价次数分布
| 类型 | 1 次 | 2 次 | 3 次 | 4 次以上 | 降 2 次以上的比例 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一栋收益 | 7,658 | 2,451 | 909 | 705 | 34.7% |
| 区分公寓 | 50,046 | 17,541 | 7,045 | 6,011 | 37.9% |
| 独栋 | 42,193 | 18,437 | 8,934 | 9,069 | 46.3% |
| 土地 | 28,833 | 8,260 | 2,523 | 1,587 | 30.0% |
统计口径
- 过去 12 个月里至少降过一次价的房源，按降价次数的分布。
数据解读
- 独栋降过四次以上的有 9,069 件，多于只降三次的 8,934 件——和其他类型「越往后越少」的规律相反。降起来停不住的库存，在这个类型上积得最多。
- 过去 12 个月至少降过一次价的独栋共 78,633 件，其中 46.3% 降了两次以上。土地最低，为 30.0%。
降价后 90 天内的成交率
| 类型 | 2026-05 降价 | 90 天内成交 | 成交率 |
|---|---|---|---|
| 一栋收益 | 1,509 | 197 | 13.1% |
| 区分公寓 | 11,245 | 1,146 | 10.2% |
| 独栋 | 10,746 | 2,509 | 23.3% |
| 土地 | 5,354 | 1,250 | 23.3% |
统计口径
- 追踪 90 天就要花 90 天，所以这一节看的是 2026-05 降价的房源，不是当月的。
数据解读
- 2026年5月降过价的一栋收益共 1,509 件，90 天内走到成交的有 197 件，13.1%。剩下的 86.9% 过了三个月还没卖掉。
- 在2026年5月这一批里，降价最管用的是独栋的 23.3%，最不管用的是区分公寓的 10.2%。
- 最管用的独栋和最不管用的区分公寓之间差了 2.3 倍。同样的降幅，卖的东西不同，换来成交的概率也不同。
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