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HARUMI FLAG—東京オリンピック選手村跡のランドマーク—は、今や投資家がこぞって賭けるホットな対象となっている。今年3月、投資家が7000万円で取得した住戸が、1年足らずで1億5000万円で売却され、当該タイプの最高成約価格を一時的に更新した。だがその最高値はすぐに新たな市場アンカーとなり、以後の同タイプの成約はそれ以上の価格が前提になるだろう。
熱狂の裏側で、この過熱した売買は本当に妥当なのか。賃料は急騰する価格を支えられるのか。先行きも上がり続けるのか。利上げ観測と賃料上昇の鈍さという環境下で、この“倍々ゲーム”に今後も参加できるのだろうか。
1、HARUMI FLAGはなぜ突如として投資のホットスポットになったのか
HARUMI FLAGは旧東京オリンピック選手村の跡地に位置し、東京都主導で開発された。引き渡しは昨年3月末に完了している。複数の板状高層棟からなる大規模コミュニティで、本来は大会期間中の選手用住居として整備され、大会後は住環境を改善した新築分譲として供給されたが、コロナ禍後には思いがけず資本プレーヤーの舞台となった。
通常、官主導の分譲では投機抑制のため、法人購入禁止・転売禁止・又貸し禁止といった制限が設けられる。しかしHARUMI FLAGは例外的に規制が緩く、実質的に青信号が灯った。政策面に加え、初回分譲価格も魅力的だった。坪単価（1坪=3.3㎡）は約300万円で、周辺物件よりおよそ3割安い。こうした価格差が投資家を大量に呼び込み、ある棟では倍率266倍（1戸に対し266件の申込）という、バブル期を想起させる事態となった。NHKの調査では、一部の棟で法人購入比率が4割に達し、個人投資家が一度に6戸を取得した例も報告されている。もはや自用の需要だけではないのは明らかだ。
2、価格は倍増、賃料は追随できるのか
主力の70〜100㎡帯で見ると、分譲時の坪単価はおおむね300万円。いまではわずか1年で中古の売出価格が坪500万〜800万円へと急騰している。冒頭の7000万円で仕入れた住戸は足元で1億5000万円超で成約し、同一棟の107㎡の大型タイプは2億7000万円の売り出しも見られる。ここまで来ると“高嶺の花”どころではなく、多くが自住目的ではなく投機色が前面に出ている。
しかし、これらの住戸を賃し出すのは容易ではない。賃料の目安は坪1.7万〜1.8万円/月が中心で、換算すると27坪で月額約45万円、30坪なら58万円に達する。課題は、立地はトップティアではなく、交通利便もやや弱く、周辺の生活インフラ整備も追いついていない点だ。エリアの賃貸需要はもともと強くない。地元仲介の声では、転売を経て取得価格が大きく上がった分、オーナー側の賃料期待も高まり、高値で出した物件は成約までに半年以上を要するケースが目立つ。高値でバトンを受ける側だとすれば、その賃料期待と成約までの期間は投資全体を支えられるのか。
3、利回りの冷静検証——楽観はいつまで続くのか
投資収益は「インカム（賃料）」と「キャピタル（転売益）」に分かれる。いくつか試算してみよう。
ケース1：
面積：75㎡（約23坪）、価格：1億5800万円（坪単価約689万円）
期待賃料：坪1万8000円/月 → 年間賃料約450万円
表面利回り：3.14%
ケース2：
面積：107㎡（約32坪）、価格：2億6800万円（坪単価約826万円）
期待賃料：坪1万8600円/月 → 年間賃料約715万円
表面利回り：2.7%
留意すべきは、これらの利回りは管理費・修繕積立金・固定資産税等のコスト控除前であり、実質利回りはさらに低下する点だ。つまり賃貸収益だけでは、HARUMI FLAGの投資妙味は現行市場でほぼ競争力がない。では、将来の転売益に賭けるのは現実的だろうか？仮に1億円で取得し、年間賃料450万円、表面利回り4.5%とする。将来、もし：
買い手が3.5%利回りを許容すれば、理論価格は1億2857万円。
2.5%まで圧縮されれば、理論価格は1億8000万円。
極端に0.5%まで下がるなら、理論上は9億円まで“言える”。
根底にあるのは「高値で買い、将来さらに低い利回りを受け入れる買い手に渡す」モデルだ。だが、このゲームはいつまで続くのか。
現在、日本銀行は継続的な利上げシグナルを発している。金利上昇トレンドの下、円安を追い風に参入した海外投資家も、足踏みする可能性がある。
より現実的な問題として、日本の賃貸市場はもともと貸主に優しくはなく、月50万〜100万円を支払える賃借人は少数だ。足元では期待賃料での成約例自体が多くなく、賃料の上振れに期待するのは、夢物語に近い。
4、結語
HARUMI FLAGは、日本の都市更新・再開発力を象徴する代表作である一方、現在の不動産ロジックを照射する鏡でもある。資産価格の上昇という光の部分の裏に、賃貸利回りの低さ、金利リスクの上昇、需給のミスマッチといった看過できない課題を抱える。
HARUMI FLAGは、コロナ後に日本経済がデフレの陰から抜け、正常なインフレ軌道へ移行した象徴でもある。東京不動産市場および日本経済における象徴的意義は否定できないが、椅子取りゲームはいずれ終わる。価格は高値転売だけでは維持できず、持続可能な収益という本質に回帰せざるを得ない。
データ出所：Urbalytics マンションデータ検索：晴海エリア
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記事中の写真：Ginza-WAKO at night Kakidai/CC BY-SA 4.0（トリミング） Wikimedia Commons·Harumi - Aimaimyi/CC BY-SA 3.0（トリミング） Wikimedia Commons
