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登户站前的38层住商一体塔楼11月13日公布住宅名称「Branz Tower登户」，2029年9月竣工后将带来442户新住宅。对周边出租房业主来说，关键不是塔楼会不会“带旺”整个站前，而是它和哪一类现有房源抢同一批租客。
名称公布，工程已在3月开工
据Impress Watch报道，东急不动产、小田急不动产和东急推进的「登户站前地区第一种市街地再开发事业」，住宅部分定名为「Branz Tower登户」。楼高地上38层，总户数442户，户型1LDK至4LDK，专有面积约43至145㎡，距小田急线登户站步行1分钟、JR南武线登户站步行2分钟，以步行平台与车站直连，楼内计划引进超市等生活设施。
这次公布的是名称与配套概念，项目本身已过关键节点。川崎市长于2026年3月19日认可权利变换计划，东急的新闻稿同月30日宣布开工；按东急资料，建筑高约140m，总楼面约64,800㎡，用途为住宅、店铺、育儿支援设施和停车场。
时间表比最初计划晚了一年左右。2023年11月川崎市作出都市计划决定时，事业方设想2025年度开工、2028年度竣工；现在市方资料写明2026年3月开工、2029年9月竣工。投资者测算时应以后者为准，并为施工期再留出余量。
塔楼所在的90街区属于川崎市1988年启动的登户土地区划整理事业。该事业面积约37.2公顷，总事业费约994亿日元，事业期限到2037年3月31日。市方资料显示，临时换地指定已全部完成，站前广场计划2026年6月完工，电线共同沟工程计划2027年度完成。也就是说，站前的道路和换地已经成形，塔楼是在这个基础上加建的项目，而不是整片街区从零开始。
442户进入的是哪个租赁细分
Branz Tower是分售住宅，442户中有多少会被投资者买下再出租，目前没有公开数据。可以确定的是户型范围：最小约43㎡，以1LDK到4LDK为主。2029年后从这栋楼流入租赁市场的，主要是车站直连、带共用设施的40㎡以上新房，客群是双职工、小家庭和需要大面积的租客。
因此，判断影响时不能把登户站周边所有出租房放在一起看。单身公寓的租客更在意月租总额和到站时间，塔楼的大户型不会直接与20㎡左右的1K竞争；真正面临比较的，是步行圈内40至80㎡、近年建成的公寓，以及想靠翻新把租金拉近新房的老楼。
新旧租金线已经分开
Urbalytics平台的租赁募集数据可以把这两条线分开看。条件统一为：小田急线、JR南武线登户站步行10分钟内，面积40至80㎡的公寓，统计过去12个月的挂牌基础租金（不含管理费），取中位数。
2020年及以后建成的房源共39条，月租中位数16.8万日元，单价3,968日元/㎡；2019年及以前建成的15条，月租中位数14.2万日元，单价2,602日元/㎡。按单价算，新房比老房高出一半以上。
相邻的向丘游园站（同为多摩区、小田急线）结构相似：2020年及以后建成的61条，月租中位数19.9万日元，单价3,226日元/㎡；2019年及以前的31条，月租中位数11.2万日元，单价2,041日元/㎡。
这组数据先说明一件事：塔楼尚未竣工，登户的新房租金线已经被近两年竣工的小型新楼抬了起来。登户的新房样本以2026年竣工、约42㎡的1LDK为主，月租多在16.6万至17万日元之间。向丘游园的新房样本平均面积约64㎡，单价反而更低，这符合大户型单价递减的一般规律，也提示塔楼的2LDK、3LDK未来未必能复制登户1LDK目前的单价。
老楼一侧，登户40至80㎡的2,602日元/㎡比向丘游园的2,041日元/㎡高约27%，说明双线换乘站本身已经带来溢价。这是两站之间的横截面差异，不能当成再开发已经推高了租金。
一栋楼的价格已经计入站前溢价
买卖市场同样已经区分两站。Urbalytics市场报告显示，2026年10月登户站区分公寓的建筑面积单价为71.4万日元/㎡，比神奈川县平均53.0万日元/㎡高34.7%；向丘游园站为59.4万日元/㎡。
一栋收益楼方面，过去12个月登户站挂牌的10栋，表面利回り中位数5.66%，挂牌价中位数1亿5,150万日元；向丘游园站14栋，中位数6.72%，挂牌价中位数1亿215万日元。两站样本都很小，只能作为参考；挂牌利回り基于卖方标示的租金收入，可能是满租假设，也不是成交价格。
利回り低约一个百分点，意味着卖方报价里已经包含了站前更新和双线换乘的价值。如果买方再假设塔楼开业后周边租金会整体上涨，等于把同一份预期计算了两次。
Urbalytics 数据洞察
在Urbalytics的登户站市场报告里，可以同时查看区分公寓和独栋的月度单价及周边车站对比；Branz系列在其他地区的二手价格与租金，可在Branz品牌报告中对照。
持有与收购：按房源类型分别判断
持有登户步行圈内近年建成的40至80㎡公寓，2029年后要面对的是同一车站、条件更好的塔楼出租户。目前3,968日元/㎡左右的单价主要由少数新楼的1LDK决定，续约和换租时，应按“与塔楼出租户并列比较”来设想空置期与租金，而不是按目前的募集价外推。
持有老楼40至80㎡的业主，与塔楼的直接竞争较弱，2,602日元/㎡与新房之间有很大的价差，靠这个价差吸引的是预算有限的家庭客。翻新时与其追求新房单价，不如把月租总额控制在新房的明显下方，保住这层客群。
考虑收购一栋楼的投资者，可以用当前的满租租金和实际空置率做估值，把塔楼带来的商业设施和步行平台视为长期支撑，而不是近期加价理由。登户5.66%与向丘游园6.72%之间的差距，至少一部分属于车站等级的差异；若同等条件的物件在向丘游园能多拿到一个百分点，就要比较两边步行距离、户型和建筑年限，再决定这个溢价是否值得支付。
本文市场数据的口径如下：租金为Urbalytics收集的挂牌基础租金（不含管理费），并非签约租金，同一套房多次挂牌可能各计一次；统计期间为2025年11月13日至2026年11月13日；一栋利回り为挂牌表面利回り，已剔除跨网站重复和异常值。神奈川县整体行情可在神奈川县市场报告中查看；同类站前塔楼对周边租金的分析，可参考小川站前27层塔楼启用后的租赁募集和大宫桜木PPJ与周边租金差距。
封面图：图片为示意（Photo: Nichika Sakurai / Unsplash）
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参考来源
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