西葛西の都出資アフォーダブル住宅、6.7万円の3DKは周辺賃貸にどう影響するか

この記事のポイント：東京都が出資するアフォーダブル住宅が、西葛西で51㎡・3DKを月額6.7万円から募集している。同駅周辺の築古住宅の募集賃料中央値の半分程度だが、対象となる入居者層は周辺の民間賃貸と完全には重ならない。家主が注視したいのは、供給のペースと江戸川区への集中度である。

10月28日、東京都産業労働局は、官民連携アフォーダブル住宅ファンドによる江戸川区での初回募集を発表した。東京メトロ東西線西葛西駅近くの中古マンションで、まず2戸を募集する。面積は51㎡で、共益費込みの月額賃料は6.7万～6.9万円。健美家の11月10日の現地取材によると、いずれも3DKで、賃料6.4万円に管理費3,000円、賃料6.6万円に管理費3,000円という設定だ。

対象の建物は、それぞれ1993年築のプレキャストコンクリート造と1985年築の鉄骨造で、駅から徒歩十数分に位置する。

東京でファミリー向け賃貸住宅を保有する投資家にとって、気になるのは具体的な影響だ。行政が関与する低賃料の住宅が近隣に現れることで、周辺の3DKや2LDKの賃料が下がったり、入居者が流出したりするのか。東京都の一次資料とUrbalyticsの同駅周辺の募集データから、順に検討する。

ファンドの仕組み：都が出資し、民間が運営、市場賃料より低く設定

東京都は2026年2月、四つの事業者グループを正式に決定した。ファンド総額は200億円以上で、このうち都の出資額は100億円。約350戸のアフォーダブル住宅を供給する計画だ。三つのグループは市場賃料の約八割に設定する。西葛西の物件を手がけるLivEQuality大家さん、りそな不動産投資顧問、マックスリアルティーのグループは、ファンド規模80億円（都の出資40億）、期間10年で、約70戸を平均で市場賃料の約75%で貸し出すことを目指している。

西葛西の物件では、さらに細かな条件が設けられている。主な対象は世帯年収600万円未満の子育て世帯で、都民を優先する。契約は2年間の定期借家で、子育て支援賃料の適用は原則4年間。5年目からは一般賃料の普通借家契約に切り替え、期間満了前に収入を再確認する。運営側が示す推奨最低年収は280万円だ。建物はいずれも入居者がいる状態で取得しており、退去を求めず、空室になった住戸から順次募集する。最終的には、この物件で23戸のアフォーダブル住宅を供給する計画である。

6.7万円はどれほど安いのか

東京都の発表では、対象住戸の賃料は市場賃料の約六割とされている。この比率から逆算すると、都が想定する「市場賃料」は11万円強となる（試算）。

Urbalyticsの募集データと比較してみる。直近12か月に西葛西駅周辺で確認された、1995年以前築・45～60㎡の住宅募集は26件。管理費込み月額賃料の中央値は14.25万円、下位四分位は11.83万円、㎡単価の中央値は約2,675円だった。同じ面積条件で2015年以降築の築浅住宅は36件あり、中央値は23.6万円に達する。

都が想定する「市場賃料」は、築古住宅の中央値ではなく下位四分位に近い。築30年超、駅から徒歩十数分という条件とも整合する。徒歩10分以上の築古住宅に絞ると、過去二年間の募集は3件のみ。そのうち1993年築・徒歩15分の3DKは13.3万円、1991年築・徒歩14分の3DKは11.6万円で募集されていた。サンプルが少なく参考値にとどまるが、逆算した11万円強とはおおむね一致している。

したがって、比較対象を分けて考える必要がある。類似する築古住宅の実際の募集賃料に対し、アフォーダブル住宅は月額で約4万～5万円安い。一方、駅周辺の築古住宅の中央値との差は約7万円だが、その差には駅からの距離や建物の状態による部分も相当程度含まれ、すべてが政策的な割引ではない。

どの層の入居者と競合するのか

これだけ賃料差があれば、周辺の家主には不利に見える。ただ、競合関係を左右するのは所得水準だ。月額6.9万円なら年間賃料は約83万円で、推奨最低年収280万円の三割程度に当たる（試算）。この所得層が、もともと11万～14万円の3DKを借りるのは難しい。運営側が示す典型的な入居者像も、「家賃が高いため郊外に住まざるを得ず、通勤時間が長い」時短勤務の正社員であるひとり親世帯だ。

つまり、西葛西のような住宅は、近隣の民間賃貸から入居者を奪うというより、より遠い郊外に住んでいた世帯を呼び込む性格が強い。実際に競争圧力を受ける可能性があるのは、もともと賃料が低位にあり、安さで子育て世帯を集めている築古の小規模住戸だ。公営住宅の入居待ち需要の一部とも重なる。

同じ江戸川区では、別のグループの事例もある。健美家によると、野村不動産のグループは区内の新築マンション二棟、計90戸のうち31戸をアフォーダブル住宅とした。50～56㎡で月額約15万～17万円、市場賃料の75～80%に相当し、年収800万円以内の子育て世帯が対象である。10月末時点でも、一棟では対象住戸の約半数、もう一棟では約三分の一が未入居だった。

年間賃料180万～204万円は、年収600万円の世帯にとって三割以上の負担となる（試算）。割引後の新築住宅でも、対象世帯の誰もが借りられるわけではない。割引率が高いだけで、需要が自然に集まるとは限らない。

供給ペースも重要だ。西葛西の23戸は、既存入居者の退去後に順次供給される。2年の定期借家契約と4年間の優遇期間という仕組み上、最初の入居者は5年目に、一般賃料での再契約か転居かを選ぶことになる。比較すると、Urbalyticsが直近12か月に西葛西で確認した1995年以前築・45～60㎡の募集は26件にとどまる。この市場区分では23戸は無視できない規模だが、供給は数年に分散するため、一度の募集シーズンに集中して影響するわけではない。

買い手として見ると、ファンドは民間と物件取得で競合するのか

このファンドは、築古物件の買い手でもある。運営側は取材に対し、中古マンションを中心に取得を続け、全体で約200戸、そのうち約70戸をアフォーダブル住宅にする計画と説明している。課題は物件価格の高騰だ。一部住戸の賃料を引き下げても全体の収支が成り立つ建物は少ないという。

この仕組みを西葛西の価格水準に当てはめてみる。Urbalyticsが集計した、直近12か月に西葛西駅周辺で売り出しまたは価格変更の記録がある一棟賃貸物件20棟の表面利回り中央値は5.49%、四分位範囲は4.79～6.35%だった。江戸川区全体では2026年10月に5.40%で、東京都平均の5.11%を上回る。

仮に一棟の35%の住戸を市場賃料の75%で貸し出すと、賃料収入全体は約9%減る。中央値の利回りとなる価格で取得した場合、表面利回りは5.49%から約5.0%に下がる（試算、空室・経費は未考慮）。収益性を維持するには、より安く取得するか、低い利回りを受け入れる必要があり、いずれも民間の買い手を上回る価格提示にはつながりにくい。少なくともこのグループの設計を見る限り、西葛西の一棟物件価格を押し上げる存在というより、特殊な条件の建物に取得機会を見いだす存在に近い。

西葛西・江戸川区の家主への影響をどう見るか

周辺で築古のファミリー向け住戸を保有する家主にとって、今回の供給が11万～14万円の市場賃料に上限を設けるわけではない。アフォーダブル住宅と民間賃貸では対象の所得層が異なり、供給も空室化に合わせて緩やかに進む。取得側にも収益上の制約があり、直接的な価格下押し圧力は限定的だ。

注視したい点は三つある。

まず、江戸川区ではすでに二つのグループが事業を展開している。今後の取得も東西線沿線に集中する場合、築古・小面積・低賃料の市場区分から競争の影響が表れやすい。

次に、JKK東京は6月から毎月約20戸、45㎡以上または2居室以上の住宅を、契約賃料の八割で提供している。都の住宅供給体系による割引住宅とファンドの住宅が重なることが、低賃料のファミリー向け住戸にとって実質的な競争要因となる。

最後に、5年目から一般賃料に戻る入居者のうち、一部はそのまま市場賃料で契約を続け、別の一部は周辺の民間賃貸へ移る可能性がある。これがアフォーダブル住宅による次の段階の市場への影響となり、確認できるのは2030年代初めになる。

西葛西の築古3DKの募集賃料を検討する家主にとって、参考になるのは6.7万円ではなく、築古住宅の下位四分位に近い11万～12万円の水準だ。中央値を超える賃料で募集するなら、駅からの距離、改修の程度、設備など、その差を裏付ける条件が必要になる。

江戸川区の一棟物件の利回りと賃料動向は、江戸川区の一棟収益物件市場レポートで継続的に確認できる。同区の築古建物を改修して賃貸する事例については、船堀の築34年の社員寮を80戸の賃貸住宅に改修する事例の賃料分析を参照されたい。賃料上昇と借入コストの利ざやについては、住宅REITの入替時賃料上昇率と新規借入金利の比較で取り上げている。

データについて

Urbalyticsの賃料は管理費込みの募集賃料であり、成約賃料ではない。集計期間は2025年11月10日から2026年11月10日まで（徒歩10分以上のサンプルは24か月）。初回確認日を基準とし、住宅用途の45～60㎡のマンションのみを対象とした。一棟物件の表面利回りは売出価格に基づき、年間収入は掲載値を使用している。満室想定と現況収入が混在し、空室損失や経費は控除していない。

「市場賃料の約六割」「約75%」は、東京都と運営側が示す設定水準であり、「市場賃料」の具体的な算出方法は公表されていない。本文で「試算」とした数値は、公表値を基に本記事で算出した。

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参考資料

1. 東京都産業労働局、2026年「官民連携アフォーダブル住宅供給促進ファンド」西葛西物件の募集発表：https://www.metro.tokyo.lg.jp/information/press/2026/10/2026102805

2. 東京都、2026年、知事記者会見資料（ファンド運営事業者の決定）：https://www.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/tosei/2026_0220_03

3. 東京都、2026年、知事記者会見資料（初回募集とJKK東京）：https://www.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/tosei/2026_0529-04

4. 東京都、2025年、知事記者会見資料（運営事業者候補の選定）：https://www.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/tosei/2025_1107_05

5. 健美家、2026年「官民連携でファンドが誕生。年収600万円以下世帯向けに家賃を平均25％安く設定。東京都のアフォーダブル住宅を見学してきた」：https://www.kenbiya.com/ar/ns/policy/system/10684.html

6. Urbalytics、2026年、東京都江戸川区の一棟収益物件市場レポート：https://www.urbalytics.jp/market/area/tokyo/edogawa-ku/building

カバー写真：西葛西3丁目の街並み。地域の雰囲気を示す参考写真（Photo: Nagono / CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons）