東京23区の中古マンション、4割が値下げ。値下げ物件は1年で5割増

2026年9月末時点で、東京23区で売り出されている中古マンションのうち41.0%が、直近3か月の間に売出価格を下げていました。1年前の35.1%から6ポイント近く上がり、今回集計した13か月の中で最も高い水準です。

ここでいう「値下げ物件の割合」は、直近3か月に売出記録がある中古マンションのうち、売出価格が前回の記録より下がった物件の割合です。値下げした物件の「数」の割合で、相場が下がった率ではありません。

値下げ物件の割合は41%、1年で最も高い

2025年秋から2026年4月にかけて、割合は35%前後から39%まで上がり続けました。6〜7月に31%まで下がったのは、この時期に新しく売り出された物件が急に増え、まだ値下げのタイミングに来ていなかったためです。8〜9月にはこれらの物件が値下げを始め、割合は41%まで戻りました。

売出も値下げも増加、買い手に交渉の余地

売出物件の数と値下げ物件の数を並べると、動きがよく分かります。1年間で売出中の中古マンションは24,455戸から32,786戸へ34%増え、値下げした物件は8,588戸から13,455戸へ57%増えました。

売出が増えたのは、売りたい人が増えたということです。値下げがそれ以上のペースで増えているのは、最初の価格では売れない物件が増えているということです。両方が同時に増えるのは取引のペースが落ちている状態で、買い手に価格交渉の余地が出てきています。

ただし、1回の値下げは大きくありません。値下げした物件の下げ幅は中央値で4.4〜4.6%のまま変わらず、1億円の物件なら1回450万円前後です。売主はまだ少しずつ下げて様子を見ている段階で、投げ売りは出ていません。価格水準も高いままです。東京カンテイによると、2026年6月の東京23区の中古マンション平均売出価格（70㎡換算）は1億2,741万円で、前月比0.8%と26か月ぶりに下がりましたが、1年前と比べるとまだ23.3%高い水準です。

値下げは都心に集中、中央区・港区は半数

区別に見ると（10月7日までの直近3か月）、23区全体で売出物件の42.7%が値下げしていました。中央区50.4%、港区49.6%、渋谷区49.4%が高く、千代田・中央・港の都心3区を合わせると49.2%で、ほぼ2戸に1戸です。最も低い足立区は34.7%でした。下げ幅も都心のほうが大きく、中央区5.3%、港区5.2%に対し、周辺の区は多くが4.2〜4.6%です。価格が高い区ほど、調整が早く始まっています。

買い手・売り手・投資家にとっての意味

買い手：都心では、売りに出た物件の半数が3か月以内に値下げし、1回の下げ幅は5%前後です。売出期間が長い物件ほど交渉の余地があります。

売り手：ピーク時の価格で売りに出すと、都心では3か月以内に値下げする可能性がほぼ半分です。価格を決めるときは、去年の成約価格より、同じ建物・同じ駅の直近の売出と値下げの記録を参考にしたほうが現実的です。

投資家：売出価格が下がったあと、新しい価格で計算した利回りがどれだけ上がるかは、このシリーズの後の回で取り上げます。

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集計方法

東京23区の中古マンション。売出中＝各時点までの90日間に売出記録がある物件。値下げ＝その90日間のいずれかの売出価格が前回の記録より低い物件。下げ幅＝値下げ物件ごとの90日間で最大の下げ率の中央値。すべて売出価格で、成約価格ではありません。データ：Urbalytics 売出価格データ（2026年10月集計）。

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参考文献

1. テレ東BIZ「東京23区 中古マンション下落 価格高騰に消費者追いつけず」（2026年7月23日） https://txbiz.tv-tokyo.co.jp/wbs/news/post_345328

2. Bloomberg（Yahoo!ニュース転載）「東京23区の中古マンション価格、26カ月ぶり下落－調整局面入りか注目」（2026年7月23日） https://news.yahoo.co.jp/articles/15984b952eaac4f80cceae31089aa7397ed95d40

アイキャッチ画像：AI生成イメージ（Higgsfield）