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自 Urbalytics 上线以来,我们收到许多用户反馈:「功能丰富,但不知从何下手」。
本篇将通过真实物件案例,教你如何用 Urbalytics 快速判断一套房产的投资价值 - 尤其是哪些物件一看就是坑的物件。
⚠️提醒:部分功能(如租金查询等)为付费功能,仅面向付费用户开放。
📍案例信息(图1)

物件信息
• 所在地:东京都江戸川区平井3丁目
• 售价:2.498亿日元
• 表面回报率:6.5%
• 土地面积:198.34㎡
第一步|用「物件検索」快速定位目标房源
1. 登陆Urbalytics, 从主菜单点击【物件検索】
2. 右上角搜索区类型选择「一栋」
3. 推荐使用地铁站名(如「平井」)或地址关键词(如「江戸川区平井」)搜索(图2)

使用地铁站名(「平井」)搜索
4. 利用土地面积(198.34㎡)缩小结果范围,即可精确定位该物件(图3)

利用土地面积(198.34㎡)缩小结果范围,精确定位该物件
5. 点击右侧的详情按钮进入分析页面(图4)

分析页面
第二步|从价格变动历史识别“再贩物件"
1. 滑动至【価格変更履歴】区块(图5)

【価格変更履歴】区块(为保护隐私部分信息隐藏)
2. 可见该房源有32次价格变更记录
3. 根据「价格推移图」,该房源可能在2024年5月以1.975亿或者更低日元成交
4. 之后转售至 2.8亿日元,半年内已降至当前价位
5. 卖主作为业者考虑到20%的收益,心理价位应该在 2.3~2.4亿日元区间
6. 多次调价 + 快速再上架,说明该物件是典型再贩案件
第三步|比对周边回报率,看是否“偏贵”
1. 滑动至【近隣売買履歴】(图6)

【近隣売買履歴】
2. 筛选条件:築年数 30 年以上(根据物件情况可以添加更多筛选条件)
3. 得出回报率区间:4%~11.02%(平均 6.81%、80%分位为 9%)
4. 当前物件回报率仅为 6.5%,低于平均, 属于“买了就亏”类型的物件
第四步|评估租金上调潜力
1. 若租金低于市场平均,透过运营改善仍可提升回报
2. 滑动至【賃料アップサイド】区块(图7)

查看【賃料アップサイド】区块
3. 结果显示:本物件租金低于周边17.6%, 有一定涨幅空间
4. 假设通过改善可提升一半租金(即约 8.8%), 进行现金流模拟(下一步)
第五步|通过现金流模拟算清回本周期与 IRR
1. 滑动至【CFシミュレーション(现金流试算)】功能(图8)

滑动至【CFシミュレーション】功能
2. 调整预期年收入为:1623万 × (1+8.8%租金涨幅) ≈ 1765万
3. 同时将未来出售预期回报率调整为:7.5% (考虑到卖出时的房龄和挂牌/成交价的乖離, 在平均6.81%的基础上加了约一成)
4. 模拟结果显示:从第6年开始现金流转正(图9), 前5年哪年卖都是整体来看亏钱的

模拟结果显示:从第2年开始现金流转正
5. 查看【詳細データテーブル】,投资内部收益率(IRR)最高为第九年卖出,约2.52%(图10), 其他年份都在1-2之间,非常之低

投资内部收益率(IRR)最高为第九年 约2.52%
6. 若以「五年内 IRR 达 10%」为目标,需将购买价格砍至约 2.1亿日元(图11)

若以「五年内 IRR 达 10%」为目标,需将购买价格砍至约 2.1亿日元
** IRR(内部收益率)就是一个投资项目自己能“赚”的年化收益率,用来判断值不值得投。比你要求的回报高,就值得投;比你要求的低,就不划算。
✅ 结论:本物件是否值得入手?
价格历史: 典型再贩物件,一年内价格浮动频繁
当前报价: 预计比前手购入价高出 6,000 万以上
回报率: 明显低于区域平均,难以吸引市场主流投资者
租金水位: 低于周边平均,有部分改善空间
投资回报: 需大幅砍价方能满足 IRR 要求
📌 总结
若价格无法砍至 2.1 亿以下,即便改善租金,长期IRR也仅约2%。如非特别看好该区域未来增值,该物件建议谨慎观望。
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