大江户线延伸练马：2040年的三座车站，今天的租金还没把它算进去

练马区在2026年10月1日公布了《大江户线延伸——沿线街区设计》。规划中的暂定车站有三座：土支田、大泉町、大泉学园町，开通目标约为2040年。对投资者来说，核心问题不是「会不会通」，而是：在车站落地之前的十几年里，租金和收益率里有没有已经出现的溢价？今天的挂牌数据给出的答案是：目前看不到。

规划确定了什么，还没确定什么

据练马区公布的设计和媒体报道，已经明确的有：三座暂定车站的位置，开通目标约2040年，以及区政府已积立的延伸基金（截至2025年度约125亿日元，2026年度据报道再追加约30亿日元）。道路方面，补助230号线的用地取得率约为73%。

尚未落地的是大泉学园町站前的第一类市街地再开发：地权者的合意形成进展缓慢，加上风致地区限制下的事业收益性不足，目前被视为瓶颈。时间表上，2027年度成立筹备组合，2028年度提出都市计划素案，都还只是目标。换句话说，2040年是「目标」，不是「合同」。

今天的租金：车站圈与公交圈差约三成

我们用 Urbalytics 的租赁挂牌数据，把规划沿线的两个町与相邻的既有站圈做了对比（2026年10月28日提取，单位：円/㎡·月）。

• 光が丘站 步行10分以内：3,371円/㎡

• 大泉学園站 步行10分以内：3,187円/㎡

• 大泉学園町：2,303円/㎡

• 大泉町：2,238円/㎡

出典：Urbalytics 租赁挂牌数据（2026年10月28日提取）。光が丘站样本仅5件，仅作参考。

大泉学園町、大泉町的单价约2,240–2,300円/㎡，比既有站圈的3,190–3,370円/㎡低约三成。这里要注意口径：这是挂牌租金，不是成约租金；而且两个町以依赖公交的区域为主，新建物件和大户型占比的差异会混进数字里，不能把差额直接读成「车站溢价的空间」。

距离折价看不到：说明什么，不说明什么

如果市场已经在为「未来车站」定价，应该能在町内看到离暂定站越近租金越高的梯度。实际数据并非如此：

• 大泉学園町 步行10分以内：2,157円/㎡

• 大泉学園町 步行15分以上：2,490円/㎡

• 大泉町 步行15分以上：2,352円/㎡

出典：Urbalytics 租赁挂牌数据（2026年10月28日提取）。步行分钟为到最近既有车站。

步行15分以上的分段反而更高（2,490円/㎡ 对 2,157円/㎡）。这更可能是新建物件和户型构成的结果，而不是「远处更值钱」。结论很克制：今天的挂牌租金里，没有可识别的延伸预期溢价，也没有可识别的距离折价。这是不同物件的横截面比较，不是同一物件的租金上涨，不能当作延伸效应的证据或反证。

买方视角：收益率告诉你的是「现金流价格」

在大泉学園站步行15分以内，整栋出售挂牌的表面收益率样本共31件。

• P10：3.90%

• P25：4.57%

• 中位数：5.46%

• P75：6.00%

• P90：6.56%

出典：Urbalytics 出售挂牌数据（2026年10月28日提取），n=31。

中位数5.46%是卖方的挂牌价格，不是成交价，也不是扣除运营费用后的收益。它说明的是：卖方在这个圈层并没有把2040年的车站写进要价。如果你愿意押这条线，要押的是「长期持有的选择权」，而不是在价格里已经能看到的确定收益。

接下来该盯的三个节点

第一，2027年度的再开发筹备组合能否成立；它是大泉学園町站前能否动工的前提。第二，2028年度的都市计划素案是否如期提出。第三，延伸基金的积累和补助230号线的用地取得率是否继续推进。三者任何一个延后，2040年的目标都会承压。

类似的延伸案例可以参考我们之前的文章：大江户线能否开进埼玉：新座市中部的「铁路空白」，与一座还画在纸上的新站，以及同样是「距新宿30分」，价差却有3000万日元：品牌沿线溢价的两道痕迹。东京整体的租金与收益率背景，见东京市场报告。

小结

大江户线延伸是一个长周期、依赖再开发推进的选项。今天的数据显示，规划沿线的租金与既有站圈有约三成的差距，且没有可见的延伸预期溢价；整栋挂牌的收益率则按普通站圈定价。若判断2040年前后能够通车，价格里目前没有为此多付钱；若判断会延后，则要把再开发节点的进展作为退出的前提。本文为公开信息与挂牌数据整理，不构成投资建议。

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References

• 练马区「大江户线延伸——沿线街区设计」（2026年10月1日策定）

• 健美家 2026年度大江户线延伸基金追加报道

• Urbalytics 租赁挂牌数据、出售挂牌数据（2026年10月28日提取）