【事例解説】Urbalyticsで「買ったら損する」不動産を5ステップで見極める

Urbalytics のリリース以降、「機能は豊富だが、どこから始めればよいかわからない」という声を多くいただきました。
本稿では実在物件を例に、Urbalytics を使って投資価値を素早く見極める手順を紹介します——とりわけ、ひと目で“地雷”と判断できる物件の見分け方です。

⚠️ご注意：一部機能（例：賃料相場の参照など）は有料機能で、契約ユーザーのみご利用いただけます。

📍ケース情報（図1）

• 所在地：東京都江戸川区平井3丁目
• 価格：2.498億円
• 表面利回り：6.5%
• 土地面積：198.34㎡

第一歩｜「物件検索」で対象物件を素早く特定

1. Urbalytics にログインし、メインメニューから【物件検索】をクリック
2. 右上の検索タイプを「一棟」に設定
3. 駅名（例：「平井」）または住所キーワード（例：「江戸川区平井」）での検索を推奨（図2）

4. 土地面積（198.34㎡）で絞り込み、該当物件を正確に特定（図3）

5. 右側の「詳細」ボタンをクリックして分析ページへ（図4）

第二歩｜価格変動履歴から「再販物件」を見抜く

1. 【価格変更履歴】セクションへスクロール（図5）

2. 当該物件には32回の価格変更記録あり
3. 「価格推移グラフ」から、2024年5月に1.975億円程度（またはそれ以下）で成約した可能性
4. その後 2.8億円で再販、半年以内に現行水準まで値下げ
5. 売主が業者であることを踏まえると、20%の利益を見込んだ心理価格は 2.3～2.4億円程度
6. 度重なる価格調整＋短期再出品は、典型的な再販案件であることを示唆

第三歩｜周辺利回りと比較し「割高」かを判断

1. 【近隣売買履歴】へスクロール（図6）

2. フィルター条件：築年数30年以上（物件に応じて条件追加可）
3. 抽出結果の利回りレンジ：4%～11.02%（平均 6.81%、80%分位 9%）
4. 当該物件の表面利回りは 6.5% と平均を下回り、「買ったら損」に該当

第四歩｜賃料の上振れ余地を評価

1. 市況平均より賃料が低ければ、運用改善で利回りの上積みが可能
2. 【賃料アップサイド】セクションへスクロール（図7）

3. 結果：本物件の賃料は周辺比 −17.6% と下振れ、一定の上昇余地あり
4. 改善により賃料の半分（約 8.8%）を回復できると仮定し、次段でキャッシュフローを試算

第五歩｜キャッシュフロー試算で回収期間とIRRを把握

1. 【CFシミュレーション（キャッシュフロー試算）】機能へスクロール（図8）

2. 予想年間収入を調整：1,623万円 ×（1＋8.8%の賃料上昇）≈ 1,765万円
3. 将来売却時の期待利回りを 7.5% に設定（売却時の築年・売出／成約の乖離を考慮し、平均6.81%に約1割上乗せ）
4. シミュレーション結果：6年目からキャッシュフロー黒字化（図9）。5年目以前の売却は総合的に赤字

5. 【詳細データテーブル】では、IRR（内部収益率）は9年目売却が最大で約2.52%（図10）。他年は1～2%台と極めて低水準

6. 「5年以内にIRR 10%達成」を目標とするなら、購入価格は約2.1億円まで引下げが必要（図11）

* IRR（内部収益率）は投資案件自体が生み出す年率換算の収益性指標です。目標利回りを上回れば投資妙味があり、下回れば割に合いません。

✅ 結論：本物件は買いか否か？

価格履歴: 典型的な再販物件で、1年以内に頻繁な価格変動
現在の売出: 前所有者の仕入価格を6,000万円以上上回ると推定
利回り: エリア平均を明確に下回り、主流投資家には魅力薄
賃料水準: 周辺平均を下回るが、一定の改善余地あり
投資収益: IRR要件を満たすには大幅な価格交渉が前提

📌 まとめ

価格が2.1億円未満まで下がらない限り、賃料改善を行っても長期IRRは約2%程度にとどまります。当該エリアの将来キャピタルに強い確信がない限り、慎重な見送りを推奨します。

同様の分析を自分の物件で試したい方は、Urbalytics にログインして無料トライアルをご利用ください：

👉 https://urbalytics.jp/login?tab=signUp

また、物件資料をお送りいただければ、個別に詳細レポートを作成いたします 📩