六本木西地区分期建设：附近出租楼该把哪一年写进估价？

六本木五丁目西地区的规划给出了分期建设节点：主体工程预计2032年度竣工，F地区文化设施预计2031年度竣工。附近出租楼该怎样估价，要看新设施怎样接上租客日常使用的路线，以及等待期间的收入能否支撑买入价格。

作者：羅｜资料核验截至2026年10月15日

项目有了更具体的时间表，周边房源却不能按同一年估价

六本木五丁目西地区的变化，正在从超高层建筑的轮廓，延伸到周边街道怎样连接。健美家今天的报道讨论了F、G地区与主体再开发的联动；港区议会公开资料则把交通、步行和文化交流功能放在同一张规划图上。

港区9月2日的资料列出，主体再开发计划于2027年度开工、2032年度竣工；F地区则计划于2028年度开工、2031年度竣工。这些是预计工程节点，设施实际何时开放、哪些路线能够连续使用，还需要后续实施资料确认。

对于准备买入附近出租楼的人，分期时间表可以直接对应持有期。文化设施可能先形成新的目的地，主体建筑随后增加不同用途的空间；一栋楼面对的施工环境和未来使用条件，未必会在同一时点完成切换。

地区计划原案覆盖约10.5公顷，不同街区承担不同角色。判断目标楼时，应先找到它与车站、新设施及现有商业街的位置关系，再决定哪些规划值得写进持有情景。

步行连接改善的是具体路线，影响也会落在不同使用者身上

规划希望改善车站周边的交通结节与步行网络，连接六本木Hills一带和新开发地区。这类变化有可能减少绕行，增加街道之间的通达性；对现有住宅，作用最终要落到从楼门口出发的实际路线。

住户每天往返地铁站，与周末前往文化设施的访客，不会自动走同一条路。某栋楼如果正好位于新通道衔接的位置，便利性可能改善；位于另一侧坡道或街区深处的住宅，则需要重新判断连接是否顺路。

沿街商铺还有另一种问题。新的目的地可能增加到访，也可能让人流更多停留在综合体内部。商户的营业机会取决于行人是否经过门前，住宅租客关心的则是回家、购物和通勤是否方便，两类资产的收入假设不能合在一起。

我们此前对六本木Hills与汐留再开发的讨论，涉及复合用途与街区连接；上板桥南口的步行路线分析则提醒投资者，把施工期路线与未来便利分别观察。这些案例帮助提出路线与用途的问题，本文不采用其他项目的涨幅估算本地区。

先看现有挂牌收入，再判断未来便利值多少

判断空置住宅能租多少，可以先比较附近同类住宅的募集条件，再把整栋楼的收入与买入价格对照。本文分别查询住宅租金与一栋挂牌收益率，前者帮助判断再募集，后者提供整栋买价的初步参照。

六本木与麻布十番站圈内，40–80平方米住宅的基本月租中位数分别为33.5万日元和29.9万日元；按每条房源先计算面积单价，再取中位数，分别约为6,077日元／平方米／月和6,075日元／平方米／月。有效样本分别为113条、232条。

月租总额能帮助判断租客面对的预算门槛，面积单价则适合与目标住宅的大小和条件对照。两站的面积单价接近，月租总额却不同，说明只比较“每月多少钱”容易忽略面积与房源组成；这组横截面也没有测量开发前后的同一套住宅。

另一组一栋挂牌记录中，六本木的表面收益率中位数约为3.49%，有效样本13栋；麻布十番约为3.21%，有效样本11栋。它们适合提示尽调从何处起步：先核对销售资料中的年收入能否对应租约，再看空置住户能以什么条件重新募集。

这里没有把住宅租金样本与整栋收益率拼成一栋假想收益楼。若目标楼的现有收入已经无法支撑买价，必须依赖未来涨租才成立，工程的等待时间就会进入持有测算；附近出现新设施本身，还不能填上这段收入缺口。

数据说明：查询观察窗口为2025年10月16日至2026年10月15日（UTC），筛选东京都、最近车站步行15分钟以内的记录。住宅限MANSION、住宅用途、40–80平方米、挂牌状态，采用基本租金，不含管理及其他费用；日期为平台首次观察时间，数值为记录当前保存值，并非原始招租日或历史涨租序列。

一栋统计使用挂牌年收入÷挂牌价格，未扣空置及运营费用，现况或满租收入须逐栋核对。两站圈可能重叠，楼龄、用途和出租状态未统一，一栋样本较小，仅作参考。两组数据都不是成约统计，也不能据此测出本次开发的收益。

Urbalytics的东京都公开市场报告可补充区级和月度背景。本文使用站圈与观察窗口筛选，两者不拼接成开发前后的涨价曲线。

把不同的工程节点，对应到目标楼的租约和持有期

对现有出租楼，基础测算可先沿用已经核对的租约、合理的再募集条件和物业支出。项目带来的便利，再按照实际设施与路线分期建立情景。这样做可以看清，为等待支付的成本由哪一段收入承担。

若买入后近期就有租约到期，首先要确认那段时间附近的施工安排和可用路线。空置住户是否容易带看、沿街店铺是否便于进入，都可能比最终建成后的效果图更早影响经营。

F地区接近完工时，可跟踪其真实开放安排、通道连接及活动使用情况；主体工程推进后，再观察新增用途与现有房源的关系。预计竣工年份提供跟踪节点，租约与经营记录才能检验变化是否转化成收入。

准备比较六本木或麻布十番附近两栋楼时，可把它们分别放到规划图上，再对照各自下一次退租时间。若一栋更早面对绕行，另一栋更可能接上新通道，就不该仅因同属一个站圈而给予相同的开发预期。

封面为六本木Hills榉树坂2024年12月灯饰实景，非本项目效果图。照片：Kakidai／Wikimedia Commons，CC BY-SA 4.0；封面已裁切，本文照片缩放版本沿用同许可。

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参考来源

1. 健美家，2026年10月15日，六本木五丁目西地区再开发与周边整备报道。
2. 港区议会，2026年9月2日，六本木五丁目西地区地区计划変更原案，资料13。
3. Urbalytics，东京都公开市场报告；本文站圈统计的窗口与定义见正文及证据台账。
4. 照片来源：鸟居坂，江戸村のとくぞう，2017年9月24日；榉树坂，Kakidai，2024年12月。均为CC BY-SA 4.0。