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大江户线能否开进埼玉：新座市中部的「铁路空白」，与一座还画在纸上的新站

新座站一栋利回り中位数 8.30% ，大江户线终点光之丘只有5.45%，这道价差就是市场给「通不通地铁」开出的价格。 同样坐落在武藏野台地上，相隔不过几公里，两个车站周边的一栋收益楼，表面利回り中位数却差出了将近三个百分点。差别在哪里？一边是都营大江户线(都営大江戸線)的终点光之丘(光が丘)，另一边是被铁路绕开的埼玉县新座市。 2026年10月1日，健美家报道了新座市围绕大江户线延伸所做的新站周边城市规划。我们顺着报道找到了新座市2026年3月发布的规划方针原文和居民问卷结果，并用Urbalytics平台拉取了沿线5个车站的租金与利回り数据。 结论先说在前面：这是一个 确定性很低、时间轴很长 的题材，但它恰好揭示了日本郊外不动产估值里最朴素的一条规律。 一、一座被铁路「绕开」的城市 新座市位于埼玉县最南端，人口…