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40㎡以下小户型降价最少，越新、越大的房子越容易降
东京公寓观察是用 Urbalytics 挂牌数据定期追踪东京二手公寓行情的系列。
截至2026年10月中旬，东京23区在售的二手公寓里，有45.6%在最近3个月降过挂牌价，比上一篇（10月14日前后）的44.3%又高了1.3个百分点。上一篇看的是降价发生在哪里，这一篇看什么样的房子先降：塔楼还是普通公寓、新房还是老房、大户型还是小户型。
「降价比例」的定义和前两篇相同：最近3个月有挂牌记录的二手公寓中，挂牌价比上一次记录低的房源所占的比例。它统计的是降过价的房子有多少，不是房价跌了多少。
塔楼比普通公寓高14个百分点
塔楼公寓挂牌4,918套，有57.8%降过价；普通公寓26,981套，是43.4%，相差14个百分点。降幅中位数也是塔楼大：塔楼5.6%，普通公寓4.6%。按1亿日元的房子算，塔楼一次大约降560万，普通公寓大约460万。
塔楼里面，楼层越高降得越多：20层以上的高层住户60.4%降过价，19层以下是55.7%。高层住户的挂牌单价通常比低层高，降价也更多。本文的「塔楼」，是指楼内挂牌记录中出现过20层以上住户的楼。
越新的房子，越容易降价
按竣工年份分组，房龄5年以内（2021年以后竣工）52.1%，降幅中位数5.3%；6〜15年48.2%；16〜30年46.3%；31年以上（1995年以前竣工）41.7%。房龄越短，降价的比例越高，5年以内的新房比31年以上的老房高10个百分点。新房的价格是按最近两三年的高位定的，挂出来以后最容易发现卖不动。这是根据数据做的推测。
把塔楼单独拿出来看，房龄6〜15年的塔楼有60.6%降过价，是所有分组里最高的。
越大的房子越容易降价，40㎡以下小户型最稳
按面积分组，40㎡以下39.4%，40〜60㎡46.3%，60〜80㎡48.2%，80㎡以上51.4%。面积越大，降价的比例越高，80㎡以上比40㎡以下高12个百分点。40㎡以下的小户型多是一人住或用来出租的，租房需求稳，买家多是看租金回报的投资者，挂牌价没有跟着自住盘涨那么多，降价的压力也小。这也是根据数据做的推测，租金回报的对比放在本系列后面。
不过小户型一旦降价，降幅并不小，中位数5.1%，和80㎡以上的大户型相同。
对买家、卖家意味着什么
买家：塔楼、房龄15年以内、80㎡以上的房子，挂出来以后有一半以上会在3个月内降价，一次降5%到6%。想买这类房子的，挂牌时间越长，议价空间越大。
卖家：手上是塔楼高层或新房的，按两三年前的成交价定价，很可能要降价。小户型的降价压力最小，但一旦要降，幅度也在5%左右。
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统计口径
东京23区的二手公寓，截至2026年10月19日前后的近90天内有挂牌记录的32,035套。降价＝这90天内某次挂牌价比上一次记录低；降幅＝每套降价房源在这90天内最大一次降幅的中位数。塔楼＝楼内挂牌记录中最高楼层为20层以上的楼（按挂牌数据推定，不是登记的总层数）。房龄按竣工年份计算，面积为专有面积。均为挂牌价，不是成交价。数据：Urbalytics 挂牌价格数据，2026年10月统计。
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封面图：AI生成示意图（Higgsfield）
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