【2026年10月】マンション値下げは都心と湾岸から、勝どきは6割近く

湾岸は内陸より12ポイント高く、駅からの距離はほぼ関係なし

東京マンション相場ウォッチは、Urbalyticsの売出データで東京の中古マンション相場を定点観測するシリーズです。

2026年10月中旬時点で、東京23区で売出中の中古マンションのうち44.3%が、直近3か月の間に売出価格を下げていました。前回（10月7日時点）の42.7%から1.6ポイント上がっています。今回は、値下げがどこで起きているのか、区・湾岸・山手線・駅からの距離で見ていきます。

「値下げ物件の割合」は前回と同じ定義で、直近3か月に売出記録がある中古マンションのうち、売出価格が前回の記録より下がった物件の割合です。値下げした物件の「数」の割合で、相場が下がった率ではありません。

価格が高い区ほど、値下げする物件が多い

中央区52.2%、港区51.3%、渋谷区50.9%の3区が半数を超えました。千代田・中央・港の都心3区を合わせると50.8%です。低いのは足立区35.9%、葛飾区36.5%、墨田区37.5%で、最も高い区と低い区の差は16ポイントあります。下げ幅も都心が大きく、中央区・港区はともに中央値5.3%、足立区は4.2%です。

湾岸は内陸より12ポイント高く、下げ幅も大きい

最寄り駅が湾岸エリア（勝どき、月島、豊洲、有明、東雲、辰巳、天王洲アイルなど）の物件2,503戸では、55.3%が値下げしていました。それ以外の内陸30,083戸は43.3%で、12ポイントの差があります。下げ幅の中央値も、湾岸5.8%に対して内陸4.6%です。

駅ごとに見ると、晴海フラッグの最寄り駅である勝どきは991戸と湾岸で最も売出が多く、58.9%が値下げしています。有明は86戸のうち69.8%と湾岸で最も高く、下げ幅は7.1%でした。豊洲は52.2%、月島は50.4%です。湾岸はここ数年でタワーマンションが集中して建ち、価格の上昇も大きく、投資目的の購入も多いエリアです。売出が集中し、値下げも早く始まっていると考えられます（タワーとそれ以外の比較は次回取り上げます）。

山手線は南側で値下げが多く、北側は少ない

山手線沿線で売出50戸以上の駅を比べると、上位は渋谷54.6%、品川54.4%、田町54.3%、浜松町54.0%、大崎53.3%で、浜松町から大崎にかけての南側に集まっています。下位は巣鴨37.9%、目白38.6%、西日暮里39.6%、上野40.8%で、いずれも北側です。同じ副都心でも、渋谷54.6%に対して池袋は43.8%と11ポイントの差があります。

駅からの距離は、値下げにほとんど影響しない

最寄り駅からの徒歩分数で分けると、値下げ物件の割合はほとんど変わりません。徒歩3分以内43.6%、4〜5分43.9%、6〜10分44.5%、11分以上45.2%で、差は1.6ポイントです。下げ幅の中央値もすべて4.6〜4.8%でした。駅に近いから値下げしにくい、ということはありません。値下げするかどうかを分けているのは、駅からの距離よりも、どの区・どのエリアにあるかです。

買い手・売り手にとっての意味

買い手：湾岸と都心3区では、売りに出た物件の半数以上が3か月以内に値下げしています。湾岸では1回6%前後で、タワーマンションを探すなら内陸より交渉の余地があります。

売り手：勝どきや有明のように6割前後が値下げしている駅では、数年前の成約価格ではなく、周辺の直近の値下げ記録を参考に価格を決めたほうが現実的です。

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集計方法

東京23区の中古マンションで、2026年10月14日前後までの90日間に売出記録がある32,586戸。値下げ＝その90日間のいずれかの売出価格が前回の記録より低い物件。下げ幅＝値下げ物件ごとの90日間で最大の下げ率の中央値。湾岸＝最寄り駅が勝どき、月島、豊洲、新豊洲、市場前、有明、有明テニスの森、国際展示場、東雲、辰巳、東京テレポート、お台場海浜公園、台場、芝浦ふ頭、天王洲アイルの物件。駅は建物ごとに登録された第1最寄り駅。すべて売出価格で、成約価格ではありません。データ：Urbalytics 売出価格データ（2026年10月集計）。

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