非居住者也能在日本贷款买房，只是银行把门槛写在了"年收入"那一行

日本确实有银行向非居住者放贷，但年收入1000万日元这道线，把多数人挡在了咨询电话之外。

一则银行家专访，把一扇平时看不见的门推开了一条缝

10月6日，《周刊经济学人Online》刊出了东京之星银行行长伊东武的专访。整篇访谈的主角是台湾客户与TSMC熊本驻在员，乍看和中文圈的买房读者没什么关系。

但访谈中间有一句话值得停下来读两遍：这家银行早在2014年就开发了一款名为"东京招福星"的不动产贷款，"非居住者也可以在通过规定审查后，使用购买日本国内不动产所需的融资"。

对长期在社交媒体上打听"人不在日本能不能贷款"的读者来说，这几乎是唯一一次来自银行一把手的正面回答。伊东在同一篇访谈里也说清了难点：外国籍人士若在日本没有住所或居住实态，按外汇法规定，连开一个普通银行账户都不容易。

这一点往往被中介轻描淡写地带过。反洗钱要求下的严格身份确认，不是银行刁难，而是制度本身给远程持有者设下的第一道闸门——贷款只是闸门之后的第二道。

东京之星银行能做这件事，也不是因为它特别激进，而是因为它2014年起成为台湾中国信托商业银行（CTBC）的子公司。母行的客户关系、会说中文的行员、台湾与香港两条专线电话，构成了这款产品的全部基础设施。

"东京招福星"逐条拆开：台湾1000万、香港1500万

银行官网把条件写得相当直白，几乎没有留下模糊空间，这在日本的金融产品页面里并不常见。

面向台湾居住者的版本要求：持中华民国（台湾）护照、居住在台湾、在税法上属于台湾居住者且不属于其他国家或地区的居民、能提交收入的公开证明。申请时年满20岁，完成还款时不超过75岁。

真正的分水岭在收入那一行：前一年度公开收入证明上的年收入1000万日元以上，或者净资产3000万日元以上。净资产的算法也写明了，是日本与台湾的金融资产加上日本持有不动产，再减去购房负债，按申请时汇率折成日元。

香港居住者的版本门槛更高：持香港身份证（PIC或IC）、主要收入来自香港，完成还款时的年龄上限收紧到65岁，收入线抬到年收入1500万日元或净资产4500万日元。两个版本的差距，大致可以理解为银行对两地收入证明与资产可核查性的不同评估。

其余条款对远程持有的人并不友好：

其一，签约时必须本人到东京之星银行总行柜台。申请虽可邮寄或以邮件提交PDF，但最后一步跑不掉一趟东京，这对只想远程操作的买家是硬成本。

其二，若用于投资，租金的汇入账户必须指定为该行的还款账户，这意味着租金现金流被绑定在同一家银行，后续换管理公司或换银行都要重新协商。

贷款期限为1年以上25年以内，额度从2000万日元起步，可用于一栋或区分的公寓、一栋公寓楼、一栋商业楼或区分的店铺与事务所，以及独栋住宅——覆盖面比多数人想象的宽。

至于利率，官网通篇没有登载，只留了一个中文专线号码：利率不公开，要打电话才知道。这一点本身就是信息：它说明定价是逐案谈的，而不是挂牌的。

住在日本的人走另一条路：没有永住权也组得上住宅贷款

把"外国人在日本能不能贷款"当成一个问题来问，其实混淆了两类完全不同的人。上一节说的是人在海外、买的是投资物件；而已经住在日本、要买自住房的外国人，走的是另一条通道，条件宽松得不是一点半点。

同一家银行的"Star住宅贷款（面向未取得永住权者）"把线划在这里：以正式员工身份在日本连续工作1年以上，税前年收入400万日元以上；或者年收入300万日元以上、且为正式员工并在40岁以下（需满足担保评估等条件）。公司董事与自营业者则要求在日本经营满3期。

利率是这条通道最值得看的数字：在指定工资转账账户、享受全期间下调1.10%之后，浮动利率为年利2.400%～3.500%（2026年10月1日时点）。无保证料、提前还款手续费为零，期限最长35年，额度500万至1亿日元。

代价也写在同一页上：融资执行日需支付融资金额2.2%～3.3%（含税）的手续费，另有登记费用与印纸税；团体信用生命保险按方案不同可能再加年率0.3%。若有配偶，配偶须成为连带债务人或连带保证人。

把这些加总，一笔5000万日元的贷款，开局就要付出110万到165万日元的手续费——这笔钱不计入利率，却实实在在改变了前几年的持有成本。

值得注意的是最后一条备注：若在还款期间取得永住许可并通知银行，经审查后利率有可能获得优待。换句话说，身份状态的变化本身就是一次可以去谈降息的机会，而不少人拿到永住后从没想起这件事。

利率3.5%对上利回り4.4%：这笔账在哪些站算得平

把融资条件和物件收益放到同一张图上看，才会发现"能贷"和"值得贷"是两件事。

Urbalytics平台统计了2025年7月至2026年10月在售的一栋收益物件（表面利回り＝挂牌年收入÷挂牌价，重复挂牌合并、异常值剔除）：池袋站圈中位数4.65%（88栋），锦糸町4.44%（42栋），蒲田5.03%（61栋），川崎6.09%（60栋）。

这里一律采用中位数而非平均值。池袋的平均被少数高利回り物件抬到5.24%，并不代表一个典型的挂牌物件长什么样——这类统计陷阱在中介的宣传材料里相当常见。

把上一节那条自住贷款利率的上限3.500%当作乐观参照，池袋的利差只剩约1.15个百分点，锦糸町更窄，约0.94个百分点。蒲田约1.53个百分点，而川崎能拉出约2.59个百分点的空间。

Urbalytics 洞察 这组对照真正说明的是：在池袋、锦糸町这样的核心站圈，挂牌利回り与借款成本之间只剩一个百分点左右，扣掉固都税、管理费与空室期之后，杠杆几乎不产生超额收益。Urbalytics的站圈一栋利回り分布工具，可以逐站核对这条利差，而不是凭"东京核心区"四个字做决定。

风险提示 上面的利差是用自住用住宅贷款的利率上限推算出来的乐观下限。"东京招福星"是投资用贷款且利率不公开，投资用融资的定价通常高于自住用；再叠加2.2%～3.3%的事务手续费与汇率波动，实际利差可能比图上更窄，甚至为负。另外，这些利回り来自挂牌价而非成交价，不等于你最终买得到的价格。

结论：先确认自己属于哪一类，再谈看房

这条新闻的价值不在于"日本放宽了"——条件从2014年起就摆在那里。它的价值在于，把一张原本只在中介口中流传的条件表，变成了可以逐条核对的公开文本。

对身在海外的读者，现实的做法是先用收入与净资产那两行判断自己够不够格，再把那趟去东京总行签约的行程算进成本。若两条都过不去，全款、或由已在日本居住的家人出面，往往比继续找"愿意放贷的银行"更省时间。

对已经在日本工作的读者，情况乐观得多：勤续满一年、年收入400万日元，是相当多人够得到的线，而且取得永住之后还留着一次谈利率的机会。

需要提醒的是，本文拆解的只是一家银行的一组产品。各家金融机构对非居住者与未取得永住权者的态度差异极大，条件也会随利率环境调整，别把这里的数字当成整个日本市场的通则。

至于买在哪里，那是另一个问题——在利差被压到一个百分点的市场里，选错站圈的代价比选错银行更大。Urbalytics的站圈利回り与坪单价数据，正是为了让这一步不必靠直觉。

※ 本文中的意象图片由 AI 生成。

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参考来源

1. サンデー毎日×週刊エコノミストOnline, 2026, 「インタビュー「台湾人向けサービス強化 TSMC熊本駐在者を家族含めサポート」伊東武・東京スター銀行頭取」, https://news.yahoo.co.jp/articles/ff3dd22bc8686ca7f0db91c26f725376fbd69fdb
2. 東京スター銀行, 2026, 「東京招福星」スター不動産投資ローン（日本非居住者向け）, https://www.tokyostarbank.co.jp/foreign/products/loan/property/
3. 東京スター銀行, 2026, スター住宅ローン（永住権未取得者向け）, https://www.tokyostarbank.co.jp/foreign/products/loan/homeloan_star/
4. Urbalytics, 2026, 一棟収益物件 表面利回り統計（池袋・錦糸町・蒲田・川崎、2025年7月〜2026年10月）, https://www.urbalytics.jp/market