[实例解说]如何用Urbalytics - 5步识别「买了就亏」的房产？

自 Urbalytics 上线以来，我们收到许多用户反馈：「功能丰富，但不知从何下手」
本篇将通过真实物件案例，教你如何用 Urbalytics 快速判断一套房产的投资价值 - 尤其是哪些物件一看就是坑的物件。

⚠️提醒：部分功能(如租金查询等)为付费功能，仅面向付费用户开放。

📍案例信息（图1）

• 所在地：东京都江戸川区平井3丁目
• 售价：2.498亿日元
• 表面回报率：6.5%
• 土地面积：198.34㎡

第一步｜用「物件検索」快速定位目标房源

1. 登陆Urbalytics, 从主菜单点击【物件検索】
2. 右上角搜索区类型选择「一栋」
3. 推荐使用地铁站名（如「平井」）或地址关键词（如「江戸川区平井」）搜索（图2）

4. 利用土地面积（198.34㎡）缩小结果范围，即可精确定位该物件（图3）

5. 点击右侧的详情按钮进入分析页面（图4）

第二步｜从价格变动历史识别“再贩物件"

1. 滑动至【価格変更履歴】区块（图5）

2. 可见该房源有32次价格变更记录
3. 根据「价格推移图」，该房源可能在2024年5月以1.975亿或者更低日元成交
4. 之后转售至 2.8亿日元，半年内已降至当前价位
5. 卖主作为业者考虑到20%的收益，心理价位应该在 2.3~2.4亿日元区间
6. 多次调价 + 快速再上架，说明该物件是典型再贩案件

第三步｜比对周边回报率，看是否“偏贵”

1. 滑动至【近隣売買履歴】（图6）

2. 筛选条件：築年数 30 年以上(根据物件情况可以添加更多筛选条件)
3. 得出回报率区间：4%～11.02%（平均 6.81%、80%分位为 9%）
4. 当前物件回报率仅为 6.5%，低于平均, 属于“买了就亏”类型的物件

第四步｜评估租金上调潜力

1. 若租金低于市场平均，透过运营改善仍可提升回报
2. 滑动至【賃料アップサイド】区块（图7）

3. 结果显示：本物件租金低于周边17.6%, 有一定涨幅空间
4. 假设通过改善可提升一半租金（即约 8.8%）, 进行现金流模拟（下一步）

第五步｜通过现金流模拟算清回本周期与 IRR

1. 滑动至【CFシミュレーション(现金流试算)】功能（图8）

2. 调整预期年收入为：1623万 × (1+8.8%租金涨幅) ≈ 1765万
3. 同时将未来出售预期回报率调整为：7.5% (考虑到卖出时的房龄和挂牌/成交价的乖離, 在平均6.81%的基础上加了约一成)
4. 模拟结果显示：从第6年开始现金流转正（图9）, 前5年哪年卖都是整体来看亏钱的

5. 查看【詳細データテーブル】，投资内部收益率（IRR）最高为第九年卖出，约2.52%（图10）, 其他年份都在1-2之间，非常之低

6. 若以「五年内 IRR 达 10%」为目标，需将购买价格砍至约 2.1亿日元（图11）

* IRR（内部收益率）是一个投资项目自己能“赚”的年化收益率，用来判断值不值得投。比你要求的回报高，就值得投；比你要求的低，就不划算。

✅ 结论：本物件是否值得入手？

价格历史: 典型再贩物件，一年内价格浮动频繁
当前报价: 预计比前手购入价高出 6,000 万以上
回报率: 明显低于区域平均，难以吸引市场主流投资者
租金水位: 低于周边平均，有部分改善空间
投资回报: 需大幅砍价方能满足 IRR 要求

📌 总结

若价格无法砍至 2.1 亿以下，即便改善租金，长期IRR也仅约2%。如非特别看好该区域未来增值，该物件建议谨慎观望。

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