东京公寓观察（2026.10 #4）｜1亿日元上下的房子降得最多，5,000万以下几乎没动

7,000万〜2亿日元的挂牌一年多了五成到一倍，买得起的人却在变少

东京公寓观察是用 Urbalytics 挂牌数据定期追踪东京二手公寓行情的系列。

截至2026年10月25日，东京23区在售的二手公寓里，有47.1%在最近3个月降过挂牌价，一年前同一天是36.0%。前三篇看了降价发生在哪里、什么样的房子先降，这一篇按挂牌价分段，看多少钱的房子在降，以及为什么。

结论先说：降价集中在7,000万到2亿日元之间，1亿到2亿的房子有将近六成降过价，比一年前高了近20个百分点；5,000万日元以下的房子，降价比例一年只升了2到3个百分点。这一段的房子，一边是挂出来卖的翻了一倍，一边是买得起的人被利率挤掉了一部分。

「降价比例」的定义和前几篇相同：最近3个月有挂牌记录的二手公寓中，挂牌价比上一次记录低的房源所占的比例。它统计的是降过价的房子有多少，不是房价跌了多少。

降价集中在7,000万〜2亿，5,000万以下一年几乎没变

一年前，各价位的降价比例都在三到五成之间，差别不大。一年后，7,000万〜1亿从31.0%升到49.9%，1亿〜1.5亿从36.1%升到57.8%，1.5亿〜2亿从39.9%升到58.4%，都升了近20个百分点。两头的变化小：3,000万以下从38.2%到40.0%，3,000万〜5,000万从34.1%到36.9%，只升了2到3个百分点；3亿以上从48.5%到54.8%，升了6个百分点。

原因一：1亿上下是工薪家庭贷款的天花板，利率一涨就先碰到

先看卖的一方。1亿〜1.5亿日元的在售房源从2,437套增加到5,001套，一年翻了一倍；1.5亿〜2亿多了80%，7,000万〜1亿多了55%。5,000万以下几乎没变：3,000万以下少了2%，3,000万〜5,000万多了4%。

再看买的一方。普通上班族用房贷买房，能借到的上限大多在1亿日元出头；要买1亿以上的房子，一般需要世帯年收2,000万日元以上，或者有一大笔首付。这一段的买家，本来就是贷款能力接近上限的双高收入家庭。

利率上升最先压的就是他们。按35年等额还款、年还款额不超过年收25%来算，贷1亿日元：年利率0.5%时，需要世帯年收约1,246万日元；年利率1.0%时，需要约1,355万日元。利率只升了0.5个百分点，买同一套房需要的年收就多了约109万日元。日本银行的政策利率在2026年初升到1%左右，各大银行的房贷利率也随之上调，正好卡在这一段买家的上限附近。

卖的多了一倍，买得起的人少了一截，降价的比例自然升得最快。三井不动产集团的市场分析也指出，都心3区的二手库存从2024年7月开始增加，增加的主要是1亿日元以上的房子。

原因二：涨价赚到钱的业主，正在集中挂牌

这一段挂出来的都是什么房子？1亿〜1.5亿日元的在售房源里，塔楼占31.7%，房龄10年以内占31.5%；1.5亿〜2亿日元里，这两个比例分别是48.6%和39.7%，也就是上一篇说的「领涨的塔楼和新房」。

这些房子的业主，很多是5到10年前以六七千万日元买入的，现在挂到1亿以上，账面上赚了几千万日元。LIFULL HOME'S 在2026年7月对东京圈卖过公寓的人做的调查显示，71.0%的人卖出价高于买入价，47.0%的人赚了1,000万日元以上，比上一年的36.3%明显增加；考虑卖房的首要原因就是「房价涨了」（33.5%）。

赚到钱、想落袋为安的业主在同一时间挂牌，同一栋楼、同一个片区的竞品变多，买家又在减少，挂牌价就只能往下调。这是根据数据和公开调查做的推测。

两头为什么稳：5,000万以下买的人多，3亿以上不靠贷款

5,000万日元以下的房子分两类。3,000万以下的中位面积只有23.5㎡，多是一人住或出租用的小户型，买家主要是看租金回报的投资者；3,000万〜5,000万的中位面积43.4㎡，是单身或小家庭自住的主力。这两类房子的价格在多数买家的贷款能力范围内，利率小幅上升影响不大，挂牌量一年也几乎没增加。

不过，3,000万以下的房子一旦降价，降幅反而最大，中位数5.7%，比7,000万〜1亿的4.0%高。小户型投资房按租金回报算价格，回报算不过来时，要一次降到位。

3亿日元以上是另一种情况。这一段72.2%在都心3区，买家多是用现金或资产买房的富裕阶层，受房贷利率的影响小。它的降价比例一年前就有48.5%，高价房讨价还价本来就是常态，这一年只升了6个百分点，挂牌量多了23%，变化在高价位里最小。

对买家、卖家意味着什么

买家：预算在7,000万到2亿日元之间的，是这一轮议价空间最大的买家。挂出来的房子有一半到六成会在3个月内降价，同一价位的挂牌量比一年前多了一倍左右，可以多看、多比再出价。

卖家：手上的房子挂牌价在1亿上下的，要面对翻倍的竞品和变少的买家。挂牌时参考同价位最近3个月的降价记录，比参考两三年前的成交价更现实。5,000万以下的房子，降价压力最小。

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统计口径

东京23区的二手公寓，截至2026年10月25日、以及一年前同日（2025年10月25日）的近90天内有挂牌记录的房源（2026年为31,746套）。按这90天内的最高挂牌价分段。降价＝这90天内某次挂牌价比上一次记录低；降幅＝每套降价房源在这90天内最大一次降幅的中位数。塔楼＝楼内挂牌记录中最高楼层为20层以上的楼（按挂牌数据推定）。所需年收按35年期、等额还款、年还款额为年收25%试算。均为挂牌价，不是成交价。数据：Urbalytics 挂牌价格数据，2026年10月统计。

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参考资料

1. 三井不動産レジデンシャル（MEC）「2026年の新築マンションの価格はどうなる？市況のプロが多角的に分析」 https://www.mecsumai.com/sumai/knowledge/2603-1/

2. FinTech Journal「パワーカップルは『見込み甘すぎ』？マンション購入で今後あり得る“地獄のシナリオ”」 https://www.sbbit.jp/article/fj/178984

3. 住援「パワーカップルとは？年収基準・割合／家の買い方」 https://ju-yen.com/media/power-couple/

4. LIFULL HOME'S「【2026年実施】マンション売却に関する意識調査レポート」 https://www.homes.co.jp/satei/media/entry/mansion_survey2026

封面图：AI生成示意图（Higgsfield）