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登戸駅前の地上38階建て住宅・商業複合タワーについて、11月13日に住宅名称「ブランズタワー登戸」が発表された。2029年9月の竣工後には、442戸の住宅が新たに供給される予定だ。周辺の賃貸住宅オーナーにとって重要なのは、タワーが駅前全体を活性化させるかどうかではなく、既存のどの物件と入居者層が重なるかである。
住宅名称を発表、工事は3月に着工済み
Impress Watchによると、東急不動産、小田急不動産、東急が推進する「登戸駅前地区第一種市街地再開発事業」の住宅部分の名称は「ブランズタワー登戸」となった。地上38階建て、総戸数は442戸。間取りは1LDKから4LDK、専有面積は約43～145㎡。小田急線登戸駅から徒歩1分、JR南武線登戸駅から徒歩2分で、ペデストリアンデッキにより駅に直結する。建物内にはスーパーなどの生活利便施設を導入する計画だ。
今回発表されたのは名称と施設のコンセプトだが、事業そのものはすでに着工段階にある。川崎市長は2026年3月19日に権利変換計画を認可し、東急は同月30日のニュースリリースで着工を発表した。東急の資料によると、高さは約140m、延べ面積は約64,800㎡で、用途は住宅、店舗、子育て支援施設、駐車場となる。
スケジュールは当初計画から約一年遅れている。川崎市が2023年11月に都市計画決定した時点では、事業者は2025年度着工、2028年度竣工を想定していた。現在の市の資料では、2026年3月着工、2029年9月竣工とされている。投資の収支試算では現在の予定を基準とし、工期にはさらに余裕を見ておきたい。
タワーが立地する90街区は、川崎市が1988年に開始した登戸土地区画整理事業の区域内にある。事業面積は約37.2ha、総事業費は約994億円、事業期間は2037年3月31日まで。市の資料によると、仮換地指定はすべて完了しており、駅前広場は2026年6月、電線共同溝工事は2027年度に完成する予定だ。つまり、駅前の道路や換地はすでに形になっており、タワーはその基盤の上に整備される。
442戸はどの賃貸市場と競合するか
ブランズタワー登戸は分譲住宅であり、442戸のうち投資家が購入して賃貸に出す住戸数については、現時点で公表データがない。確認できるのは間取りと面積の範囲で、最小面積は約43㎡、間取りは1LDKから4LDKが中心となる。2029年以降にこの建物から賃貸市場へ出るのは、主に駅直結で共用施設を備えた40㎡以上の新しい住戸であり、共働き世帯、少人数の家族、広い住戸を必要とする入居者が対象となる。
したがって、影響を判断する際に登戸駅周辺の賃貸住宅を一括りにすることはできない。単身者向け住宅の入居者は月額賃料の総額と駅までの所要時間を重視しやすく、タワーの広い住戸が20㎡前後の1Kと直接競合するわけではない。実際に比較対象となるのは、徒歩圏内にある40～80㎡の築浅マンションや、改修によって賃料を新築に近づけようとする築古物件だ。
築浅と築古の賃料水準はすでに分かれている
Urbalyticsの賃貸募集データでは、この二つの賃料水準を分けて確認できる。条件は、小田急線・JR南武線の登戸駅から徒歩10分以内、面積40～80㎡のマンションに統一した。過去12か月の募集賃料本体（管理費を除く）を集計し、中央値を用いている。
2020年以降に竣工した物件の募集は39件で、月額募集賃料の中央値は16.8万円、面積単価は3,968円/㎡。一方、2019年以前に竣工した物件の募集は15件で、月額募集賃料の中央値は14.2万円、面積単価は2,602円/㎡。面積単価では、築浅物件が築古物件を五割以上上回る。
隣接する向ヶ丘遊園駅（同じ多摩区内の小田急線の駅）でも傾向は似ている。2020年以降に竣工した物件の募集は61件で、月額募集賃料の中央値は19.9万円、面積単価は3,226円/㎡。2019年以前の物件は31件で、それぞれ11.2万円、2,041円/㎡だった。
このデータからまず分かるのは、タワーの竣工前から、直近二年間に完成した小規模な新築マンションが登戸の築浅賃料水準を押し上げていることだ。登戸の築浅サンプルは2026年竣工、約42㎡の1LDKが中心で、月額募集賃料は16.6万～17万円に集中している。一方、向ヶ丘遊園の築浅サンプルは平均面積が約64㎡と広く、面積単価は登戸より低い。これは面積が広いほど単価が下がる一般的な傾向と整合する。タワーの2LDKや3LDKでも、登戸の1LDKの現在の単価を再現できるとは限らない。
築古物件では、登戸の40～80㎡の単価2,602円/㎡が、向ヶ丘遊園の2,041円/㎡を約27%上回る。二路線が利用できる乗換駅としての立地に、すでにプレミアムが付いていることを示す。ただし、これは両駅間の一時点での差であり、再開発によって賃料が上昇した証拠とはならない。
一棟物件の価格には駅前立地の価値が織り込まれている
売買市場でも両駅の差はすでに表れている。Urbalyticsの市場レポートによると、2026年10月の登戸駅の区分マンションの建物面積単価は71.4万円/㎡で、神奈川県平均の53.0万円/㎡を34.7%上回った。向ヶ丘遊園駅は59.4万円/㎡だった。
一棟収益物件では、過去12か月に登戸駅で売り出された10棟の表面利回りの中央値は5.66%、売出価格の中央値は1億5,150万円だった。向ヶ丘遊園駅は14棟で、表面利回りの中央値は6.72%、売出価格の中央値は1億215万円。両駅ともサンプルが少なく、参考値にとどまる。掲載された利回りは売主が表示する賃料収入に基づき、現況収入ではなく満室想定の場合もある。また、価格も成約価格ではない。
利回りが約一ポイント低い分、売主の希望価格には駅前の更新や二路線利用の価値がすでに織り込まれている。買主がさらに、タワーの供用開始後に周辺賃料が一律に上がると仮定すれば、同じ期待を二重に計上することになる。
Urbalyticsのデータから
Urbalyticsの登戸駅市場レポートでは、区分マンションと戸建ての月次の面積単価や周辺駅との比較を確認できる。他地域のブランズシリーズの中古価格と賃料は、ブランズのブランド別レポートで比較できる。
保有と取得：物件タイプごとに判断する
登戸駅徒歩圏に築浅の40～80㎡マンションを保有する場合、2029年以降は同じ駅で条件のよいタワーの賃貸住戸と競合することになる。現在の3,968円/㎡前後という単価は、少数の築浅物件の1LDKに大きく左右されている。更新や入居者の入れ替わりに際しては、現在の募集賃料をそのまま将来に当てはめるのではなく、タワーの賃貸住戸と比較されることを前提に、空室期間と賃料を見積もりたい。
築古の40～80㎡を保有するオーナーにとって、タワーとの直接競合は比較的弱い。2,602円/㎡という単価と築浅物件との間には大きな差があり、その価格差が予算に限りのあるファミリー層を引き付けている。改修時には築浅並みの単価を目指すより、月額賃料の総額を築浅物件より明確に低く抑え、この入居者層を維持する方が現実的だ。
一棟物件の取得を検討する投資家は、現在の満室想定賃料と実際の空室率を用いて評価し、タワーに伴う商業施設やペデストリアンデッキは長期的な支えとして捉えたい。目先の価格上乗せの根拠とは分けて考える必要がある。登戸の5.66%と向ヶ丘遊園の6.72%の差は、少なくとも一部が駅の利便性や評価の違いによるものだ。同等条件の物件で向ヶ丘遊園の利回りが一ポイント高くなるなら、両駅の物件の徒歩距離、間取り、築年数を比較したうえで、そのプレミアムを支払う価値があるかを判断したい。
本稿の市場データの集計条件は次のとおり。賃料はUrbalyticsが収集した募集賃料本体（管理費を除く）であり、成約賃料ではない。同じ住戸が複数回募集された場合、それぞれを計上している可能性がある。集計期間は2025年11月13日から2026年11月13日まで。一棟物件の利回りは売出時の表面利回りで、サイト間の重複と外れ値を除外している。神奈川県全体の相場は神奈川県市場レポートで確認できる。同様の駅前タワーが周辺賃料に与える影響については、小川駅前27階建てタワー供用開始後の賃貸募集および大宮桜木PPJと周辺の賃料差を参照されたい。
カバー画像：イメージ写真（Photo: Nichika Sakurai / Unsplash）
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参考資料
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