値下げウォッチ
2026年5月の値下げ動向
2026年5月、1都3県で価格を下げた売出物件は31,607件、上げたのは7,993件でした。値下げの件数は在庫量に連動しますが、下げ幅の中央値は在庫量と切り離して、売主がどこまで譲ったかを示します。
この号の「件数」は、価格改定の重複排除を修正した2026年7月より前の月です。以降の月より多めに出るため、件数どうしの比較には使えません。値下げ率の中央値は重複の影響をほとんど受けないので、そちらは通してご覧いただけます。
不動産種類別値下げ率
#一棟収益・区分マンション・戸建・土地の値下げ率中央値と、その推移、2026年5月の内訳。件数は在庫量に連動しますが、下げ幅の中央値は在庫量と切り離して、売主がどこまで譲ったかを示します。
一棟収益
5.6%
前月比 +0.2pt
1,664件
区分マンション
4.5%
前月比 +0.1pt
12,324件
戸建
4.3%
前月比 +0.1pt
11,882件
土地
7.7%
前月比 +0.5pt
5,737件
| 種別 | 値下げ件数 | 値下げ率中央値 | 下位2割の下げ幅 | 前月比 | 値上げ件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一棟収益 | 1,664 | 5.6% | 10.0% | +0.2pt | 431 |
| 東京都 | 648 | 5.0% | 9.1% | +0.2pt | 189 |
| 神奈川県 | 262 | 5.0% | 8.9% | -0.4pt | 70 |
| 埼玉県 | 179 | 6.2% | 11.6% | +0.3pt | 52 |
| 千葉県 | 160 | 5.7% | 11.2% | -0.3pt | 29 |
| 区分マンション | 12,324 | 4.5% | 8.8% | +0.1pt | 4,353 |
| 東京都 | 5,386 | 4.2% | 7.8% | +0.2pt | 2,095 |
| 神奈川県 | 2,282 | 4.8% | 9.8% | +0.3pt | 822 |
| 埼玉県 | 1,161 | 5.0% | 10.0% | 0.0pt | 462 |
| 千葉県 | 877 | 5.1% | 12.3% | 0.0pt | 397 |
| 戸建 | 11,882 | 4.3% | 8.6% | +0.1pt | 1,745 |
| 東京都 | 2,021 | 3.8% | 7.5% | -0.1pt | 341 |
| 神奈川県 | 2,482 | 4.0% | 7.0% | 0.0pt | 296 |
| 埼玉県 | 2,518 | 4.0% | 7.5% | +0.1pt | 377 |
| 千葉県 | 1,774 | 4.4% | 8.7% | 0.0pt | 255 |
| 土地 | 5,737 | 7.7% | 15.5% | +0.5pt | 1,464 |
| 東京都 | 1,383 | 6.1% | 12.0% | +0.2pt | 435 |
| 神奈川県 | 1,044 | 7.0% | 13.7% | +0.2pt | 251 |
| 埼玉県 | 1,032 | 8.4% | 16.3% | +0.6pt | 278 |
| 千葉県 | 739 | 9.5% | 20.1% | +0.2pt | 187 |
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検索は現在値下げ中の物件を返します。本号が集計した2026年5月の値下げとは対象がずれます。
想定条件
- 「値下げ」は、同じ物件の価格改定履歴で直前の売出価格を下回った改定1件を指します。値上げと据え置きは数えていません。
- 値下げ率は（直前価格 − 改定後価格）÷ 直前価格。掲載しているのは月ごとの中央値で、平均ではありません。
- 集計は価格を改定した日を基準にしています。
- 対象は1都3県の売買物件。公開中・成約を問わず、その月に価格改定があったものを数えています。
- 「下位2割の下げ幅」は、値下げの5件に1件がこれ以上深いという水準です。
- 都県の行で色が付いているのは、その種別のその列で最も大きい値です。列ごとに向きが違う（件数・下げ幅・前月比・値上げ件数）ため、色は大小だけを指し、良し悪しは示していません。
データ解説
- 2026年5月、1都3県で価格を下げた売出物件は31,607件、上げたのは7,993件で、値下げが値上げの4.0倍でした。
- 2026年5月の値下げ率中央値は、土地が最も深い7.7%、戸建が最も浅い4.3%。差は3.4ptで、土地の売主は戸建の約1.8倍を譲っています。
- 土地は中央値7.7%が最も深いだけでなく、深い側の裾も最長です。5件に1件は15.5%以上下げており、同じ種別の中でも当たり外れが最も大きい状態です。
- 2026年5月の一棟収益の値下げは1,664件、率の中央値は5.6%で、5件に1件は10.0%以上下げています。
- 2026年5月の土地の値下げは5,737件、率の中央値は7.7%で、5件に1件は15.5%以上下げています。
- 前月から最も動いたのは土地で、2026年5月の値下げ率中央値は0.5pt動いて7.7%です。
値下げ率中央値の推移
| 月 | 一棟収益 | 区分マンション | 戸建 | 土地 |
|---|---|---|---|---|
| 2025-07 | 4.8% | 4.4% | 3.9% | 7.4% |
| 2025-08 | 5.0% | 4.4% | 4.0% | 7.2% |
| 2025-09 | 4.9% | 4.4% | 4.0% | 7.2% |
| 2025-10 | 5.3% | 4.3% | 3.9% | 7.4% |
| 2025-11 | 5.2% | 4.4% | 3.9% | 7.2% |
| 2025-12 | 5.6% | 4.3% | 4.0% | 7.4% |
| 2026-01 | 5.3% | 4.3% | 4.2% | 7.1% |
| 2026-02 | 5.5% | 4.4% | 4.2% | 7.3% |
| 2026-03 | 5.4% | 4.4% | 4.2% | 7.4% |
| 2026-04 | 5.4% | 4.4% | 4.2% | 7.2% |
| 2026-05 | 5.6% | 4.5% | 4.3% | 7.7% |
想定条件
- 種別ごとの値下げ率中央値。件数ではなく率を描いています — 価格改定の重複排除を2026年6月に修正しており、それ以前の件数は比較できないためです。
データ解説
- 一棟収益の値下げ率中央値は、期間初めの3ヶ月平均4.9%から直近3ヶ月平均5.5%へ0.6pt深くなっています。
- 掲載期間で明確に動いたのは一棟収益だけで、0.6pt変化しています。残る3種別の変化はその半分未満で、横ばいと見るべき水準です。
- 掲載している11ヶ月のうち、一棟収益の値下げが最も深かったのは2025年12月の5.6%でした。
エリア別値下げ率ランキング
#東京都の市区町村を値下げ率中央値の深い順に。10件以上のエリアのみで、母数が小さいため順位は月ごとに動きます。
一棟収益
区分マンション
戸建
不動産種類別値下げまでの日数
#売り出してから価格が初めて動くまでの日数の中央値。
| 種別 | 初回値下げまでの日数（中央値） | 件数 |
|---|---|---|
| 一棟収益 | 134日 | 1,671 |
| 区分マンション | 120日 | 12,366 |
| 戸建 | 125日 | 11,877 |
| 土地 | 102日 | 5,670 |
データ解説
- 売り出しから最初の値下げまでは、一棟収益が中央値134日間と最も長く、土地が102日間と最も短くなっています。
再値下げと値下げ後の成約率
#二度目の値下げに至る頻度と、値下げが成約につながった割合。
不動産種類別値下げ回数の分布
| 種別 | 1回 | 2回 | 3回 | 4回以上 | 2回以上の割合 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一棟収益 | 7,431 | 2,361 | 802 | 642 | 33.9% |
| 区分マンション | 47,585 | 17,348 | 6,532 | 5,622 | 38.3% |
| 戸建 | 42,140 | 18,830 | 9,049 | 9,275 | 46.9% |
| 土地 | 28,914 | 8,417 | 2,507 | 1,611 | 30.2% |
想定条件
- 過去12ヶ月に値下げした物件の、値下げ回数の分布です。
データ解説
- 戸建は4回以上値下げした物件が9,275件で、3回の9,049件を上回ります。回数が増えるほど件数が減る他の種別とは逆で、下げ止まらない在庫が積み上がっている状態です。
- 過去12ヶ月に値下げした戸建79,294件のうち46.9%は2回以上下げています。土地は30.2%で最も低い値です。
値下げ後90日以内の成約率
| 種別 | 2026-02に値下げ | 90日以内に成約 | 成約率 |
|---|---|---|---|
| 一棟収益 | 1,528 | 183 | 12.0% |
| 区分マンション | 11,417 | 910 | 8.0% |
| 戸建 | 13,324 | 2,738 | 20.5% |
| 土地 | 5,490 | 1,314 | 23.9% |
想定条件
- 90日の追跡が必要なため、対象は2026-02に値下げした物件です。当月ではありません。
データ解説
- 2026年2月に値下げした一棟収益1,528件のうち、90日以内に成約したのは183件、12.0%でした。残る88.0%は3ヶ月後も売れていません。
- 2026年2月のコホートで値下げが最も効いたのは土地の23.9%、最も効かなかったのは区分マンションの8.0%です。
- 最も効いた土地と最も効かなかった区分マンションで3.0倍の開きがあります。同じ幅を下げても、種別によって成約に届く確率が変わります。
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