东京23区二手公寓：四成在降价，一年里降价房源多了五成

截至2026年9月底，东京23区在售的二手公寓里，有41.0%在最近3个月降过挂牌价，比一年前的35.1%高了近6个百分点，也是我们这13个月数据里最高的一个月。

这里的「降价比例」，指最近3个月有挂牌记录的二手公寓中，挂牌价比上一次记录低的房源所占的比例。它统计的是降过价的房子有多少，不是房价跌了多少。

降价比例升到41%，是一年来最高

从2025年秋到2026年4月，比例从35%左右一路升到39%。6〜7月一度回落到31%，是因为这段时间新挂牌的房子集中增加，还没到降价的时候；8〜9月这批房子开始降价，比例回升到41%。

挂牌更多、降价更多：买方开始有议价空间

把挂牌数量和降价数量放在一起看更清楚。一年里，在售的二手公寓从24,455套增加到32,786套，多了34%；降过价的从8,588套增加到13,455套，多了57%。

挂牌变多，说明想卖的人变多了；降价的增长比挂牌更快，说明按原价卖不掉的房子在增加。两者同时上升，意味着交易节奏在放慢，买家开始有讨价还价的余地。

不过每次降得并不多。降过价的房子，降幅中位数一直在4.4%到4.6%之间，1亿日元的房子一次大约降450万，卖家还在小幅试探，没有出现甩卖。价格本身也还在高位：据东京カンテイ统计，2026年6月23区二手公寓平均挂牌价（70㎡换算）为1亿2,741万日元，26个月来首次环比下跌0.8%，但仍比一年前高23.3%。

降价集中在都心：中央区、港区一半房源降过价

按区看（截至10月7日的近3个月），23区整体有42.7%的在售房源降过价。中央区50.4%、港区49.6%、涩谷区49.4%最高，千代田、中央、港这都心3区合计49.2%，几乎每两套就有一套；足立区34.7%最低。都心的降幅也更大，中央区5.3%、港区5.2%，郊外多在4.2%到4.6%。越贵的区，调整来得越早。

对买家、卖家、投资者意味着什么

买家：都心挂出来的房子，一半会在3个月内降价，一次5%左右。挂牌时间越长的房子，议价空间越大。

卖家：按高峰期价格挂牌，在都心有接近一半的概率要在3个月内降价。定价时参考同一栋楼、同一车站最近的挂牌和降价记录，比参考去年的成交价更现实。

投资者：挂牌价下来以后，按新价格算的租金回报能提高多少，本系列后面会单独分析。

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统计口径

东京23区的二手公寓。在售房源＝各时点之前90天内有挂牌记录的房源；降价＝这90天内的某次挂牌价比上一次记录低；降幅＝每套降价房源在这90天内最大一次降幅的中位数。均为挂牌价，不是成交价。数据：Urbalytics 挂牌价格数据，2026年10月统计。

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参考资料

1. テレ東BIZ「東京23区 中古マンション下落 価格高騰に消費者追いつけず」（2026年7月23日） https://txbiz.tv-tokyo.co.jp/wbs/news/post_345328

2. Bloomberg（Yahoo!ニュース転載）「東京23区の中古マンション価格、26カ月ぶり下落－調整局面入りか注目」（2026年7月23日） https://news.yahoo.co.jp/articles/15984b952eaac4f80cceae31089aa7397ed95d40

封面图：AI生成示意图（Higgsfield）