東京マンション相場ウォッチ（2026.10 #3）｜値下げはタワマン・築浅・広い住戸から

40㎡未満は値下げが最も少なく、築浅・広い住戸ほど値下げしやすい

東京マンション相場ウォッチは、Urbalyticsの売出データで東京の中古マンション相場を定点観測するシリーズです。

2026年10月中旬時点で、東京23区で売出中の中古マンションのうち45.6%が、直近3か月の間に売出価格を下げていました。前回（10月14日前後）の44.3%から1.3ポイント上がっています。前回は値下げがどこで起きているかを見ましたが、今回はどんな物件から値下げが始まっているか、タワーかそれ以外か、築浅か築古か、広い住戸か狭い住戸かで比べます。

「値下げ物件の割合」はこれまでと同じ定義で、直近3か月に売出記録がある中古マンションのうち、売出価格が前回の記録より下がった物件の割合です。値下げした物件の「数」の割合で、相場が下がった率ではありません。

タワーはタワー以外より14ポイント高い

タワーマンションの売出4,918戸のうち57.8%が値下げしていました。タワー以外の26,981戸は43.4%で、14ポイントの差があります。下げ幅の中央値もタワー5.6%、タワー以外4.6%で、1億円の物件ならタワーは1回560万円前後、タワー以外は460万円前後です。

タワーの中でも、20階以上の住戸は60.4%、19階以下は55.7%と、高層階ほど値下げが多くなっています。高層階は売出単価が高めで、値下げも多いという結果です。本記事の「タワー」は、建物内の売出記録に20階以上の住戸があるマンションを指します。

築浅ほど値下げしやすい

築年数別では、築5年以内（2021年以降竣工）が52.1%（下げ幅5.3%）、築6〜15年が48.2%、築16〜30年が46.3%、築31年以上（1995年以前竣工）が41.7%でした。築浅ほど割合が高く、築5年以内は築31年以上より10ポイント高くなっています。築浅物件はここ2〜3年の高い水準で価格が付いているため、売り出してから売れにくさが表に出やすいと考えられます。

タワーに限ると、築6〜15年のタワーは60.6%が値下げしており、すべての区分の中で最も高い割合でした。

広い住戸ほど値下げしやすく、40㎡未満は最も安定

専有面積別では、40㎡未満が39.4%、40〜60㎡が46.3%、60〜80㎡が48.2%、80㎡以上が51.4%でした。広い住戸ほど割合が高く、80㎡以上は40㎡未満より12ポイント高くなっています。40㎡未満の住戸は単身向けや賃貸に回されることが多く、賃貸需要が安定しているうえ、買い手の多くは利回りを見る投資家です。売出価格が実需向けの住戸ほど上がっておらず、値下げの圧力も小さいと考えられます（利回りの比較はシリーズの後の回で取り上げます）。

ただし、40㎡未満でも値下げするときの下げ幅は中央値5.1%で、80㎡以上と同じです。

買い手・売り手にとっての意味

買い手：タワー、築15年以内、80㎡以上の物件は、売りに出たうち半数以上が3か月以内に値下げし、1回の下げ幅は5〜6%です。こうした物件は、売出期間が長いほど交渉の余地があります。

売り手：タワーの高層階や築浅物件を2〜3年前の成約価格で売り出すと、値下げが必要になる可能性が高くなります。40㎡未満は値下げの圧力が最も小さいものの、下げるときは5%前後になります。

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集計方法

東京23区の中古マンションで、2026年10月19日前後までの90日間に売出記録がある32,035戸。値下げ＝その90日間のいずれかの売出価格が前回の記録より低い物件。下げ幅＝値下げ物件ごとの90日間で最大の下げ率の中央値。タワー＝建物内の売出記録の最高階が20階以上のマンション（売出データからの推定で、登記上の階数ではありません）。築年数は竣工年から計算。面積は専有面積。すべて売出価格で、成約価格ではありません。データ：Urbalytics 売出価格データ（2026年10月集計）。

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アイキャッチ画像：AI生成イメージ（Higgsfield）