値下げウォッチ
2026年4月の値下げ動向
2026年4月、1都3県で価格を下げた売出物件は34,202件、上げたのは8,601件でした。値下げの件数は在庫量に連動しますが、下げ幅の中央値は在庫量と切り離して、売主がどこまで譲ったかを示します。
この号の「件数」は、価格改定の重複排除を修正した2026年7月より前の月です。以降の月より多めに出るため、件数どうしの比較には使えません。値下げ率の中央値は重複の影響をほとんど受けないので、そちらは通してご覧いただけます。
不動産種類別値下げ率
#一棟収益・区分マンション・戸建・土地の値下げ率中央値と、その推移、2026年4月の内訳。件数は在庫量に連動しますが、下げ幅の中央値は在庫量と切り離して、売主がどこまで譲ったかを示します。
一棟収益
5.4%
前月比 ±0.0pt
1,714件
区分マンション
4.4%
前月比 ±0.0pt
13,124件
戸建
4.2%
前月比 ±0.0pt
13,246件
土地
7.2%
前月比 −0.2pt
6,118件
| 種別 | 値下げ件数 | 値下げ率中央値 | 下位2割の下げ幅 | 前月比 | 値上げ件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一棟収益 | 1,714 | 5.4% | 10.8% | 0.0pt | 359 |
| 東京都 | 670 | 4.8% | 9.4% | -0.2pt | 139 |
| 神奈川県 | 240 | 5.4% | 11.1% | +0.3pt | 64 |
| 埼玉県 | 170 | 5.9% | 11.1% | +0.6pt | 41 |
| 千葉県 | 203 | 6.0% | 11.4% | +0.8pt | 40 |
| 区分マンション | 13,124 | 4.4% | 8.4% | 0.0pt | 3,944 |
| 東京都 | 5,662 | 4.0% | 7.4% | +0.1pt | 1,912 |
| 神奈川県 | 2,539 | 4.5% | 9.1% | -0.3pt | 715 |
| 埼玉県 | 1,304 | 5.0% | 10.0% | 0.0pt | 474 |
| 千葉県 | 968 | 5.1% | 10.6% | -0.5pt | 352 |
| 戸建 | 13,246 | 4.2% | 8.4% | 0.0pt | 2,842 |
| 東京都 | 2,432 | 3.9% | 7.3% | -0.1pt | 699 |
| 神奈川県 | 2,890 | 4.0% | 7.2% | +0.1pt | 488 |
| 埼玉県 | 2,748 | 3.9% | 7.6% | -0.1pt | 620 |
| 千葉県 | 1,920 | 4.4% | 8.6% | +0.2pt | 402 |
| 土地 | 6,118 | 7.2% | 14.8% | -0.2pt | 1,456 |
| 東京都 | 1,473 | 5.9% | 12.0% | -0.1pt | 471 |
| 神奈川県 | 1,249 | 6.8% | 13.5% | -0.1pt | 256 |
| 埼玉県 | 1,031 | 7.8% | 16.2% | -0.5pt | 243 |
| 千葉県 | 804 | 9.3% | 20.7% | -0.2pt | 202 |
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検索は現在値下げ中の物件を返します。本号が集計した2026年4月の値下げとは対象がずれます。
想定条件
- 「値下げ」は、同じ物件の価格改定履歴で直前の売出価格を下回った改定1件を指します。値上げと据え置きは数えていません。
- 値下げ率は（直前価格 − 改定後価格）÷ 直前価格。掲載しているのは月ごとの中央値で、平均ではありません。
- 集計は価格を改定した日を基準にしています。
- 対象は1都3県の売買物件。公開中・成約を問わず、その月に価格改定があったものを数えています。
- 「下位2割の下げ幅」は、値下げの5件に1件がこれ以上深いという水準です。
- 都県の行で色が付いているのは、その種別のその列で最も大きい値です。列ごとに向きが違う（件数・下げ幅・前月比・値上げ件数）ため、色は大小だけを指し、良し悪しは示していません。
データ解説
- 2026年4月、1都3県で価格を下げた売出物件は34,202件、上げたのは8,601件で、値下げが値上げの4.0倍でした。
- 2026年4月の値下げ率中央値は、土地が最も深い7.2%、戸建が最も浅い4.2%。差は3.0ptで、土地の売主は戸建の約1.7倍を譲っています。
- 土地は中央値7.2%が最も深いだけでなく、深い側の裾も最長です。5件に1件は14.8%以上下げており、同じ種別の中でも当たり外れが最も大きい状態です。
- 2026年4月の一棟収益の値下げは1,714件、率の中央値は5.4%で、5件に1件は10.8%以上下げています。
- 2026年4月の土地の値下げは6,118件、率の中央値は7.2%で、5件に1件は14.8%以上下げています。
- 4種別とも前月比は最大0.2ptに収まりました。2026年3月と2026年4月で売主の譲り方はほぼ変わっていません。
値下げ率中央値の推移
| 月 | 一棟収益 | 区分マンション | 戸建 | 土地 |
|---|---|---|---|---|
| 2025-07 | 4.8% | 4.4% | 3.9% | 7.4% |
| 2025-08 | 5.0% | 4.4% | 4.0% | 7.2% |
| 2025-09 | 4.9% | 4.4% | 4.0% | 7.2% |
| 2025-10 | 5.3% | 4.3% | 3.9% | 7.4% |
| 2025-11 | 5.2% | 4.4% | 3.9% | 7.2% |
| 2025-12 | 5.6% | 4.3% | 4.0% | 7.4% |
| 2026-01 | 5.3% | 4.3% | 4.2% | 7.1% |
| 2026-02 | 5.5% | 4.4% | 4.2% | 7.3% |
| 2026-03 | 5.4% | 4.4% | 4.2% | 7.4% |
| 2026-04 | 5.4% | 4.4% | 4.2% | 7.2% |
想定条件
- 種別ごとの値下げ率中央値。件数ではなく率を描いています — 価格改定の重複排除を2026年6月に修正しており、それ以前の件数は比較できないためです。
データ解説
- 一棟収益の値下げ率中央値は、期間初めの3ヶ月平均4.9%から直近3ヶ月平均5.4%へ0.5pt深くなっています。
- 掲載期間で明確に動いたのは一棟収益だけで、0.5pt変化しています。残る3種別の変化はその半分未満で、横ばいと見るべき水準です。
- 掲載している10ヶ月のうち、一棟収益の値下げが最も深かったのは2025年12月の5.6%でした。
エリア別値下げ率ランキング
#東京都の市区町村を値下げ率中央値の深い順に。10件以上のエリアのみで、母数が小さいため順位は月ごとに動きます。
一棟収益
区分マンション
戸建
不動産種類別値下げまでの日数
#売り出してから価格が初めて動くまでの日数の中央値。
| 種別 | 初回値下げまでの日数（中央値） | 件数 |
|---|---|---|
| 一棟収益 | 117日 | 1,720 |
| 区分マンション | 108日 | 13,183 |
| 戸建 | 116日 | 13,239 |
| 土地 | 95日 | 6,050 |
データ解説
- 売り出しから最初の値下げまでは、一棟収益が中央値117日間と最も長く、土地が95日間と最も短くなっています。
再値下げと値下げ後の成約率
#二度目の値下げに至る頻度と、値下げが成約につながった割合。
不動産種類別値下げ回数の分布
| 種別 | 1回 | 2回 | 3回 | 4回以上 | 2回以上の割合 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一棟収益 | 7,305 | 2,261 | 815 | 632 | 33.7% |
| 区分マンション | 46,980 | 17,450 | 6,600 | 5,548 | 38.7% |
| 戸建 | 41,879 | 18,364 | 9,127 | 9,457 | 46.9% |
| 土地 | 28,213 | 8,326 | 2,573 | 1,594 | 30.7% |
想定条件
- 過去12ヶ月に値下げした物件の、値下げ回数の分布です。
データ解説
- 戸建は4回以上値下げした物件が9,457件で、3回の9,127件を上回ります。回数が増えるほど件数が減る他の種別とは逆で、下げ止まらない在庫が積み上がっている状態です。
- 過去12ヶ月に値下げした戸建78,827件のうち46.9%は2回以上下げています。土地は30.7%で最も低い値です。
値下げ後90日以内の成約率
| 種別 | 2026-01に値下げ | 90日以内に成約 | 成約率 |
|---|---|---|---|
| 一棟収益 | 1,546 | 146 | 9.4% |
| 区分マンション | 10,526 | 700 | 6.7% |
| 戸建 | 13,602 | 2,372 | 17.4% |
| 土地 | 4,963 | 1,004 | 20.2% |
想定条件
- 90日の追跡が必要なため、対象は2026-01に値下げした物件です。当月ではありません。
データ解説
- 2026年1月に値下げした一棟収益1,546件のうち、90日以内に成約したのは146件、9.4%でした。残る90.6%は3ヶ月後も売れていません。
- 2026年1月のコホートで値下げが最も効いたのは土地の20.2%、最も効かなかったのは区分マンションの6.7%です。
- 最も効いた土地と最も効かなかった区分マンションで3.0倍の開きがあります。同じ幅を下げても、種別によって成約に届く確率が変わります。
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