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东京中城日本桥（東京ミッドタウン日本橋）已于2026年9月30日竣工，野村控股、第一三共总部和美国银行日本据点陆续入驻。对人形町、茅场町、小传马町一带的出租楼业主来说，眼下要分清两件事：哪些需求已经到位，哪些要等到2027年甚至2040年；以及周边一栋楼的挂牌利回り，已经把多少预期算了进去。
竣工的是什么，哪些设施还没开
项目是日本桥一丁目中地区第一种市街地再开发事业，区域面积约3公顷，由三井不动产和野村不动产参与，A、B、C三个街区加上既有的日本桥一丁目三井大楼（D街区）共四个街区组成，与银座线、东西线、浅草线日本桥站直连。
主楼是C街区的日本桥野村三井塔，地上52层、地下5层，高约284米。10–20层和22–38层是办公楼层，标准层面积约1,970坪和1,370坪。
39–47层是希尔顿旗下的华尔道夫酒店（197间客房），48–51层是71户出租住宅Waldorf Astoria Residences Tokyo Nihonbashi，面积约60–430㎡。B街区“日本桥河畔露台”另有48户住宅。
按三井不动产10月8日的公告，竣工后先到位的是办公租户。5–8层的MICE设施（两个约1,500㎡的大厅，各可容纳约1,600人）定于2027年10月开业；约2万㎡、约100个区划的商业区计划在2027年内开业，原COREDO日本桥已于10月15日暂时闭馆改造。整个街区的“盛大开业”同样定在2027年内。
这座楼只是“日本桥河畔步道（日本橋リバーウォーク）”的第一期。沿日本桥川约11公顷范围内有5个再开发项目，再加上首都高速日本桥段地下化；高架桥的拆除预计在2040年前后。
新需求会落到哪类房源上
办公租户最先到位，对应的是通勤需求。总部级办公楼带来的员工中，有一部分会选择步行或一站地铁可达的住处，这类需求最直接落在1K到1LDK的单身、DINKs户型上。这是推测的传导路径，入驻人数和其中有多少人会在附近租房，目前没有公开数字。
酒店和MICE带来的是住宿和来访客流，对普通月租住宅的影响有限，更可能先体现在餐饮、店铺租户的经营上。塔楼内的71户出租住宅面向高端客群，与周边常见的20–40㎡小户型并不在同一个市场竞争。
日本桥站、三越前站周边本身住宅存量很少。过去12个月，Urbalytics记录到这两站步行7分钟内的住宅出租挂牌只有112件，同期人形町・水天宫前一带有790件，小传马町・东日本桥一带有627件。办公人口如果在附近找房，实际成交更可能发生在这些外圈车站。
现在的租金：核心站单价较高，月租总额差距不大
按挂牌基本租金（不含管理费）计算的单价中位数，四个车站圈分为两档：
茅场町：每㎡5,381日元，月租中位数16.4万日元，192件
日本桥・三越前：每㎡5,365日元，月租中位数16.4万日元，112件
人形町・水天宫前：每㎡4,975日元，月租中位数17.4万日元，790件
小传马町・东日本桥：每㎡4,974日元，月租中位数16.5万日元，627件
核心两站与人形町一带的单价差约每㎡390日元。月租总额却反过来，人形町一带的中位数更高，因为那里挂牌住户的平均面积约37.2㎡，比日本桥・三越前的约33.8㎡大。估算自有房源的租金上限时，应该用单价对照，不能直接拿月租中位数比较。
这组数字是同一时期不同地点的横截面差异，反映的是区位和楼龄构成，并不是东京中城日本桥带来的涨租效果。季度序列的样本构成变化很大，也不能当作同一房源的租金涨幅。真正能检验项目影响的，是2027年MICE和商业区开业前后，人形町、小传马町一带的单价是否向核心站靠拢。
一栋楼的利回り已经很薄
周边一栋收益楼的挂牌价格水平更值得警惕。过去12个月有挂牌或调价记录的一栋楼中，人形町站圈9栋的表面利回り中位数为3.97%，小传马町站圈6栋为3.64%；茅场町只有3栋（中位数4.33%），日本桥站圈没有样本。
放到中央区整体看，这个水平并不算低。Urbalytics公开的中央区一栋收益物件市场月报显示，2026年9月中央区一栋楼表面利回り为2.77%（33件），东京都平均为5.00%。日本桥周边的外圈车站，利回り比区平均略厚，但离5%还很远。
表面利回り按挂牌年收入除以挂牌价计算，没有扣除管理、修缮费和空置。以3.6%到4.0%买入，扣除费用后的净收益会更低，收益要改善只能靠租金上涨。买家如果把东京中城日本桥写进收益计划，涨租幅度需要用实际招租结果来验证。
Urbalytics 数据洞察
用Urbalytics的租金统计按车站、步行分钟数和面积筛选，可以把自有物业的挂牌单价直接放进人形町或小传马町的分布里比较；这次四个车站圈的P25约为每㎡4,450至4,770日元，P75约为每㎡5,430至6,070日元。
估价和经营上该怎么做
持有人形町、小传马町一带出租楼的业主，可以先把自己在招住户的单价与核心站的每㎡5,365日元对照。差距较大的户型，换约和新招租时可以小幅试探，但应以实际签约结果为准，不宜凭竣工消息一次性提价。
估价时，办公租户入驻属于已经发生的事实；MICE和商业区要到2027年才开业，应该作为待观察项；首都高高架拆除在2040年前后，离今天十多年，不宜计入当前的租金假设。参考已有分析，六本木五丁目西地区分阶段再开发和新宿中央公园西北侧39层计划也同样需要按年度区分已实施部分和计划部分。
准备在人形町、小传马町以3%台利回り买入一栋楼的投资者，应先核对出租清单中的各户单价是否已经高于站圈中位数。已经处于高位的楼，项目效应可能早已体现在现有租金里，未来能多收的租金有限；单价仍低于中位数、且户型以1K至1LDK为主的楼，才有较实在的调整空间。
数据说明
租金数据为Urbalytics收集的挂牌租金（基本租金，不含管理费、税务处理不明），并非签约成交租金；样本为2025年11月3日至2026年11月3日首次观测、东京都内公寓住宅、离对应车站步行7分钟内的挂牌。“小传马町・东日本桥”为小传马町与东日本桥（含马喰町、马喰横山）站组。
一栋楼利回り为同期有挂牌或调价记录的一栋收益楼挂牌表面利回り，跨网站重复已合并，1%以下和25%以上已剔除；年收入可能是满租假设或现况，取决于挂牌方。
茅场町一栋样本只有3栋，仅作参考。中央区2.77%来自公开市场月报的2026年9月月度集计，与车站圈的12个月窗口口径不同，不能直接相减比较。
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参考来源
三井不动产，2026，「東京ミッドタウン日本橋」2026年9月30日竣工 https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2026/1008_01/
野村不动产，2026，日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業 街区名称決定 https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2026042106653.pdf
Impress Watch，2026，「東京ミッドタウン日本橋」竣工 https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/2146690.html
健美家，2026，東京ミッドタウン日本橋が竣工、高さ約284mの複合タワーが完成 https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/tokyo/10662.html
Urbalytics，2026，東京都中央区の一棟収益物件相場 https://www.urbalytics.jp/market/area/tokyo/chuo-ku/building
封面图片：日本桥与首都高速高架（Photo: ayumi kubo / Unsplash）
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