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健美家10月数据中，东京23区一栋公寓的挂牌均价升至3亿2,298万日元，创近一年新高；但按价格乘以利回り粗算，单栋年租金同期也增加了约一成四，真正来自估值抬升的部分要小得多。
10月数据：区分在跌，一栋创新高
健美家11月14日发布2026年10月期「收益物件市场动向月报」，统计当月在该站登记的住宅类收益物件。区分公寓与一栋公寓走出了相反的方向：东京23区区分公寓均价4,124万日元，环比下降2.83%，已连续两个月下跌；一栋公寓均价则环比上升9.17%、同比上升19.82%，为近一年最高。
一都三县的一栋公寓均价为2亿4,775万日元，同比上升14.25%；首都圈为2亿4,319万日元，同样刷新近一年高点。全国一栋公寓平均表面利回り为7.54%，也是近一年最高，但这一数字主要受地方高利回り物件影响。23区一栋公寓的平均利回り是5.01%，比一年前下降0.24个百分点。
健美家登记物件平均值（2025年10月 → 2026年10月）：
23区一栋公寓均价：2025年10月26,955万日元 → 2026年10月32,298万日元（同比+19.82%）
23区一栋公寓表面利回り：5.25% → 5.01%（-0.24个百分点）
一都三县一栋公寓均价：21,684万日元 → 24,775万日元（同比+14.25%）
一都三县一栋公寓表面利回り：6.37% → 6.21%（-0.16个百分点）
23区区分公寓均价：3,394万日元 → 4,124万日元（同比+21.51%）
23区区分公寓表面利回り：5.20% → 5.13%（-0.07个百分点）
来源：健美家「收益物件 市场动向月报」2026年10月期详细报告。
均价上涨，多少来自更大的楼
挂牌均价是当月登记物件的简单平均，哪类楼在那个月挂出来，会直接改变结果。23区一栋公寓均价6月环比下跌6.51%，7月上涨7.36%，10月再涨9.17%。整个市场的估值不会在几个月里这样来回摆动，更合理的解释是每月挂出的楼在规模和地段上差异很大。
用平均价格乘以平均利回り，可以粗算一栋楼的年租金水平。23区一年前约为1,415万日元，现在约为1,618万日元，增加约14%；同期均价上涨约20%。也就是说，均价涨幅中的大部分，对应的是租金收入更高的楼，通常也是更大或更新的楼。价格相对租金的抬升，体现在利回り从5.25%降到5.01%，相当于同样的租金多付了约5%的价格。
一都三县更明显：粗算年租金从约1,381万日元增至约1,539万日元，约增加11%，而均价上涨14.25%，估值抬升只有约3%。这只是粗算，健美家公布的是价格与利回り各自的平均值，两者相乘并不等于逐栋计算的平均租金；但足以说明，“均价创新高”不能读成“同一栋楼贵了两成”。
Urbalytics数据：单价温和上涨，利回り中位数几乎不动
换一套数据交叉检查。Urbalytics 东京都区域别市场报告按区统计挂牌一栋收益物件的中位数。东京都全体的一栋表面利回り中位数，2025年11月为5.15%（1,919件），2026年10月为5.11%（2,398件），一年里几乎没有变化。同期23区一栋物件的建筑坪单价（各区中位数按件数加权）从296.9万日元/坪升至319.4万日元/坪，上涨约7.6%。
Urbalytics 数据洞察
两套数据放在一起看：按坪计的单价涨幅不到一成，利回り中位数基本持平，而按栋计的均价上涨近两成。差额主要来自挂牌物件本身变大、变新。比较时应当用坪单价和租金，而不是每栋均价。
区与区之间的差距，仍远大于一年间的变化。10月中央区的中位数为3.40%，港区为3.55%，足立、练马、葛饰则在5.7%以上。健美家23区平均的5.01%，大致落在杉并区（4.99%）这一档。
车站层面：池袋与北千住走向相反
再看两个具体车站。取各年5月至10月有挂牌或调价记录的一栋物件，池袋站的利回り中位数从4.45%（41件）升至4.80%（50件），挂牌价格中位数从2亿2,800万日元升至2亿7,250万日元。北千住站则从5.56%（42件）降至5.19%（38件），价格中位数从1亿350万日元升至1亿6,280万日元。
车站数据一览：
池袋：一栋利回り中位数4.45%（2025年5～10月，41件）→ 4.80%（2026年5～10月，50件）；一栋价格中位数22,800万日元 → 27,250万日元；出租公寓挂牌单价中位数4,615日元/㎡（近12个月，921件）
北千住：一栋利回り中位数5.56%（42件）→ 5.19%（38件）；一栋价格中位数10,350万日元 → 16,280万日元；出租公寓挂牌单价中位数4,400日元/㎡（437件）
来源：Urbalytics 一栋挂牌数据与出租挂牌数据（2026年11月14日查询）。
北千住价格中位数大涨，部分是因为今年挂出的物件组成不同，样本中甚至有预计2027年竣工的新建楼；但利回り中位数下降0.37个百分点，说明卖方对这个车站的报价确实变高了。池袋则相反，价格与利回り的中位数同时上升，说明挂牌楼报出的租金收入增加得比价格更快。
租金方面，过去12个月（2025年11月至2026年10月）步行10分钟内、20至60㎡的出租公寓挂牌，池袋的单价中位数为每㎡4,615日元（921件），北千住为4,400日元（437件），差距不到5%；一栋利回り中位数却相差约0.4个百分点。北千住的出租单价接近池袋、挂牌利回り更高，这正是投资者往外围找楼的理由，但这一价差在过去一年已明显收窄。
对买家意味着什么
看到“一栋均价创新高”，先换算成坪单价和租金倍数。23区一栋挂牌平均利回り约5%，这是满室想定或现况租金除以挂牌价的表面值，扣除空置、管理和修缮后的净收益会更低。我们在住宅REIT入替租金与借款利率一文中整理过，住宅REIT的借款利率已升至2.12%，个人投资者的融资成本通常更高，5%左右的表面利回り留下的利差并不宽。
挂牌价也有议价空间。Urbalytics 降价观察显示，2026年8月东京都有767件一栋收益物件下调挂牌价，降幅中位数为5.0%。23区区分公寓的均价已连续两个月环比下跌，都心区分公寓的价格调整也已开始；一栋挂牌均价走高，不等于卖方的报价都能成交。
真正需要核对的是车站层面的租金假设。像北千住这样出租单价接近池袋、利回り仍高出约0.4个百分点的车站值得看，但要逐栋确认挂牌租金与周边出租公寓单价是否一致，并把这一年的利回り下行计入出口价格。
数据说明
健美家数据为当月登记挂牌物件的价格与表面利回り平均值，不是成交价；其“首都圈”包括东京、神奈川、埼玉、千叶、茨城、栃木、群马、山梨。文中“粗算年租金”为平均价格乘以平均利回り，仅用于说明量级。Urbalytics 区数据为各区挂牌物件中位数（以IQR法剔除外れ値），23区坪单价为各区中位数按件数加权，并非23区整体中位数；2026年4月的一栋数据因部分来源缺失，件数偏少。车站数据为期间内有挂牌或调价记录的一栋物件，年租金按挂牌值计算，满室想定与现况混在；出租单价为挂牌基本租金（不含管理费），不是成约租金。
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参考来源
健美家，2026，「首都圏や東京23区の平均価格は、区分マンションで下落が続くも、一棟マンションでは直近1年間の最高値を更新「収益物件 市場動向マンスリーレポート」2026年10月期」 链接
健美家株式会社，2026，「収益不動産 市場動向マンスリーレポート 2026年10月期」（PDF） 链接
Urbalytics，2026，东京都 区域别市场报告（2025年11月～2026年10月集计） 链接
封面图：示意图（Photo: Ryan Rivers / Unsplash）
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