【2026年10月】公寓降价从都心和湾岸开始，勝どき近六成

湾岸比内陆高12个百分点，离车站远近几乎没影响

東京マンション相場ウォッチ（东京公寓行情观察）是用 Urbalytics 挂牌数据定期追踪东京二手公寓行情的系列。

截至2026年10月中旬，东京23区在售的二手公寓里，有44.3%在最近3个月降过挂牌价，比上一篇统计时（10月7日）的42.7%又高了1.6个百分点。这一篇看降价发生在哪里：哪些区、湾岸还是内陆、山手线哪一段，以及离车站远近有没有关系。

「降价比例」的定义和上一篇相同：最近3个月有挂牌记录的二手公寓中，挂牌价比上一次记录低的房源所占的比例。它统计的是降过价的房子有多少，不是房价跌了多少。

越贵的区，降价的房子越多

中央区52.2%、港区51.3%、涩谷区50.9%，这三个区都超过一半，千代田、中央、港这都心3区合计50.8%。最低的是足立区35.9%、葛饰区36.5%、墨田区37.5%，最高和最低相差16个百分点。降幅也是都心更大：中央区、港区降过价的房子，降幅中位数都是5.3%，足立区是4.2%。

湾岸比内陆高12个百分点，降幅也更大

最近车站在湾岸地区（勝どき、月島、豊洲、有明、東雲、辰巳、天王洲アイル等）的公寓共2,503套，有55.3%降过价；其余内陆的30,083套是43.3%，相差12个百分点。降幅中位数也是湾岸5.8%、内陆4.6%。

按车站看，勝どき是晴海フラッグ的最近车站，挂牌991套，是湾岸各站里最多的，有58.9%降过价。有明86套里69.8%降过价，是湾岸最高，降幅中位数7.1%。豊洲52.2%，月島50.4%。湾岸这几年塔楼集中、涨得快、买来投资的也多，挂出来的房子集中，降价也来得更早。这是根据数据做的推测，塔楼和非塔楼的对比放在下一篇。

山手线：南侧降得多，北侧降得少

山手线沿线挂牌50套以上的车站里，降价比例最高的是渋谷54.6%、品川54.4%、田町54.3%、浜松町54.0%、大崎53.3%，集中在南侧的浜松町到大崎一带。最低的是巣鴨37.9%、目白38.6%、西日暮里39.6%、上野40.8%，都在北侧。同样是副都心，渋谷54.6%，池袋43.8%，相差11个百分点。

离车站远近，几乎不影响降价

按离最近车站的步行时间分组，降价比例几乎一样：步行3分钟以内43.6%，4〜5分钟43.9%，6〜10分钟44.5%，11分钟以上45.2%，只差1.6个百分点，降幅中位数也都在4.6%到4.8%。离车站近不代表不降价，决定降不降价的，是在哪个区、哪一带。

对买家、卖家意味着什么

买家：湾岸和都心3区，挂出来的房子一半以上会在3个月内降价，湾岸一次降6%左右。看湾岸塔楼的，议价空间比内陆大。

卖家：在勝どき、有明这类六成左右房源都降过价的车站卖房，定价要参考周边最近的降价记录，不要只看前几年的成交价。

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统计口径

东京23区的二手公寓，截至2026年10月14日前后的近90天内有挂牌记录的32,586套。降价＝这90天内某次挂牌价比上一次记录低；降幅＝每套降价房源在这90天内最大一次降幅的中位数。湾岸＝最近车站为勝どき、月島、豊洲、新豊洲、市場前、有明、有明テニスの森、国際展示場、東雲、辰巳、東京テレポート、お台場海浜公園、台場、芝浦ふ頭、天王洲アイル的公寓。车站以每栋楼登记的第一最近车站为准。均为挂牌价，不是成交价。数据：Urbalytics 挂牌价格数据，2026年10月统计。

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封面图：AI生成示意图（Higgsfield）