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健美家の10月データでは、東京23区の一棟マンションの平均売出価格が3億2,298万円となり、直近一年の最高値を更新した。ただし、価格に利回りを掛けて概算すると、一棟当たりの年間賃料も同じ期間に約14%増えており、評価上昇による部分ははるかに小さい。
10月データ：区分は下落、一棟は最高値を更新
健美家は2026年10月期の「収益物件 市場動向マンスリーレポート」を11月14日に公表した。同月に同サイトへ登録された住宅系収益物件を集計したもので、区分マンションと一棟マンションは逆方向に動いた。東京23区の区分マンションの平均価格は4,124万円で、前月比2.83%下落し、二か月連続の下落となった。一方、一棟マンションの平均価格は前月比9.17%、前年同月比19.82%上昇し、直近一年で最も高かった。
一都三県の一棟マンションの平均価格は2億4,775万円で、前年同月比14.25%上昇した。首都圏も2億4,319万円と、直近一年の最高値を更新した。全国の一棟マンションの平均表面利回りは7.54%で、こちらも直近一年で最も高いが、主に地方の高利回り物件の影響を受けた数字である。23区の一棟マンションの平均利回りは5.01%で、一年前より0.24ポイント低下した。
健美家の登録物件の平均値（2025年10月 → 2026年10月）：
23区の一棟マンション平均価格：2025年10月26,955万円 → 2026年10月32,298万円（前年同月比+19.82%）
23区の一棟マンション表面利回り：5.25% → 5.01%（-0.24ポイント）
一都三県の一棟マンション平均価格：21,684万円 → 24,775万円（前年同月比+14.25%）
一都三県の一棟マンション表面利回り：6.37% → 6.21%（-0.16ポイント）
23区の区分マンション平均価格：3,394万円 → 4,124万円（前年同月比+21.51%）
23区の区分マンション表面利回り：5.20% → 5.13%（-0.07ポイント）
出典：健美家「収益物件 市場動向マンスリーレポート」2026年10月期詳細レポート。
平均価格の上昇は、どこまで建物の大型化によるものか
平均売出価格は、その月に登録された物件の単純平均であり、どのような建物が売り出されたかによって結果が直接変わる。23区の一棟マンションの平均価格は、6月に前月比6.51%下落し、7月は7.36%上昇、10月にはさらに9.17%上昇した。市場全体の評価が数か月でこれほど上下するとは考えにくく、月ごとに売り出される建物の規模や立地に大きな違いがあると捉える方が合理的だ。
平均価格に平均利回りを掛けると、一棟当たりの年間賃料を概算できる。23区では一年前の約1,415万円から足元の約1,618万円へ、約14%増えている。同じ期間の平均価格の上昇率は約20%だった。つまり、平均価格上昇の大部分は、賃料収入の高い建物、多くはより大きいか築年数の浅い建物が売り出されたことによる。賃料に対する価格の上昇は、利回りが5.25%から5.01%へ低下した点に表れており、同じ賃料に対して約5%高い価格を支払う計算になる。
一都三県ではこの傾向がより明確だ。概算年間賃料は約1,381万円から約1,539万円へ約11%増えた一方、平均価格は14.25%上昇しており、評価上昇分は約3%にとどまる。ただし、これはあくまで概算である。健美家が公表する価格と利回りはそれぞれの平均値であり、その積は物件ごとに算出した賃料の平均とは一致しない。それでも、「平均価格が最高値を更新した」ことを「同じ建物が二割値上がりした」とは読めないことは分かる。
Urbalyticsデータ：単価は緩やかに上昇、利回り中央値はほぼ横ばい
別のデータでも照合してみよう。Urbalytics 東京都エリア別市場レポートは、区ごとに売出中の一棟収益物件の中央値を集計している。東京都全体の一棟物件の表面利回り中央値は、2025年11月が5.15%（1,919件）、2026年10月が5.11%（2,398件）で、一年間でほとんど変わっていない。同じ期間に、23区の一棟物件の建物坪単価（各区の中央値を件数で加重平均）は296.9万円／坪から319.4万円／坪へ、約7.6%上昇した。
Urbalytics データインサイト
両データを合わせると、坪単価の上昇率は一割未満、利回り中央値はほぼ横ばいなのに対し、一棟当たりの平均価格は二割近く上昇している。その差は主に、売出物件自体の大型化や築浅化によるものだ。比較には、一棟当たりの平均価格ではなく、坪単価と賃料を用いる必要がある。
区による差は、依然として一年間の変化を大きく上回る。10月の利回り中央値は中央区が3.40%、港区が3.55%で、足立区、練馬区、葛飾区は5.7%以上だった。健美家の23区平均5.01%は、おおむね杉並区（4.99%）に近い水準にある。
駅別では池袋と北千住が逆方向に
具体的に二つの駅を見てみよう。各年5月から10月に売出しまたは価格改定の記録がある一棟物件を対象とすると、池袋駅の利回り中央値は4.45%（41件）から4.80%（50件）へ上昇し、売出価格中央値も2億2,800万円から2億7,250万円へ上昇した。一方、北千住駅の利回り中央値は5.56%（42件）から5.19%（38件）へ低下し、価格中央値は1億350万円から1億6,280万円へ上昇した。
駅別データ一覧：
池袋：一棟物件の利回り中央値4.45%（2025年5～10月、41件）→ 4.80%（2026年5～10月、50件）。一棟物件の価格中央値22,800万円 → 27,250万円。賃貸マンションの募集賃料単価中央値4,615円／㎡（直近12か月、921件）
北千住：一棟物件の利回り中央値5.56%（42件）→ 5.19%（38件）。一棟物件の価格中央値10,350万円 → 16,280万円。賃貸マンションの募集賃料単価中央値4,400円／㎡（437件）
出典：Urbalytics 一棟物件売出データおよび賃貸募集データ（2026年11月14日参照）。
北千住の価格中央値が大幅に上昇した背景には、今年売り出された物件の構成の違いがある。対象には2027年竣工予定の新築物件も含まれる。ただし、利回り中央値が0.37ポイント低下したことから、この駅で売主の提示価格が実際に上がったと分かる。池袋は逆に、価格と利回りの中央値がともに上昇しており、売出物件に記載された賃料収入が価格以上のペースで増えたと読める。
賃料を見ると、過去12か月（2025年11月～2026年10月）の駅徒歩10分以内、20～60㎡の賃貸マンションの募集賃料単価中央値は、池袋が㎡当たり4,615円（921件）、北千住が4,400円（437件）で、差は5%未満だった。一方、一棟物件の利回り中央値には約0.4ポイントの差がある。北千住は賃料単価が池袋に近く、売出物件の利回りは高い。これが投資家が周辺エリアに物件を探す理由だが、この利回り差は過去一年で明らかに縮小している。
買い手への示唆
「一棟物件の平均価格が最高値を更新」と聞いたら、まず坪単価と賃料倍率に換算したい。23区の売出一棟物件の平均利回りは約5%だが、これは満室想定賃料または現況収入を売出価格で割った表面上の数値であり、空室損や管理費、修繕費を差し引いた純収益はさらに低くなる。当サイトの記事「住宅REITの入替賃料と借入金利」で整理したように、住宅REITの借入金利はすでに2.12%へ上昇している。個人投資家の資金調達コストは通常それより高く、表面利回り5%前後では、金利との差は大きくない。
売出価格には交渉の余地もある。Urbalyticsの値下げウォッチでは、2026年8月に東京都で767件の一棟収益物件が売出価格を引き下げ、値下げ率の中央値は5.0%だった。23区の区分マンションの平均価格はすでに二か月連続で前月比下落し、都心の区分マンションの価格調整も始まっている。一棟物件の平均売出価格の上昇は、売主の提示価格ですべて成約できることを意味しない。
実際に確かめたいのは、駅ごとの賃料想定である。北千住のように賃料単価が池袋に近く、利回りがなお約0.4ポイント高い駅は検討に値する。ただし、物件ごとに記載された賃料が周辺の賃貸マンションの単価と整合しているかを確認し、この一年の利回り低下も出口価格に織り込む必要がある。
データについて
健美家のデータは、当月に登録された売出物件の価格と表面利回りの平均値であり、成約価格ではない。同社の「首都圏」には東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、栃木、群馬、山梨が含まれる。本文の「概算年間賃料」は平均価格に平均利回りを掛けたもので、金額の規模感を示すためにのみ用いている。Urbalyticsの区別データは各区の売出物件の中央値で、IQR法により外れ値を除外した。23区の坪単価は各区の中央値を件数で加重平均したもので、23区全体の中央値ではない。2026年4月の一棟物件データは、一部の情報源が欠けているため件数が少ない。駅別データは対象期間内に売出しまたは価格改定の記録がある一棟物件を対象とし、年間賃料は売出情報の記載値に基づくため、満室想定と現況収入が混在する。賃料単価は募集時の基本賃料（管理費を除く）であり、成約賃料ではない。
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参考資料
健美家、2026年「首都圏や東京23区の平均価格は、区分マンションで下落が続くも、一棟マンションでは直近1年間の最高値を更新『収益物件 市場動向マンスリーレポート』2026年10月期」リンク
健美家株式会社、2026年「収益不動産 市場動向マンスリーレポート 2026年10月期」（PDF）リンク
Urbalytics、2026年「東京都エリア別市場レポート」（2025年11月～2026年10月集計）リンク
カバー写真：イメージ写真（Photo: Ryan Rivers / Unsplash）
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