番町学区“50㎡月租50万”？麹町买价是茗荷谷的2倍，租金只高四成

番町、麹町的公寓挂牌单价是茗荷谷的约2倍，但同面积出租房的招租租金只高约四成，“50㎡月租50万日元”在近一年的招租数据里一套也没有出现。

一篇学区报道里的两个数字

11月5日，マネーポストWEB刊文介绍千代田区的两所“名门公立小学”——番町小学校与麹町小学校。文中，不动产记者榊淳司给出两个判断：学区内的公寓价格大约是文京区茗荷谷一带的2倍；租金每平方米每月约1万日元，50㎡的2DK月租可达50万日元。

报道的背景是东京23区二手公寓价格仍处高位。东京カンテイ10月22日公布，9月23区二手公寓平均挂牌价（70㎡换算）为1亿2629万日元，环比下跌0.4%，已连续4个月下滑，但绝对水平依旧很高。在这种价位上，学区成为有孩家庭选房时与价格、交通并列的条件。

据报道，东京都教育委员会的统计显示，千代田区公立小学毕业生中升入私立、国立或都立一贯制中学的比例约为45%，在23区中仅次于文京区（约52%）。这解释了为什么番町、麹町的家庭需求集中：住在学区内即可入读，而很多家庭本来就打算在小学阶段准备中学受验。

对投资者而言，真正需要核对的是第二个数字。售价差距决定买入成本，租金水平决定收入；如果“月租50万”成立，番町的出租回报就不会比茗荷谷差太多。下面用Urbalytics的招租和挂牌数据逐一检验。

50㎡月租50万日元？近一年的招租记录里没有

我们以麹町站、半蔵门站徒步10分钟内的住宅用区分公寓为对象，取2025年11月至2026年11月首次观测到的招租挂牌。面积限定在45–55㎡时共有44件，月租（不含管理费）中位数为29.95万日元，P90为35.07万日元，最高一套为41.5万日元。

也就是说，在这个窗口里，没有一套50㎡左右的出租房挂到50万日元。同样条件下的茗荷谷站共有31件，中位数为22万日元，P90为27.5万日元。两地中位数相差约7.95万日元，比例约为1.36倍。

放宽面积后，结论也不变。麹町·半蔵门徒步10分钟内全部住宅用招租共260件，每㎡月租中位数为6,119日元，P90为8,325日元，最高约1.41万日元。所谓“每㎡约1万日元”，落在这个分布的最顶端，属于少数高级物件的报价，不是学区内的一般水平。

Urbalytics麹町站区分公寓市场报告给出的2026年9月招租单价为7,001日元/㎡（含管理费，63件），口径不同，但同样远低于1万日元。按这一水平，50㎡对应的月租约在30万日元到35万日元之间。

买价差约2倍，租金只差约1.4倍

报道里的“约2倍”倒是和数据相符。根据Urbalytics车站别市场报告，2026年9月麹町站区分公寓挂牌单价中位数为366.2万日元/㎡（39件），茗荷谷站为186.1万日元/㎡（46件），前者约为后者的1.97倍。

同月的招租单价，麹町站为7,001日元/㎡（63件），茗荷谷站为4,937日元/㎡（189件），前者约为后者的1.42倍。价格差接近2倍，租金差只有四成左右，这才是这条新闻对投资者真正有用的部分。

换个角度说，在麹町买入同样一份月租收入，要付出的买价大约是茗荷谷的1.4倍。挂牌价和招租价来自不同样本，这个比值只能用来比较两站的相对位置，不能当作某一套房的收益率。

为什么学区溢价在买卖市场更明显？一个可能的解释是，学区资格对租客和业主同样有效，但长期确保学区、并把房子当作资产持有的，主要是自住买家。出租市场里还有大量单身和法人租客，他们为学区付费的意愿有限，租金因此跟不上售价。这是推测，需要更细的户型与租客数据才能确认。

一栋楼的表面利回り：两地都只有约3.5%

一栋收益楼的情况与区分公寓不同。Urbalytics过去12个月的挂牌数据中，麹町站只有2栋，表面利回り为3.30%和3.68%；半蔵门站4栋，中位数为3.42%；茗荷谷站13栋，中位数为3.50%。

两地一栋利回り几乎持平，但茗荷谷样本里有多套是2024年至2027年竣工的新建物件，挂牌价按同一水准定价，拉低了分布。样本量都很小，只能作为参考。可以确定的是，无论在番町还是茗荷谷，一栋楼的表面利回り都在3%台，扣除费用后的净收益会更薄。

投资番町学区，应当按什么租金做测算

对考虑在番町、麹町买入区分公寓出租的投资者，第一步是把租金假设拉回数据。50㎡左右的房子，以月租30万日元前后测算更接近现实；按50万日元测算，收入会被高估六成以上。

第二步是认清回报来源。买价是茗荷谷的约2倍，租金只高约四成，意味着这里的出租收入很难覆盖买入成本的差距，回报更多依赖自住买家支撑的转售价格。如果买的是新建项目，还要先确认是否适用千代田区引渡后五年内限制转售的个别要请；转售时则要预留都心二手公寓挂牌价与成交价之间的差距。

第三步是比较替代选项。同样服务教育需求的茗荷谷，买价约为麹町的一半，招租单价约为其七成，招租样本也更多。若目标是出租收入而非学区本身，在千代田区区分公寓市场报告之外，把文京区的车站逐一拿来比较，往往比追逐“名门学区”的标签更有意义。

数据说明

租金数据为Urbalytics收集的住宅用区分公寓招租挂牌（主要来自REINS），按首次观测日（UTC）筛选2025年11月5日至2026年11月5日，徒步10分钟内，不含管理费，不代表实际签约租金。

车站别市场报告的招租单价含管理费，按平均租金除以平均面积计算；挂牌单价为挂牌价中位数（含已成交挂牌），均为2026年9月集计。一栋利回り为挂牌表面利回り（年收入÷挂牌价），年收入为满室想定或现况取决于挂牌方。

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参考来源

1. マネーポストWEB（Yahoo!ニュース转载），2026，《【公立なのに「名門」の小学校】千代田区「番町小」「麹町小」が人気を集める理由》，https://news.yahoo.co.jp/articles/0617973a235641c624761df1f2c99d1c23619881

2. 共同通信（熊本日日新闻转载），2026，《東京23区、4カ月連続下落 9月、中古マンション価格》（东京カンテイ数据），https://kumanichi.com/articles/2049317

3. 东京都教育委员会，2025，《令和6年度公立中学校等卒業者の進路状況調査の結果（速報値）》，https://www.kyoiku.metro.tokyo.lg.jp/information/press/2025/07/2025073101

4. Urbalytics，2026，麹町站区分公寓市场报告，https://www.urbalytics.jp/market/station/tokyo/麹町/mansion

5. Urbalytics，2026，茗荷谷站区分公寓市场报告，https://www.urbalytics.jp/market/station/tokyo/茗荷谷/mansion

6. Wikimedia Commons，2018，File:Bancho Elementary School-1a.jpg，https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Bancho_Elementary_School-1a.jpg