东京都心二手公寓让价了吗：港区回落、在库大增

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东京都心二手公寓的价格调整已经出现，但只集中在最贵的港区和千代田区的夏季高点之后；更普遍的信号是挂牌在库一年多了七八成，而租金几乎没动，区分投资者能争取的回报只能来自议价。

一份网格报告看到的变化

11月7日，ゴールドオンライン转载了不动产科技调研机构つくる总研的《都内中古マンション市場調査レポート（2026年7-9月期）》。报告把东京都划成12,939个250米网格，取每个网格半径800米内、竣工1年以上30年以内、专有面积40㎡以上的RC/SRC公寓，计算挂牌㎡单价的平均值。

按网格简单平均，2026年7–9月的挂牌单价环比上涨1.6%（中位数1.0%），同比上涨13.1%（中位数12.7%）。大部分地点仍在涨，但环比下降的网格明显增多；按同比看，千代田区、港区、目黑区等都心地带出现了低于去年的地点。报告的判断是：市场正在从“全面上涨”转向“按房源挑选”，条件偏弱、定价偏高的房源要先向买方让步。

需要说明的是，这份报告用的是挂牌价，不是成交价，也没有控制同一网格内房龄与户型的变化。它说明价格动能在减弱，并不能直接说明某一套房子贬值了多少。

成交侧的数据已经先走一步。ダイヤモンド不動産研究所整理的東日本不動産流通機構（REINS）数据显示，2026年9月东京都二手公寓成约价格为6,728万日元，同比下降3.3%，连续两个月低于去年；同月挂牌价格却同比上涨11.3%，达到8,999万日元。卖方的报价和买方实际愿意付的价格，差距还在扩大。

区级数据：港区已经回落，千代田区从高点下来，目黑区还在涨

网格报告里的“前年割れ”是点状的。我们用Urbalytics市场报告的区级月次数据，看三区挂牌㎡单价中位数在过去一年的路径。

港区：2025年10月为249.2万日元，2026年7月为249.1万日元，2026年10月降至234.6万日元（1,576件），同比下降约5.9%。

千代田区：2025年10月为187.4万日元，2026年7月升至243.7万日元，10月回落到215.7万日元（366件），比去年仍高约15%，但比7月低了约一成。

目黑区：127.3万日元、157.5万日元、164.8万日元（520件），仍在上涨。作为参照，东京都整体为93.6万日元、109.7万日元、118.5万日元。

港区挂牌㎡单价从249.2万日元降至234.6万日元，千代田区从7月的243.7万日元回落至215.7万日元，目黑区升至164.8万日元 — 都心三区二手公寓挂牌㎡单价中位数（来源：Urbalytics 市场报告区分マンション月次集计，2026年10月）

三区走势不同，原因并不神秘。港区的单价本来就是东京都平均的约两倍，利率上升后能接盘的买家最先变少；千代田区样本少，去年10月只有198件，挂牌的面积中位数也从45.1㎡变成51.1㎡，同比数字受房源构成影响较大，看“从7月高点回落”更可靠；目黑区的单价只有港区的七成左右，仍有自住家庭在接手。

所以，“都心开始降价”这句话要说得更具体：降的是港区整体和千代田区的夏季高点，目黑区目前只是部分地点转弱。

比价格更明确的信号：在库一年多了七八成

价格中位数会受房源构成干扰，挂牌件数的变化则直接得多。2026年10月，港区的二手公寓挂牌为1,576件，去年同月为864件，增加82.4%；千代田区从198件增至366件，增加84.8%；目黑区从306件增至520件，增加69.9%。东京都整体从12,095件增至17,645件，增加45.9%。

挂牌在库同比：千代田区增加84.8%，港区82.4%，目黑区69.9%，东京都整体45.9% — 二手公寓挂牌在库同比增幅（来源：Urbalytics 市场报告区分マンション在库月次集计，2026年10月）

三区的在库增速比全都快了二十多到近四十个百分点。降价也已经发生：Urbalytics的降价追踪显示，2026年8月港区有700件二手公寓下调了挂牌价，降幅中位数为4.0%；千代田区136件，中位数4.4%；目黑区220件，中位数3.5%。

对买方来说，这意味着谈判条件变了。可比房源比一年前多了不少，卖方很难再只凭“附近刚卖出的高价”坚持报价。

Urbalytics 数据洞察

同一区里的价格中位数可能因为房源构成而上下摆动，在库件数和降价件数受构成影响较小。判断都心市场是否转向时，先看在库与降价，再看单价，顺序更稳妥。各区的月度数字可在港区二手公寓市场报告等区级页面查看。

租金没有跟着涨，收益率只能靠价格改善

对区分投资者来说，价格松动是好消息还是坏消息，要看租金。我们用Urbalytics招租数据，统计三区专有面积40㎡以上、1996年以后竣工的公寓招租挂牌（含管理费），按首次观测季度比较每坪月租的平均值。

港区从2025年7–9月的2.47万日元降到2026年7–9月的2.41万日元，下降2.4%；千代田区从2.03万日元到2.04万日元，几乎持平；目黑区从1.75万日元升到1.85万日元，上涨5.7%。2025年的季度样本只有24–90件，千代田区尤其只能作参考，但方向是一致的：家庭型公寓的租金在都心没有出现明显上涨。

港区挂牌单价同比-5.9%、招租单价-2.4%；千代田区+15.1%与+0.5%；目黑区+29.5%与+5.7% — 挂牌㎡单价与家庭型招租单价的同比变化（来源：Urbalytics 市场报告与招租数据，2026年11月7日查询）

把两组变化放在一起，港区是价格和租金同时小幅走低，千代田区和目黑区则是价格的涨幅远超租金。后两区这一年买入的房子，收益率比一年前更薄。

一栋出租楼的挂牌数据可以作为同一地段收益水平的参照。港区一栋收益物件的表面利回り中位数从2025年10月的3.00%（35件）升至2026年10月的3.55%（42件），目黑区从3.87%（48件）升至4.03%（44件），东京都平均则维持在5.10%与5.11%。两区样本只有四十件左右，一两栋就能让中位数变动，但都心收益率回升的方向与区分市场一致。

港区一栋表面利回り中位数由3.00%升至3.55%，目黑区由3.87%升至4.03%，东京都平均5.10%与5.11%基本持平 — 一栋出租楼表面利回り中位数（来源：Urbalytics 市场报告一棟収益月次集计，2026年10月）

回升的原因在资金成本。日本银行在9月18日把政策利率上调到1.25%左右，10月会议维持不变；10年期国债收益率在9月1日约30年来首次超过3%，10月发行的10年期国债票面利率定为3.1%。

港区一栋的表面利回り中位数仍在3.5%附近，扣除管理、修缮和空置后的净收益更低，用贷款买入几乎没有正杠杆。在租金不涨的前提下，要让收益率追上资金成本，只能等价格继续调整。

现在买都心区分，议价应该从哪里开始

港区和千代田区的挂牌价已经离开高点，但离“便宜”还远。更现实的做法是把议价基准从“最近的成交高价”换成“同栋或同街区的现行招租租金”。以家庭型房源为例，先用同栋近期的招租单价乘以面积和12个月，再除以挂牌价，算出这套房子的表面利回り，与当前借款利率比较；差距越小，就越有理由要求卖方让价。

在库多了八成以后，挂牌时间长、已经降过一次价的房源，是最值得出价的对象。8月港区700件降价的中位数只有4.0%，看起来多数卖方还停留在小幅试探；对于在库超过三个月、仍按夏季价格挂牌的房子，买方没有必要接受同样的幅度。

目黑区情况不同。价格仍在涨，租金也涨了5.7%，涨价背后有自住需求支撑。但这一年价格涨幅远大于租金，按今天的价格买入，收益率比去年更低。投资者更适合等待在库继续积累，而不是追价。

这一轮调整由利率驱动，也会受利率左右。日银下一次加息的时点、长期利率能否稳定在3%附近，决定了都心的价格是继续往下靠，还是在当前水平横盘。

数据说明

区级价格与在库来自Urbalytics市场报告的区分マンション月次集计：价格为挂牌价（含已成交的挂牌记录）中位数，按区内全部房龄和面积统计，与つくる总研限定竣工30年以内、40㎡以上的口径不同，两者不能直接比较涨跌幅。在库为当月挂牌件数，不是成交件数。降价件数与降幅来自同一页面的降价追踪（2026年8月）。

租金为Urbalytics招租数据中的挂牌租金（含管理费），不是签约租金；样本以首次观测日期分季度，2025年季度的样本明显少于2026年，季度平均值也会受房源构成影响。一栋利回り为挂牌价格计算的表面利回り，未扣除费用，年收入可能是满租假设或现况。

如需进一步查看各区的月度走势，可参考东京都市场报告。关于都心降价的扩散路径，我们此前分析过降价从都心与湾岸开始、胜どき近六成降价，以及1亿日元上下的房源降价最多、5,000万日元以下几乎未动。