東京の新築戸建てが初の7,000万円台に：23区の最高値はどこまで面積の拡大によるものか、賃料はどこまで追いついたか

東京23区の新築戸建て平均価格は1億3,358万円に戻った。ただし、今回の上昇には、その月に売り出された住宅の面積が大きくなったことも影響している。投資家にとってより参考になるのは、都下と小規模戸建ての前年比約一割の上昇と、賃料が同じペースでは上がっていない点だ。

10月の動き：東京都は初の7,000万円台

東京カンテイが11月9日に公表した2026年10月のデータによると、首都圏の新築戸建て（木造、所有権、土地面積100～300㎡）の平均価格は5,280万円で、前月比3.1%、前年比10.0%上昇した。うち東京都は前月比6.2%上昇の7,153万円となり、統計を開始した2014年4月以来、初めて7,000万円台に達した。前年比では24.2%上昇している。

地域別に見ると、東京23区は1億3,358万円で、前月比14.6%、前年比47.7%上昇し、最高値を更新した。23区以外の都下は5,729万円で、前月比2.4%、前年比9.4%上昇。神奈川県は5,467万円と、一都三県で唯一の前月比下落となった。千葉県は4,179万円、埼玉県は4,210万円だった。

東京カンテイは背景として、マンション価格の高騰による戸建て需要の強まりと、首都圏の供給戸数に占める東京都の割合が拡大し、首都圏平均を押し上げたことを挙げている。同日のフジテレビ（FNN）の報道も同社の見解を紹介し、金利上昇が購買力を弱めるため、引き続き動向を見極める必要があると伝えた。

23区の14.6%上昇に、住宅面積の拡大はどこまで影響したか

23区のサンプルは137戸にとどまり、月ごとの物件構成が変わるだけで平均価格は大きく動く。9月の23区は前月比12.6%下落の11,654万円で、8月は13,341万円だった。10月の「最高値」は8月とほぼ同水準であり、ひと月で相場全体がさらに一割半上がったというより、9月の低水準からの反発と見る方が実態に近い。

平均建物面積の変化も、この見方を裏付ける。23区の10月の平均建物面積は122.8㎡で、9月の113.4㎡から8.3%拡大した。一方、平均土地面積は117.9㎡から117.0㎡へ小幅に縮小している。東京カンテイ公表の平均価格を平均建物面積で割ると、建物面積当たりの価格は約102.8万円から108.8万円へ上昇した。上昇率は約6%で、総額の14.6%を明らかに下回る。

東京都全体も物件構成の影響を受けている。都内の戸数は663戸から734戸に増え、首都圏の供給に占める割合は約24.4%から約25.6%へ上昇した。このうち23区は125戸から137戸に増加している。高価格帯の地域の戸数が増えれば、平均値も押し上げられる。

より安定した傾向は、別の集計に表れている。都下は8月から10月にかけて5,451万、5,596万、5,729万円と緩やかに上昇し、前年比では9.4%上がった。土地面積100㎡未満の小規模新築戸建ては、東京都で8,292万円、前月比2.0%、前年比10.2%の上昇となり、平均土地面積は78.0㎡とほぼ変わっていない。両集計が示すのは、都内の新築戸建てに前年比約一割の値上がりが認められる一方、23区の五割近い前年比上昇率を、そのまま査定の根拠にはしにくいということだ。

中古戸建ては新築とは逆に動いており、ここにも注意が要る。同日公表された東京都の中古戸建て平均価格は7,022万円で、前月比13.0%下落した。東京カンテイは、前月の反発後の反落と、築年数の古い物件への構成変化が影響したと見ている。同じ月に新築と中古が逆の動きを示したことからも、月次の平均価格は面積や築年数と併せて読む必要がある。

賃料は追いついたか：価格差は約2.3倍、賃料差は1.8倍未満

新築戸建て価格の上昇が続く場合、戸建て賃貸の投資家にとって最大の関心事は、賃料も同じように上がるかどうかだ。そこでUrbalyticsの賃貸募集データから、2015年以降竣工、面積80～140㎡の戸建て賃貸を抽出した。対象は新宿駅と立川駅を中心とするそれぞれ半径10km圏、期間は直近24か月とした。

新宿駅10km圏は計304件で、月額募集賃料の中央値は35万円、㎡当たり月額募集賃料の中央値は約3,630円、平均面積は97.3㎡だった。立川駅10km圏は計180件で、月額募集賃料の中央値は19.95万円、㎡当たりでは約2,226円、平均面積は89.8㎡だった。

比較すると、東京カンテイの10月の新築戸建て平均価格は、23区が都下の約2.3倍だった。一方、上記の募集賃料中央値の差は約1.75倍、㎡当たりでは約1.6倍にとどまる。両データは対象地域もサンプルも異なるため、組み合わせて利回りを算出することはできない。ただ、中心部に近いほど戸建ての価格プレミアムが賃料プレミアムを大きく上回り、賃貸運用の利回りが低くなるという方向性は明確だ。

四半期別の推移にも、賃料が価格に追いつく動きは見られない。2026年の第1～第3四半期の平均募集賃料は、新宿10km圏で坪当たり1.17万、1.27万、1.25万円、立川10km圏では0.72万、0.76万、0.74万円と、おおむね横ばい圏で小幅に変動した。第4四半期は11月9日時点でそれぞれ1.42万円、0.82万円だが、サンプルは52件と20件にとどまり、四半期末まで水準が維持されるかを確認したい。

Urbalyticsのデータ分析

同じ2015年以降竣工の戸建て賃貸でも、多摩10km圏の㎡当たり月額募集賃料は都心10km圏の約六割だが、新築戸建て価格は23区の四割強にとどまる。価格と賃料の隔たりは都心より多摩側で小さい。戸建て賃貸の投資先を選ぶ際、まず確認したい比較だ。

同じ土地を戸建て業者とアパート業者が競う

東京カンテイの新築戸建て統計は、土地面積を100～300㎡に限定している。10月の平均土地面積は東京都が127.6㎡、23区が117.0㎡だった。これは木造一棟アパートでもよく見られる敷地規模だ。

Urbalyticsの一棟売り募集データでは、練馬駅周辺の2015年以降竣工の一棟物件は計14件で、表面利回りの中央値は4.30%（下位四分位～上位四分位は4.08%～4.70%）だった。代表的なサンプルの土地面積は147～269㎡に分布する。立川駅周辺の同条件の物件は6件にとどまり、中央値5.13%は参考値となる。土地面積は111～414㎡だった。両地域の一棟物件の敷地規模は、戸建て業者が取得する土地と大きく重なる。

ここから推測されるのは、戸建て販売価格の上昇によって、戸建て開発業者が100～300㎡の土地に提示できる価格が上がり、同じ土地を求めるアパート開発業者の取得費も増え、新築一棟物件の売り出し時の利回りが上がりにくくなるという仕組みだ。ただし、現時点では推論にとどまる。Urbalyticsのデータで確認できるのは、練馬の新築一棟物件の利回りが4%台前半にあることまでで、土地の取得競争との因果関係を直接証明するものではない。

投資家はこのデータをどう活用するか

第一に、都内の戸建てや戸建て用地を査定する際は、都下と小規模戸建ての前年比約一割の上昇率や、建物面積当たりに換算した単価を基準とし、23区の当月の総額上昇率をそのまま当てはめないことだ。翌月はまず、23区の戸数と平均建物面積が縮小するかを確認したい。

第二に、都心部の新築戸建てを賃貸運用する場合、価格プレミアムが賃料プレミアムを大きく上回るため、購入前に物件ごとの実際に見込める賃料から取得価格を逆算する必要がある。多摩側は価格と賃料の隔たりが小さく、戸建て賃貸の収支を合わせやすい。

第三に、一棟アパート用地や築古の一棟物件を売却する際、戸建て開発業者は現実的な買い手候補となり、地価の下支えになり得る。逆に、練馬のような住宅地で一棟物件の新築や新築一棟物件の購入を考える投資家は、4%台前半の表面利回りが短期に大きく上昇しにくい現実を踏まえる必要がある。東京カンテイも金利上昇による購買力への影響を注視している。戸建て販売価格の上昇が止まれば、まず用地取得競争が緩むことになる。

区ごとの一棟物件の利回りと価格推移は、Urbalytics東京都市場レポートおよび練馬区の一棟物件の利回りと価格、立川市の一棟物件の利回りと価格の各ページで確認できる。今回の価格調整がマンション市場にどう表れているかは、東京都心の中古マンション価格調整の分析を参照。23区の賃貸一棟物件の利回りと価格の関係は、東京23区の投資用マンションと賃貸一棟物件の価格分析で解説している。

データについて

新築戸建て価格は東京カンテイ「新築一戸建て住宅平均価格」による。当月に供給された売り出し物件の平均価格で、木造、所有権、土地面積100～300㎡が対象。小規模戸建ては土地面積100㎡未満の同種の統計である。建物面積当たりの単価と戸数構成比は、公表された平均価格、平均面積、戸数を基に本稿で算出した。賃料はUrbalyticsが収録する戸建て賃貸の募集情報（REINSなど）に基づく月額募集賃料で、管理費を含まず、成約賃料ではない。四半期別推移は物件構成の異なる平均値であり、同一物件の賃料変化を示すものではない。一棟物件の利回りは売り出し価格に基づく表面利回りで、年間賃料は掲載値を使用している。満室想定か現況収入かは募集情報によって異なり、経費控除後の純利回りではない。立川のサンプルは6件のみのため、参考値として扱う。

カバー写真：東京・押上、京島周辺の木造住宅の屋根に積もる雪。写真はイメージ（Photo: taro ohtani / Unsplash）

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参考資料

1. 東京カンテイ、2026年「2026年10月 首都圏の新築一戸建て平均価格は＋3.1％の5,280万円 東京都は7,000万円台」https://www.kantei.ne.jp/report/single_family/9626/（詳細PDF：kodatesintiku202610.pdf）

2. 東京カンテイ、2026年「2026年10月 首都圏の新築小規模一戸建て平均価格は＋3.8％の6,380万円 東京都は続伸」https://www.kantei.ne.jp/report/single_family/9631/

3. 東京カンテイ、2026年「2026年10月 首都圏の中古一戸建て平均価格は－6.5％の4,187万円 3ヵ月ぶりの下落」https://www.kantei.ne.jp/report/single_family/9628/

4. FNNプライムオンライン（Yahoo!ニュース転載）、2026年「東京都内の新築戸建て平均価格、初の7000万円超え」https://news.yahoo.co.jp/articles/11db5c236df1fe69ebbc35bedc028134f20641e5