東京23区の中古マンションの平均売出価格はすでに 1億3000万円 を超えた。しかし買い手の借入可能額は金利上昇で目減りし、価格ギャップが裂けていわゆる「ワニの口」になっている。 10月2日朝、東京・飯田橋のある仲介会社の朝礼で、営業部長の東知子氏がこう報告した——ある顧客が売出価格を一気に約1000万円引き下げた。過去数年、首都圏市場では値上げしか起きなかった中で、この一言自体がシグナルだ。 さらに示唆的だったのは、その後に示された1枚のグラフだ。成約件数は年初から前年比で減少する一方、在庫を示す青い棒グラフは右肩上がり。2本の線は逆行し、業界でこの形は 「ワニの口」（ワニの口） と呼ばれている。 飯田橋駅 駅前 ワニの口の上顎：売出価格は依然として旧相場にとどまる ワニの口の上顎は、売り手の頭の中にある価格…
須藤栄一
東京都は投機抑制を住宅マスタープランに明記したが、市場は一足先に冷え込み、晴海フラッグの 販売中物件の65% が初回募集価格から下方修正されている。 2026年9月29日の東京都議会本会議で、小池百合子知事は多くの人が待ち望んでいた一言を口にした。すなわち、実効性のある政策を新たな住宅マスタープランに盛り込み、自用を目的としない投機的取引を抑制する、というものだ。 この知らせが広がると、SNSで最も多かった反応は歓迎ではなく、「晴海フラッグの時にやるべきだった」という声だった。この不満の背後には、投資家こそ真剣に考えるべき論点がある。規制はまだ具体化していないのに、市場はすでに変化しているという事実だ。 私たちは東京都が9月11日に公表した策定方針の原文を精読し、Urbalyticsプラットフォームで直近半年の…
須藤栄一
区分所有法改正は、議決の分母を「全区分所有者」から「出席者」に切り替え、東京に多い 築40年以上の区分マンション に初めて現実的な再生ルートを開いた。 過去20年、日本の老朽マンションで最大の課題は資金不足ではなく、意思決定不能だった。築40年の区分所有建物には、連絡不能の区分所有者や既に逝去した方が数戸、購入後は姿を見せない投資家も相当数含まれるのが通例だ。 旧法では彼らも賛成率の分母に算入され、欠席は実質的に反対票と同義だった。その結果、重大な決議を要するほど老朽化が進んだ物件ほど、意思決定に必要な人数が揃わない。 2026年4月1日 に施行された区分所有法改正は、この「結び目」を断つためのものだ。東京の区分マンションを保有する海外投資家にとって、今回変わるのは税率ではなく、 資産のエグジット手段 である。…
須藤栄一
品川は東京の南の玄関口だ。新幹線、京急線、山手線がここで交わり、毎日数十万人が行き交う。リニア中央新幹線の東京側の終着駅になる計画で、駅前一帯の再開発が進んでいる。多くの人が品川に「次に上がる街」の印象を持っている。 大崎は品川の隣の駅、山手線で南へ2分。多くの人が大崎について暧昧な印象しか持っていない。品川の隣だと知っているが、何があるかは思い出せない。駅前にthink parkというオフィス複合施設があり、セガサミーホールディングスの本社がある。だが大崎がニュースになることはほとんどない。品川の影に静かに佇む、忘れられた隣人のような駅だ。 だが、urbalyticsの収益物件データを開くと、この2駅の景色が急に面白くなる。品川駅の収益ビル平均価格は約5.06億円、大崎駅は約2.16億円。1駅の距離で、価格が…
須藤栄一
自民党が許可制の導入を提案：申告から承認へ 2026年9月24日、自民党外国人政策本部は政府に提言を提出し、10月5日召集の臨時国会で「重要土地等調査法」修正案の成立を求めた。核心的な変更は、現行の「事後申告」制度を「事前許可」制度に格上げすることである。 提言によると、自衛隊施設の周辺1km範囲内での土地所有権移転は政府審査の対象となる。現行制度と比較して、皇居、国会議事堂、首相官邸、および無人の国境離島が新たに監視対象に追加される。外国政府、外国軍人、およびこれらに関連する義務を負う者の取得申請は原則不許可とされる。許可を得ていない取引の登記は無効とされ、罰則が新設される。 また、都市部のマンション価格上昇についても言及し、外国資本の投機的購入が住民の不安を引き起こしていると指摘。税制手段や時限的な制限措置…
須藤栄一
東京23区の住宅地は 8.7% 上昇。しかし実勢データでは、一棟収益物件の坪単価も賃料も、この上昇トレンドに追随していない。 2026年9月15日、国土交通省が全国2万1466地点の基準地価（7月1日時点）を公表。全国の全用途平均は+1.5%で、5年連続の上昇となった。 ただし投資家が注目すべきは平均値そのものではなく、その下に潜むギャップだ。 東京23区の住宅地は+8.7%。リーマン危機前の2007年以来で最大の伸びだ。前年は+8.3%で、上昇ピッチは加速している。東京都は都道府県別の住宅地上昇率で 12年ぶりに 首位となった。 ところが同期間の Urbalytics プラットフォーム上の実際の売出・成約データを見ると、向きの異なる別の曲線が現れる。 雷門・浅草寺（東京都台東区） 数字の中身：どこが上がり、ど…
須藤栄一
売り出し価格と成約価格の間に 約3割のギャップ が生じており、これを埋めるには売り手が歩み寄るしかない——賃料側がまったく上がっていないためだ。 2026年9月2日、不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏は、東京都心3区（千代田・中央・港）の中古マンション価格が2025年末以降すでに頭打ち状態に入っていると指摘した。これはそれ自体ニュースではないが、投資家が立ち止まって見るべきは氏が示した数字だ。売り手の 売り出し希望価格 と実際の 成約価格 の間に、現状で 約30％の乖離 が横たわっている。 この乖離は日本の業界で通称「ワニの口」と呼ばれる。成約価格が横ばいのまま、希望価格だけが右肩上がりに進み、グラフ上の2本の線がどんどん開いていく。都心資産を保有する、あるいは参入を検討する越境投資家にとって、この「口」がい…
須藤栄一
同日に二つの地域で許可が取り消された 2,881億円の穴 が、露呈させたのは成田の土地ではなく、不特法がこれまで強制開示を義務付けてこなかった複数の事項だ。 2026年9月1日、大阪府と東京都は同日に、不動産小口化商品「みんなで大家さん」の運用会社および販売会社の事業許可をそれぞれ取り消した。年利7%を掲げ全国で延べ7万人超を勧誘し、調達総額2,000億円超に達したブランドは、2枚の許可が同時に失効した瞬間、実質的に終止符が打たれた。 日本の不動産小口化商品を検討中、あるいは「遠隔保有・管理不要・安定7%」といった訴求に惹かれ始めた越境投資家にとって、本件は層を追って解剖する価値がある——教訓は数字の大きさではなく、制度が何を許容しているかにある。 一、成田：繰り返し約束されながら、着工しなかった舞台 この事案…
須藤栄一
データセンターがもはや建屋を要さなくなったとき、東京都心の 受電済みの遊休地 は、初めて商業用地と正面から競り合える根拠を得た。 一見地味なテレビニュース、実はテーマは土地だ 8月27日夕方、テレビ朝日は4段落ほどの短いニュースを放送した。NTTドコモビジネス(NTTドコモビジネス)と東京電力パワーグリッド(東京電力パワーグリッド)が、東京都大田区に設置予定のコンテナ型(コンテナ型)データセンターを公開したというものだ。液冷、占地が小さい、工期が短い――一見すると純粋なITの話題に聞こえる。 だが、立ち止まるべきは報道の 最初の一文 だ。「不動産価格が高騰し、都市部での用地取得が難しくなるなかで」。つまり、テレビ局ですら因果の起点をGPUではなく地価に置いている。 この視点の切り替えは重要だ。過去3年、投資家は…
須藤栄一
本物件はかつて 土地に付随する解体負担 として掲載されたが、最終的には建物自体の価値で成約した。 一、解体コストとして売られていた一軒 日本の中古住宅市場にはほぼ自明の価格付けルールがある。木造住宅は法定耐用年数の22年を過ぎると、評価表の建物欄はゼロになり、残るのは土地だけで、地上物はしばしば解体費を差し引かれる。 掲載文言の「古家付き」は、まさにそれを指す。家そのものの説明ではなく、費用をかけて除去すべき障害物があるという合図だ。 京王線・多摩都市モノレール 高幡不動駅 2026年8月24日に健美家で紹介された本ケースは、このルールが現場で覆った記録である。東京都日野市の高台にある分譲地で、 1984年 築の戸建てが当初は「古家付き土地」として流通していた。 受託者は、日野エリアで土地探しからの家づくりを任…
須藤栄一
一次市場では住友不動産が価格を固く守っているが、同じ棟の中古売出しではすでに 4戸が値下げ 、最大下落率は 13.2% 。 一つの棟、二つの価格体系 東京の日暮里駅から京成本線で北へ。隅田川を渡る際、右手に東京スカイツリーを背景にした42階建てのタワーが現れる。これは 足立区で最も高い建物 、住友不動産の「シティタワー千住大橋」で、千住大橋駅から徒歩5分。 興味深いのはこの場所そのもの。隅田川の千住大橋は、松尾芭蕉『おくのほそ道』の出立点——日本文学において「出発」を意味する座標であり、いまやタワーの販売ストーリーに取り込まれている。 東洋経済の8月21日の現地取材によれば、この棟の基本スペックは総戸数 462戸 、主力面積55〜75平米、販売価格8,900万〜1億3,200万円。換算すると、一次市場の坪単価は…
須藤栄一
湾岸の在庫が増加停止に転じたのは需要の回復ではなく、売り手が概ね 10％超 の値引きに応じてようやく成約しているため——売出価格はもはや市場価格ではない。 東京湾岸タワマン群の遠景 この10年、日本で「買えば上がる」という確度の高い物語を探すなら、港区と湾岸のタワマンがほぼ唯一の答えだった。だが2026年8月17日、マンションリサーチ（Mansion Research）傘下の福嶋総研が公表した統計が、その物語に亀裂を入れた。中央区・江東区を対象に、10万6877件の中古マンションをカバーした調査によれば、2025年下半期以降、湾岸エリアでは成約に至るために 平均で10％超の値下げ が広く発生している。 この数字が重要なのは「どれだけ下がったか」ではない。基礎前提を書き換えたからだ。 すなわち、湾岸では売出価格を…
須藤栄一
掲示価格と成約価格の乖離は既に 1,418万円 まで開いた。これは相場過熱の延長ではなく、東京都心が一足早く買い手市場へ傾きつつあるシグナルだ。 一つの市場が同一月に逆方向の動きを同時に示すときは、単調な上げ下げより警戒が要る。2026年6月、首都圏（首都圏＝東京、神奈川、埼玉、千葉の一都三県）の中古マンションで、掲示価格と成約価格がまさに逆行したカーブを描いた。 業界ではこの形を「ワニの口」と呼ぶ。上顎は売り手が強気に引き上げる希望価格、下顎は買い手が実際に支払った金額。開きの角度こそ、市場心理と実購買力のギャップを示す。レインズの統計に基づく朝日新聞の報道によれば、この口は6月に近年で最大まで開いた。 西新宿の高層ビル群と住宅街 一、利上げの定着：政策金利1.00％へ、〝買える価格〟の再定義 2026年6月…
須藤栄一
日本の不動産市場で最近明るみに出た投資詐欺の事例です。ベテラン投資家が電柱に貼られた「捨て看板」と呼ばれる違法な不動産広告を鵜呑みにした結果、悪質業者に2000万円の手付金を持ち逃げされました。本件は不動産取引における制度的な脆弱性と投資リスクを露呈しており、国内外の投資家に深く警鐘を鳴らすべき事案です。 地域背景：香川の郷村における太陽光ブームとその反省 舞台は四国・香川県の小さな町、満濃町（まんのうちょう）。ここは日本の田舎地域で、2010年代前半に太陽光発電への投資ブームが到来しました。2012年に日本が再生可能エネルギーの固定価格買取制度（FIT）を導入して以降、全国で太陽光発電プロジェクトが急増。日照条件が良く土地が安価な地域は一気に注目を浴び、満濃町のような地域ではいわゆる「太陽光バブル」が生じ、多…
須藤栄一
Urbalyticsのサービス開始以来、多くのユーザーから「機能は豊富だが、何から始めればよいかわからない」という声をいただいています。 本稿では、転売で3倍の価格になった事例を紹介し、Urbalyticsを用いてより合理的な投資判断を行う方法を解説します。 ⚠️ご注意：一部機能（賃料照会など）は有料機能で、有料会員のみご利用いただけます。 #1 物件情報 基本情報 物件リンク： https://www.urbalytics.jp/ex/search/cm99rro8k000jl404uz0l2xde 建物写真 本物件は 横浜市神奈川区青木町1-1 に位置する一棟収益ビルで、JR「横浜」駅から徒歩約7分、京急「神奈川」駅から徒歩約5分の、いわゆる「横浜コアエリア×駅徒歩圏」の優良立地です。建物は RC造 地上5…
須藤栄一![[事例03] 世田谷区三宿 戸建 | 緩やかに値下げする売主物件](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fs3.ap-northeast-1.amazonaws.com%2Furbalytics.reins.downloads%2Fblog-images%2F1762780285621-Screenshot%202025-11-10%20at%2022.08.50.png&w=3840&q=75)
Urbalyticsの公開以降、多くのユーザーから「機能は多いが使い方が分からない」というご意見をいただいています。 本稿では、実際の投資物件ケースを通して、Urbalyticsを用いた投資判断の進め方を解説します。 ⚠️注意：一部機能（賃料照会等）は有料機能であり、有料会員のみ利用可能です。 #1 物件情報 基本情報 物件リンク（ログインが必要）： https://www.urbalytics.jp/ex/search/cmdh6gg61003ujm049bt0hk9i 物件売買資料（値下げ前） 本物件は東京都目黒区三宿二丁目にある戸建で、東急田園都市線「池尻大橋」駅より徒歩約15分、世田谷区と 目黒区の境に位置する静かな住宅街 にあります。 土地面積は約67.64㎡、延床面積は約87.48㎡、地上3階建て木…
須藤栄一![[ケース02] 豊島区高田三丁目｜2.2億円で再販、価格が倍増した一棟収益ビル](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fs3.ap-northeast-1.amazonaws.com%2Furbalytics.reins.downloads%2Fblog-images%2F1762146957221-Screenshot%202025-11-03%20at%2014.00.15.png&w=3840&q=75)
Urbalyticsのサービス開始以来、多くのユーザーから「機能は充実しているが、何から手を付ければよいかわからない」という声をいただいています。 本稿では実際の投資物件ケースを通じて、Urbalyticsを用いた投資判断の進め方を解説します。 ⚠️ご注意：賃料検索など一部機能は有料機能であり、有料会員のみ利用可能です。 #1 物件情報 基本情報 物件リンク： https://www.urbalytics.jp/ad/blog/edit/cmhbpttct0005ld04a01no9kl 本物件は東京都豊島区高田三丁目に所在する一棟収益ビルで、副都心線「雑司が谷」駅から徒歩約9分、都電荒川線「学習院下」駅から徒歩約4分、東西線「高田馬場」駅から徒歩約9分と交通利便性が高く、早稲田・高田馬場周辺の学術・住宅エリア…
須藤栄一![[事例01] 6,300万円・表面利回り10% 葛飾区 京成立石駅徒歩3分 RC一棟収益物件](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fs3.ap-northeast-1.amazonaws.com%2Furbalytics.reins.downloads%2Fblog-images%2F1761725288924-1.png&w=3840&q=75)
Urbalyticsのサービス開始以来、多くの利用者から「機能は豊富だが、どこから手を付ければよいかわからない」という声を頂いています。 本記事では、一連の実際の投資物件事例を通じて、Urbalyticsを使った投資判断の方法を解説します。 ⚠️ご注意：賃料検索などの一部機能は有料プラン限定です。 #1 物件情報 基本情報 物件リンク： https://urbalytics.jp/ex/search/cmd4jvjjr0005pxwkipx5iz1w 本物件は東京都葛飾区立石8丁目に位置する一棟の収益ビルで、京成本線「京成立石」駅から徒歩3分の好立地にあります。周辺は商住混合の成熟したエリアです。 1985年12月築、鉄骨造、地上6階、延床面積約168.42平方メートル、土地面積約11.28坪。土地面積は小さい…
須藤栄一
「他人資本で富む」から「キャッシュフロー赤字」へ——高レバレッジ時代の終幕 かつて「ゼロ頭金＋高レバレッジ＋賃料で債務返済」により資産を急速に積み上げる投資ロジックは、金利上昇、規制強化、コスト高騰、キャピタルゲイン期待の下方修正という複合ショックの下で完全に機能不全に陥った。日本銀行はすでに利上げサイクルに正式移行し、ローン金利は概ね2%〜3.5%に引き上げ。都市中枢の投資物件の利回りは2%〜3%に低下している。同時に、維持費、耐震基準対応や建物修繕費が大幅に上昇し、従来の低コスト保有で雪だるま式に拡大する戦略は成立しなくなった。 スーパー大家（Super Oya-san）モデル 「スーパー大家（Super Oya-san）」モデルとは、2000年代〜2010年代半ばの不動産投資ブーム期に広く流行したレバレッ…
須藤栄一
HARUMI FLAG—東京オリンピック選手村跡のランドマーク—は、今や投資家がこぞって賭けるホットな対象となっている。今年3月、投資家が7000万円で取得した住戸が、1年足らずで1億5000万円で売却され、当該タイプの最高成約価格を一時的に更新した。だがその最高値はすぐに新たな市場アンカーとなり、以後の同タイプの成約はそれ以上の価格が前提になるだろう。 熱狂の裏側で、この過熱した売買は本当に妥当なのか。賃料は急騰する価格を支えられるのか。先行きも上がり続けるのか。利上げ観測と賃料上昇の鈍さという環境下で、この“倍々ゲーム”に今後も参加できるのだろうか。 1、HARUMI FLAGはなぜ突如として投資のホットスポットになったのか HARUMI FLAGは旧東京オリンピック選手村の跡地に位置し、東京都主導で開発さ…
須藤栄一
2025年7月、東京都千代田区は不動産協会に対し、都市開発に関する優遇を受けて建設されたマンションに対して「 購入後5年以内の転売禁止 」と「 同一名義で同一棟内の複数戸購入を禁止する 」という2項目の要請を行いました。この動きは市場面と政策面の双方で警鐘を鳴らすものであり、投機や外部資本の流入を抑制しようとする一方で、制度設計や執行の在り方には明確な隙間が残されています。投資家にとっては、リスクの増幅であると同時に、ポートフォリオの再編成を促すシグナルでもあります。 事案の振り返り 千代田区が今回不動産協会に要請した内容の核心は、次の二つの制限項目です： 「総合設計」等の制度や市街地再開発事業で販売される住戸について、購入者は引き渡しを受けた時点を原則として 5年間は転売してはならない ことを求める； 同一名…
須藤栄一
近年、日本の新築住宅のコストおよび販売価格は顕著に上昇しており、中間層や不動産投資家の購入・建築の実行可能性に圧力を与えています。本稿では上昇をもたらす構造的要因を整理し、日本市場における「オープンブック（open‑book）」型発注が価格抑制と透明性向上の手段になり得るかを評価し、機関投資家および個人投資家向けの実務的戦略とリスク管理の提言を示します。 事象と背景の概説：コスト上昇と業界の対応 2021年の世界的な木材価格急騰（いわゆる「ウッドショック」）以降、日本における木材および一部建材の価格は長期的に高止まりしており、加えて感染症やサプライチェーンの歪み、その後のエネルギー・原材料ショックにより住宅建築コストは継続的に上昇しています。業界統計では、大手ハウスメーカーの 坪（約3.3㎡）単価が概ね100万…
須藤栄一
最近、大阪の繁華街で業界を震撼させる不動産詐欺事件が発生しました。犯罪グループが所有者を装い、虚偽の取引名目で総額約14億円超をだまし取ったものです。「地面師」と呼ばれるこの偽地主詐欺は再三成功しており、日本の不動産取引制度の脆弱性を露呈するとともに、投資家への警鐘となっています。高額取引に関わるプロの投資家にとって、これは単なるニュースではなく、複雑な制度と魅力的な条件が交錯する取引のなかでいかに投資を守るかを学ぶ重要なリスク教育でもあります。 事件の概要 今年9月、大阪地裁で 地面師詐欺 に関する裁判が開かれました。被告の福田裕（53歳）は共謀者とともに不動産所有会社の代表を装い、昨年2月から3月にかけて、 大阪市中心の繁華街（ 通称「ミナミ」）にある3棟の商業ビルを二社に“売却”したとして約14.5億円を…
須藤栄一
2023年、東京・港区三田で、三井不動産・三菱地所などが共同開発する大型ハイエンド住宅プロジェクト「三田Garden Hills」が正式に分譲開始となった。近年の都心部で最も注目を集めた住宅プロジェクトの一つであり、約2.5万㎡という希少な敷地規模と総戸数1,000戸級の計画だけでなく、前例のない高水準の販売単価でも話題の中心となった。 坪単価1,400万円、5億円が“基本ライン” 三田Garden Hillsは従来型の超高層タワーマンションではなく、地上14階以下の5棟で構成される低密度の住宅群で、「都心のオアシス」と「控えめなラグジュアリー」を掲げる。公開情報によれば、分譲時の 平均坪単価は1,300万円超 、上層階の一部住戸は 1,400万円 を突破した。専有面積121㎡の住戸例では、成約価格が 4.8億…
須藤栄一
