京王線の特急通過駅、売却長期化でも賃料は一律に安くない：隣接する三組の駅で賃料と一棟利回りを比較

記事のポイント：京王線の「特急が停まらない駅」では中古マンションの販売が長期化している。ただし、Urbalyticsの募集データでは、こうした駅の賃料が一律に安いわけではない。差を生んでいるのはむしろ価格だ。桜上水と国領では隣接する特急停車駅より一棟物件の利回りが高い一方、芦花公園周辺では価格の割安さは見られない。

11月11日、マネーポストWEBが「危ない駅ランキング」の京王電鉄編を公開した。不動産データ会社エステートテクノロジーズと共同で、首都圏各駅の中古マンションの「販売日数」の中央値を集計し、前年同期からの長期化の度合いで順位を付けたものだ。対象は、成約または掲載終了と推定された物件である。ワースト200まで広げたリストには、京王電鉄の都内12駅が入った。

住宅評論家の櫻井幸雄氏は、記事の中で、京王線・高尾線・相模原線の特急が停まらない駅では、中古マンションの販売が鈍化する傾向にあると説明している。これらの駅は静かな住宅地が多く、特急停車駅ほど交通利便性が高くないうえ、駅前の大型商業施設も少ない。売り出し物件も少なくないため、買い手に選ばれず残った物件は販売が長引くという。一方、特急停車駅も順調とは限らず、今回のランキングでは特急停車駅の一つが首都圏ワースト2位に入ったと指摘している。

この報道が扱うのは、実需の買い手が気にする「売りやすさ」だ。賃貸物件を保有している、あるいは購入を検討する投資家にとっては、別の問いがある。売却に時間がかかる駅では、賃料も弱いのか。賃料が下がらず、売りにくさを背景に価格が下がるなら、利回りはむしろ高くなる。以下ではUrbalyticsの賃貸募集データと一棟売り出しデータを使い、京王線の「特急停車駅と隣接する各駅停車駅」を三組に分けて比較する。

報道で分かること、分からないこと

まず指標を整理したい。「販売日数」は売り出しから掲載終了までの期間を測る。終了理由には成約だけでなく取り下げも含まれるため、流動性を示す指標であって、価格下落を直接意味するものではない。元の記事も、販売期間の長期化が必ずしも値下がりを意味しないと明記している。各駅の具体的な順位や悪化率は有料会員向けのため、本稿では引用しない。公開されている記事タイトルには桜上水・浜田山・初台が、本文には人気の高い特急停車駅として明大前・千歳烏山・調布が挙げられている。

背景には価格調整があるが、その方向は一様ではない。共同通信が伝えた東京カンテイのデータによると、2026年9月の東京23区の中古マンション平均価格（70㎡換算）は1億2,629万円で、前月比0.4%下落し、4か月連続で低下した。

一方、同月の首都圏全体は7,773万円で、前月比2.2%上昇した。東京カンテイは、首都圏で「23区は下落、23区以外は上昇」という二極化を見込んでいる。京王線はちょうどその境界をまたぐ。明大前・桜上水・芦花公園は世田谷区や杉並区側に位置し、調布・国領は多摩地域に入る。

賃料：各駅停車駅が一律に安いわけではない

比較対象は隣接駅からなる三組とした。新宿に近い明大前（特急停車）と桜上水・下高井戸、中間の千歳烏山（特急停車）と芦花公園・八幡山・上北沢、多摩側の調布（特急停車）と布田・国領・西調布である。条件は住宅用マンション、20–80㎡、駅徒歩10分以内に統一し、直近12か月に初めて掲載された募集賃料について、㎡単価の中央値を比較した。

結果は三通りに分かれた。都心寄りの組は、「特急停車駅の賃料が高い」という直感に最も近い。明大前は4,102円/㎡（313件）、桜上水・下高井戸は3,766円/㎡（472件）で、各駅停車駅側が約8%低い。月額賃料の中央値はそれぞれ12.9万円、11.7万円だった。

中間の組では逆の結果となった。千歳烏山は3,423円/㎡（279件）だったのに対し、より都心に近い芦花公園・八幡山・上北沢は3,834円/㎡（604件）で、各駅停車駅側が約12%高い。両者の平均面積はいずれも35㎡前後で、住戸の広さによる差ではない。

多摩側はほぼ同水準だった。調布が2,913円/㎡（219件）、布田・国領・西調布が2,900円/㎡（205件）。調布駅前の商業集積は、賃料単価の明確な上乗せにはつながっていない。

三組を通して見ると、賃料単価は特急停車の有無よりも新宿からの距離に沿った傾向を示している。考えられる理由の一つは、賃借人は毎月賃料を払い、転居もできるため、現在の通勤時間や住戸の条件を重視することだ。一方、実需の買い手は数千万円の購入費用を一度に負担するため、「将来売りやすいか」という駅の評価も織り込む。少なくとも今回の三組では、「売れにくさ」がそのまま賃貸市場にも当てはまるわけではない。

価格：差が表れるのは一棟物件の利回り

賃料差が小さいとして、価格差はどうか。一棟収益物件の表面利回りは、売り出し価格と掲載上の年間賃料の関係を示すため、比較の手掛かりになる。直近12か月の売り出しデータの中央値は、明大前が4.30%（17棟）、桜上水が5.88%（13棟）。千歳烏山は5.30%（25棟）、芦花公園は5.32%（10棟）。調布は5.22%（13棟）、国領は5.77%（14棟）だった。

賃料と合わせると、各組の違いが明確になる。都心寄りの組では、桜上水の賃料単価は明大前より約8%低いだけだが、一棟利回りは約1.6ポイント高い。賃料差以上に価格が低く設定されていることを示す。ただし、桜上水のサンプルはばらつきが大きく、下位四分位から上位四分位までが4.98%〜9.00%に広がる。中央値は傾向を把握する参考にとどめたい。

中間の組では、芦花公園は千歳烏山より賃料が高いのに、利回りはほぼ同じである。「特急が停まらない」ことによる価格の割安さはない。多摩側では、国領は調布と賃料が同水準ながら、利回りは約0.55ポイント高い。売り出し価格の中央値も8,895万円で、調布の1億660万円を下回る。

ただし、一棟物件の利回りと中古マンションの販売日数は、異なる市場の指標である。前者の買い手はほぼ投資家で、後者は実需層が中心だ。ここでは一棟データを、同じ駅周辺における「賃料に対する価格」を比較するために用いており、区分マンションの成約利回りを示すものではない。

販売長期化の背景には大幅な価格上昇

販売期間が長くなったのは、価格下落の後ではなく、急速な上昇を経た後だ。Urbalyticsの市場レポートによると、世田谷区の区分マンションの売り出し建物㎡単価中央値は、2026年10月に117.6万円/㎡となった。一年前は100.3万円/㎡だった。調布市では62.9万円/㎡から79.5万円/㎡へ上昇した。同時期の2026年8月には、世田谷区で383戸の区分マンションが値下げされ、値下げ率の中央値は3.7%。調布市では62戸、中央値は3.6%だった。

つまり、世田谷区と調布市の売り出し単価は、一年間でそれぞれ約17%、約26%上昇した。マネーポストWEBが引用した東京カンテイの調査では、2025年に新築マンションの供給があった首都圏285駅のうち、購入に必要な「参考世帯年収」が1,000万円以上となる駅は61.4%を占めた。この価格水準では、実需の買い手は比較する物件を増やし、価格交渉にも時間をかけるため、販売期間が延びる。賃貸オーナーにとっては、購入時の交渉余地が広がる一方、将来実需層に売却する際も時間がかかる可能性がある。

三組の駅をどう評価するか

桜上水・下高井戸：賃料は明大前よりやや低いだけで、一棟利回りは明確に高い。三組の中で「賃料差以上に価格が低い」関係が最もはっきりしている。保有後に投資家への売却を予定するなら、この価格差は活用を検討する価値がある。実需層への売却を想定するなら、長めの販売期間を出口の計画に織り込みたい。また、掲載利回りのばらつきが大きいため、計算の前提を一棟ずつ確認する必要がある。

芦花公園・八幡山・上北沢：賃料単価は千歳烏山より高く、価格にも割安さはない。この地域では「特急が停まらないから安く買える」とは期待せず、個別物件の賃料水準に妥当性があるかを判断の軸に据えたい。

布田・国領・西調布：賃料は調布と同水準で、国領は一棟利回りが高く、総額も低い。収益重視の買い手には三組の中で最も有利だ。ただし、実需の買い手層は薄く、売却先は投資家となる可能性がより高い。その場合、購入価格も利回りを基準に判断される。

実際に京王線の各駅停車駅で物件を検討する際は、まず隣接する特急停車駅を比較対象にするとよい。賃料単価の差と、価格や利回りの差を確認する。価格差が賃料差を上回るなら、売りにくさは売り手側の価格設定に織り込まれている。差が同程度なら、売却長期化は補償のない出口リスクとして残る。各駅周辺の賃料と利回りの分布は、世田谷区の一棟収益物件市場レポートと調布市の一棟収益物件市場レポートで毎月追跡できる。

各駅停車駅の評価の変化については、以前の記事各駅停車駅・世田谷代田の価値再評価も参考になる。都心の中古マンションの価格調整については、都心中古マンションの価格調整の分析を参照されたい。

データについて

賃料データはUrbalyticsが収集した募集賃料（管理費を除く）であり、成約賃料ではない。対象は住宅用マンション、20–80㎡、駅徒歩10分以内。初回観測日が2025年11月11日から2026年11月11日のものを集計した。築年による絞り込みは行っておらず、各駅の物件構成（築年や間取り）の違いが単価に影響する。

一棟利回りは、掲載上の年間賃料の売り出し価格に対する比率（表面利回り）である。年間賃料は満室想定または現況収入の場合があり、空室損失や運営費用は控除していない。芦花公園（10棟）、桜上水（13棟）、調布（13棟）、国領（14棟）はサンプルが少なく、参考値にとどまる。「販売日数」とランキングのデータはマネーポストWEBおよびエステートテクノロジーズによるもので、本稿では有料部分を使用していない。

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参考資料

1. マネーポストWEB（Yahoo!ニュース転載）、2026年「【京王電鉄の路線格差】井の頭線の駅の人気が高い一方、京王線、高尾線、相模原線の“特急が停まらない駅”では中古マンションの販売長期化も」：https://news.yahoo.co.jp/articles/4f33611fae35255e1b783350ba5efdc2b0f6e437

2. マネーポストWEB、2026年「【首都圏の不動産価格『危ない駅』ランキング】京王電鉄から中古マンション売れ行き鈍化ワースト200に12駅が！」（公開部分）：https://www.moneypost.jp/1462007

3. 熊本日日新聞（共同通信）、2026年「東京23区、4カ月連続下落 9月、中古マンション価格」（東京カンテイのデータ）：https://kumanichi.com/articles/2049317

4. Urbalytics、2026年、世田谷区の区分マンション市場レポート：https://www.urbalytics.jp/market/area/tokyo/setagaya-ku/mansion

5. Urbalytics、2026年、調布市の区分マンション市場レポート：https://www.urbalytics.jp/market/area/tokyo/chofu-shi/mansion

カバー写真：国領駅付近の京王線（写真：国立寺 / CC BY-SA 4.0、Wikimedia Commons）