船堀把建成34年的社员寮改成80户出租：翻新后的租金能向新楼靠多近？

船堀站附近一栋建成34年的旧社员寮不拆，改成80户出租住宅和两层商铺。对周边持有老楼的业主来说，真正要算的是：翻新到新楼同等的耐震与设备之后，租金能向新楼靠多近，这决定了“改”比“拆”多出来的那部分收入能否兑现。

船堀站步行3分钟，社员寮改成80户出租和11间商铺

据健美家2026年11月2日的现场报道，这栋旧社员寮位于都营新宿线船堀站步行3分钟，敷地约2,340㎡，为SRC造地下1层、地上6层。改造后地下1层和1层作商铺，共11个区画，其中4个已确定租户；2层以上改为80户出租住宅：1LDK 38户、2LDK 32户、3LDK 10户，户型多达19种。2026年10月时，建筑已拆到只剩结构体（スケルトン）。

设计方今野広大再生設計给出的比较是：改造预算约为拆除重建的七到八成，工期约10个月，而拆除加重建通常需要一年半到两年。原入住者退去后，空租期因此被压缩。

这栋楼虽然属于新耐震基准，但按现行计算方法复核后，构造耐震指标Is值在0.6以下，因此做了耐震补强。SRC造的结构内有钢骨，后施工锚栓难以打深，项目改用埋入较浅也能取得强度的ディスクシアキー工法，目标是取得与新建同等的耐震性能。

业主为什么选择不拆：面积、空租期和融资

设计方的说明里，有三点直接关系到收益。第一是可出租面积：部分地区的容积率规定已经变化，拆除重建可能只能建得比现在小，而改造可以保留现有面积。第二是空租期：10个月对比一年半到两年，少掉的是没有租金收入的月份。第三是融资：设计方称，改造后取得耐久性与耐震性能评价书、维修履历和检查済証，过去曾有築47年的建筑获得金融机构35年贷款的案例。

需要区分的是，第三点是设计方介绍的过往案例，不是本项目已经取得的融资条件。改造能否在估值和贷款上被当作“接近新楼”，要看评价书和金融机构的实际审查。

另一处改动关系到商铺收益。原社员寮对外封闭，改造时打通建筑中央，做出贯穿通道和中庭，住宅入口设在中庭旁，商铺面向街道开放。原有各层共用厕所、洗衣间改为休息室和工作空间，地下大浴场改为共用休息室。这些共用部能否支撑租金，要等募集结果才能知道。

市场证据：老楼与新楼的租金单价差多少

判断改造后的租金上限，最直接的参照是同一站圈里老楼和新楼的挂牌单价。Urbalytics平台数据显示，船堀站步行10分钟内、近12个月的出租挂牌中，两者的差距因户型而异：

1LDK（1999年及以前建成）：9件，月租中位数14.0万日元，租金单价中位数0.288万日元/㎡，平均面积约47㎡。

1LDK（2020年及以后建成）：26件，月租中位数15.8万日元，租金单价中位数0.322万日元/㎡，平均面积约48㎡。

2LDK（1999年及以前建成）：10件，月租中位数13.4万日元，租金单价中位数0.242万日元/㎡，平均面积约56㎡。

2LDK（2020年及以后建成）：36件，月租中位数19.85万日元，租金单价中位数0.371万日元/㎡，平均面积约54㎡。

1LDK的新旧单价差约12%，2LDK则约53%。以55㎡左右的2LDK计算，两个中位数之间每月相差约7.1万日元。也就是说，对这栋楼而言，32户2LDK的租金落在哪一端，比38户1LDK更能拉开总收入。

这组差距是同一时期不同建筑之间的横截面比较，不是“翻新之后租金上涨多少”的测算。新楼样本集中在近两年竣工的几栋，老楼1LDK样本主要来自同一栋，件数少，只能作参考。改造后的社员寮会落在这两个中位数之间的哪个位置，取决于设备、户型和共用部能否被租客当成新楼，目前没有成约数据可以回答。

一栋利回り：对周边老楼业主意味着什么

同一站圈的一栋出租楼价格，可以说明改造路线对估值的参照。Urbalytics平台数据显示，近12个月船堀站周边一栋售出挂牌去重后16栋，表面利回り中位数5.62%，P25为5.08%，P75为6.94%，挂牌价中位数1.6亿日元。江户川区一栋收益物件的月度相场显示，2026年9月全区一栋表面利回り为5.27%。

这些样本是建筑面积多在150–400㎡的小型一栋，与80户的旧社员寮规模不同，不能用来推算本项目的价值。它们对周边业主更有用：同样的利回り下，租金单价每提高一档，估值就按比例上去。如果手里的老楼能通过补强和翻新把单价从老楼区间推向新楼区间，增加的租金会直接体现在售价上；做不到，改造费用就只能靠更长的持有期回收。

此前我们在葛饰区築40年住户360万日元改造后月租增加5万日元的案例里讨论过单户翻新的回收逻辑；这次船堀的不同在于，它是整栋改造，同时改变了耐震性能、户型和商铺配置。

区役所移转在2033年以后，不必现在计入

报道提到船堀今后有区役所移转。江户川区2025年12月23日公布，新厅舍在“船堀四丁目地区第一种市街地再开发事业”中建设，地上21层、高约99m，延床面积约61,330㎡，开厅目标改为2033年1月至6月，比上一次公布延后2年至2年5个月，原因是工程施工方未能确定、需要重新选定。根据东京都都市整备局资料，同一再开发的民间栋延床面积约58,500㎡，含约400户住宅。

对出租经营来说，这件事有两面。区役所和商业设施会增加站前的日常人流，但民间栋约400户住宅也会成为新的出租竞争者，就像门前仲町大规模新供给对既有家庭型出租的影响那样。由于开厅时间已经延后一次，估价时宜按现在的租金和利回り计算，把区役所移转留作2033年以后的观察项目。

船堀周边老楼业主可以先核对的三件事

先确认现行容积率下重建能否保住现有面积。如果重建会缩小面积，这个案例的逻辑就成立；如果不会，拆除重建仍值得比较。

再看耐震诊断的Is值和可用的补强工法。SRC造并非不能补强，但工法和费用会直接决定改造预算是否真能落在重建的七到八成。

最后，用上面的单价区间给改造后的租金设上下限。2LDK新旧单价相差约53%，是改造最可能拉开收入的户型，也是募集结果最需要验证的部分。船堀这栋社员寮正式募集后的实际租金，将是第一个可以对照的数字。

数据说明

租金数据为Urbalytics收录的REINS出租挂牌（2025年11月2日至2026年11月2日首次观测），条件为船堀站、步行10分钟以内、区分マンション类别，按户型与建成年筛选；租金为不含管理费的挂牌租金，不是成约租金。一栋利回り为同期船堀站周边售出挂牌，表面利回り＝挂牌年收入÷挂牌价格，年收入为满室想定或现况取决于挂牌方，不是净现金流。

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参考来源

1. 健美家，2026，「江戸川区船堀、築34年の社員寮を80戸の賃貸住宅＋テナントに改修。本格的に使い続ける時代の到来か」，https://www.kenbiya.com/ar/ns/for_rent/renovation/10664.html

2. 江戸川区，2025，「区役所新庁舎の開庁までのスケジュールと工事費について」（プレスリリース，2025年12月23日），https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e004/kuseijoho/kohokocho/press/2025/12/1223-1.html

3. 東京都都市整備局，「船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業」，https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/funabori/saikaihatsu23-7.html

4. Urbalytics，2026，「東京都江戸川区の一棟収益物件相場」，https://www.urbalytics.jp/market/area/tokyo/edogawa-ku/building

封面及正文照片：タワーホール船堀（Photo: しんぎんぐきゃっと / CC BY-SA 4.0，Wikimedia Commons）