都市を二分する鉄道—相模原駅北口15ヘクタール返還地が最大1174億円の高架化論議を加速

北口の返還地15ヘクタールがどこまで伸びるかは、相模原市が最大1174億円の鉄道高架化に費用負担する意思があるかにかかっている。

首都圏の再開発でよくある物語は「地下鉄が通り、価格が上がる」。相模原は逆だ。百年以上存在する既設の鉄道をまず空中に持ち上げてはじめて、都市が本当に一体化する。

2026年10月4日、相模原市はJR横浜線・相模原駅周辺の「連続立体交差（鉄道の連続高架化）」事業に向けた可行性の予備調査を開始した。調査範囲は矢掛立体から西門踏切まで。2026年度中に、高架区間、施工方式、概算事業費、費用便益分析を取りまとめる。強調しておきたいのは、高架化そのものは未決であり、今回は最大で千億円規模となり得る意思決定のための判断材料を整える段階だという点だ。

返還された米軍用地と、都市を分断する一本の鉄路

相模原駅北口の特異性は、在日米軍の相模総合補給廠に起因する。約214ヘクタールに及ぶ施設が長年にわたり駅北側を占め、2014年にそのうち約17ヘクタールが部分返還。道路・鉄道用地を差し引いた都市開発可能な正味面積は約[[15ヘクタール]]だ。

この規模は首都圏郊外の駅前では稀少だ。相模原市は2020年に構想を開始し、2022年の土地利用方針、2023年の方向性整理を経て、2024年7月に民間から開発提案を募集。最終的に2025年8月、商業・業務・居住・交流拠点が複合する土地利用計画を策定し、小田急多摩線の将来延伸の導入空間も確保した。

しかし、どれほど美しい計画図でも回避できない物理的事実がある。JR横浜線そのものが壁だ。北口の新市街と南口の既成市街は線路で分断され、踏切（平面交差）が南北往来のボトルネックとなる。投資家にとってこれは、北口の開発の果実が南口へ波及するか否かは、当初からマーケティングの問題ではなくエンジニアリングの問題だという意味を持つ。

データ面：賃料は堅調、価格は軟化、利回りは拡大

計画図から取引データに目を移すと、相模原駅勢圏では興味深い乖離が見える。

Urbalytics プラットフォームのデータによると、2025年4月〜2026年10月の期間、相模原駅の徒歩圏内で住宅の募集記録は計376件（他媒体との重複42件は除外）。募集賃料の中央値は月6.7万円、平均面積は33.2㎡。坪単価に換算すると、2025年第2四半期の0.65万円/坪/月から2026年第4四半期の0.80万円まで上昇し、期間上昇率は約2割となった。

ただし、2025年Q3・Q4および2026年Q1はサンプル数がいずれも10件未満で、参考値であってトレンド確定ではない。実勢として上昇を支えたのは、2026年Q2・Q3の合計300件超の募集サンプルである。

一方、価格の方向性は逆だ。同期間の相模原駅勢圏では、一棟収益物件の売出・価格改定記録が46棟。建物坪単価は2025年Q2の約101万円からQ4の135万円へと一度上振れた後、下落基調となり、2026年Q3は約95万円、全体の期間変動は約[[-5.8%]]。賃料上昇と価格軟化の組み合わせにより利回りは拡大し、当駅勢圏の一棟の表面利回り中央値は7.37%、P25は6.40%、P75は8.06%、中央値の売出価格は約1.2億円である。

これらの数字を公示地価と並べてみると、分化はより鮮明だ。2026年の公示地価では、相模原市中央区の住宅地平均は17.8万円/㎡で前年比+6.0%、商業地平均は29.2万円/㎡で前年比+8.2%。すなわち、土地評価は着実に切り上がる一方、収益物件の売出価格は緩む——このギャップは、市場が「将来の実現時点」を共有できていない局面でしばしば生じる。

Urbalytics インサイト Urbalytics インサイト：賃料坪単価が2年で約2割上昇、一棟の売出坪単価は同期間で約5.8%下落——典型的な「ファンダメンタル先行・資産価格遅行」の組み合わせだ。自己資金が厚くキャッシュフローを重視する投資家にとって、7.37%の表面利回り中央値は首都圏近郊としては高めの水準だが、同時に相模原駅勢圏の再開発不確実性に対して市場が要求するリスクプレミアムでもある。

1174億円の分岐点：高架か、地下道か

焦点は、今回なぜ相模原市が方針転換したかだ。

2018年度時点での市の判断は慎重で、北口開発による交通増は都市計画道路・宮下横山台線を4車線化すれば吸収可能、高架化は補給廠の全面返還後の長期課題とされていた。だが2023年度の交通量調査が前提を覆した。周辺で実質的な渋滞が発生しており、4車線化を完了しても北口開発による増分を吸収しきれない可能性があると市は判断。現行の土地利用計画に基づく試算では、北口地区の発生・集中交通量は約2.4万台/日、宮下横山台線の将来交通量は約5万台/日となる。

制度面の条件も緩和された。従来は国庫補助の採択要件により、連続立体交差の範囲を小原踏切まで含める必要があった。ところが2021年度に相模原踏切が「歩行者ボトルネック踏切」に認定されたことで、事業範囲を効果が最も集中する矢掛立体〜西門踏切区間に絞り込み、小原踏切は地下道による個別の立体交差処理に切り替え可能となった。

残る論点は費用だ。既存試算では、道路を地下化する地下道案が約651億円、連続立体交差は施工方式により約744億〜1174億円。相模原市は依然として高架化を基本案とし、その理由は三つ。相模原踏切と小山踏切の2カ所の平面交差を一括で除却できること、既成市街地内での用地取得コストが相対的に抑えやすいこと、そして駅南北の回遊性を高めやすいことだ。

事業費の上下限を左右する鍵は施工方式である。

第一に、補給廠側の用地を活用して新たな高架線を仮設・切替する「別線方式」は比較的安価だが、当該用地の使用は防衛省・米軍との協議を要し、協議結果が施工方法、総事業費、さらには費用便益分析の結論をも直截に左右する。

第二に、既設線直上に高架を構築する方式は工期が長く費用も嵩む一方、追加用地を要さず、協議が難航した場合の現実的な代替策となる。

投資判断への含意

相模原駅勢圏の投資家にとって、このニュースが変えるのは価格ではなくタイムラインだ。

過去2年、北口15ヘクタールは「いつか実現する」物語として語られてきた。高架化を長期課題から2026年度の予備調査アジェンダへと前倒しし、同年からJR東日本、国土交通省、交通管理者、防衛省・米軍との関係機関連携に入る計画は、この物語の実現プロセスが初めて実行可能な工程表に書き込まれたことを意味する。庁内会議での市の言い方も率直だ。道路ネットワークの整備状況は民間の参入意欲を左右するため、まず基盤インフラを前に進める姿勢を示す必要がある。

チャンスは南北一体化による波及効果にある。北口に導入される商業・業務機能が、高架化後の南北回遊動線を通じて南口の既成市街にも人流を呼び込めれば、恩恵を受けるのは返還地そのものに留まらず、駅勢圏全体の賃貸需要の基盤だ——これは前述の賃料坪単価の上昇トレンドとも整合的である。投資家はUrbalyticsのエリア比較ツールを使い、相模原と同様に駅前の大規模返還地開発を経験した駅勢圏を同一タイムラインで賃料・利回り横比較できる。

もちろん、リスクも同様に具体的だ：

第一に、高架化は未決であり、2026年度の予備調査の結論が「費用便益不成立」となる可能性は十分ある。その場合、北口の開発密度や業態は下方修正を迫られる。

第二に、総事業費は物価上昇を織り込んだ再試算が必要で、744億〜1174億円という幅は案が未だ収斂していないことを示す。財政負担の最終像には不確実性が残る。

リスク提示 リスク提示：鉄道の高架化は南北道路の自動貫通を意味しない。交通管理者との協議、防衛省・米軍側の調整、物価上昇を踏まえた事業費の再算定はいずれも未了である。「再開発期待」を前提にプレミアムで買う行為は、予備調査の結論が出る前は安全余地に欠ける。より堅実なのは、現在7%前後の表面利回りと実際の賃料キャッシュフローを基準に価格を見立て、再開発はオプション価値として扱うことだ。

相模原駅勢圏の現在地は微妙だ。ファンダメンタルは動き出し、資産価格は未だ織り込み途上、そして決定打となる調査報告は2026年度まで結論が出ない。キャッシュフローを軸に再開発を付与オプションとみなす長期保有者にとっては、むしろ追随買いを要しないウィンドウだ。当駅勢圏の賃料分布や一棟利回りのサンプルを俯瞰したい場合、Urbalytics のエリアデータパネルから前述の募集376件と売出46棟の原データ分布を直接呼び出せる。

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参考資料

1. 健美家, 2026, 「JR横浜線・相模原駅で高架化を検討へ。北口15ヘクタールの開発を支える都市基盤となるか」, https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/shutoken/10532.html

2. 相模原市, 2025, 「相模原駅北口地区 土地利用計画」関連資料, https://www.city.sagamihara.kanagawa.jp/chuoku/1009385.html

3. 乗りものニュース, 2025, 「『小田急多摩線の延伸』実現のカギ!? 相模原駅『ドデカ敷地』開発へ検討本格化」, https://trafficnews.jp/post/134091

4. 国土交通省 地価公示（2026年）／土地価格相場 相模原市, 2026, https://totinokati.com/kakaku/エリア/神奈川県-相模原市/公示地価

5. 東急リバブル, 2026, 「2026年(令和8年)公示地価 神奈川県 相模原市中央区」, https://www.livable.co.jp/baikyaku/tochi/chika/area-kanagawa/a14152/kouji-005-001/

6. Urbalytics プラットフォームデータ（rent_stats / building_cap_rate_stats、相模原駅、2025-04-01〜2026-10-04）, https://www.urbalytics.jp/