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开发不是错,但不能留下“被遗忘的人”。
板桥区高岛平的再开发计划,尤其是围绕第七小学校一带的新建塔楼住宅,正引发周边居民,尤其是高龄者群体的强烈不安与反感。
日本第一的巨无霸团地再开发项目
高岛平团地是上世纪70年代建成的“东洋一的曼莫斯(巨无霸)团地”,共有64栋楼、1万余户,曾承载逾3万居民 。然而50年后,如今该区域面临建筑老化、人口锐减(现仅峰值六成)、且高龄化率达42% 。为解决少子高龄和设施陈旧等难题,板桥区政府与UR都市机构(日本都市再生机构)正协同推进一次历史性的再开发计划 。
规划概况
根据板桥区2024年3月制定的《高岛平地域交流核形成まちづくりプラン》(交流核城市更新计划),再开发围绕高岛平站附近划定多个功能分区 。其中“再整备地区1”位于旧高岛第七小学及周边公共用地(总计约1公顷)。
区政府已将此处建筑高度限制从45米放宽至110米,计划建设约110米高的超高层住宅塔楼 。该塔楼将利用小学废校地,一并整合毗邻的高岛平2丁目33街区(现有7栋UR出租住宅,共1,955户)进行统一重建 。UR透露,新建塔楼及同一区域内的住宅总户数预计接近原有的1,995户,以便容纳几乎全部现有住户 。这意味着未来可能不仅一栋塔楼 - 后续“再整备地区2”(高度上限45米)和“林荫步道地区”也将逐步兴建住宅与公共空间 。

整体计划图
除了住宅塔楼,规划还将同步完善区域配套设施。在高岛平站周边将打造交流广场、引入商店和社区服务中心,提升生活便利并塑造地区新形象 。原小学操场的一部分将临时辟为"暂定广场",供社区活动和城市更新试验,作为未来全面再生的铺垫 。同时,新规划调整了道路交通:拟将两条区道延伸贯通高岛通,方便车辆出入塔楼地下停车场,并缓解现有道路拥堵 。这些道路改动需平衡步行环境,区方称将尽量避免破坏绿地,采用“歩行者优先+必要车路”的方案,以确保安全与生活品质 。

再开发对象区域
开发时间表
再开发项目已于2025年正式启动前期准备。板桥区和UR在2025年3月签署了土地置换协议,将旧第七小学等区有地提供给UR建塔楼,并公布了再整备计划草案 。按照区政府说明,2025年度内完成旧校舍拆除的工程设计,2026年度开始旧校舍的实际拆除施工 。拆除完成后,UR将在腾出的再整备地区1开工兴建塔楼等新建筑。不过,由于项目规模庞大,塔楼具体开工和竣工时间尚未最终敲定 。
- 2025年(准备阶段):第七小学及健康福祉中心等旧设施拆除,开展市政基础设施整修,如架空通道与广场 ;
- 第一阶段(未来数年):在小学旧址建设约110米高塔楼(约7栋共1955户);并同步建设步行廊道和公共绿地;
- 第二阶段:将对车站周边进行综合开发,连接塔楼与车站的生活与商业设施整合,提升交通便捷性;
- 2027–2035年:进入群体性拆除与重建的长期循环,再开发逐步扩展至高岛平团地其他区域;
- 2030年前后:塔楼建成并开始入住;2031–2035年,部分团地拆除并重建 。
截至目前(2025年中),该地区计划已通过专家审议,预计在2025年6月正式确定都市计划变更 。板桥区和UR还引入大型房企(2024年10月三井不动产已签约参与)共同推进开发 。总体而言,高岛平再开发工程现正处于规划细化与工程准备阶段。一旦开工建设,这个耗时二十年的“城市新生”将揭开序幕——对于投资者而言,一个长期而宏大的改造故事已经开始。
居民反馈:期待与担忧并存
大规模城市更新既带来机遇,也引发社区居民的不安。高岛平团地的不少住户是多年在此生活的老人和工薪家庭,再开发计划公布后,当地居民表达了多方面的担忧和诉求。
#1 房租上涨与搬迁压力
目前团地的UR公房租金相对低廉,不少低收入及老年住户担心重建后的新楼租金高攀不起 。根据UR说明,重建后只提供每月上限35,000日元的租金减免措施,无法保证新房租金与旧房持平 。也就是说,如果新建塔楼租金大幅上涨,超出3.5万日元的部分将由住户自理。UR方面未明确否认“大幅涨租”的可能,这让居民忧虑重建等同于变相逼迁:对收入有限的老住户而言,无法承受的新房租意味着不得不离开社区 。一些居民代表直指这种情况将实质上把低收入者赶走 ,呼吁政府和UR采取更有力的租金保障措施。

居民多次提出上诉 要求确保相关权益
#2 社区关系与安置透明度:
居民普遍希望在搬迁安置上得到清晰指引。目前对何时搬、搬去何处、补偿如何等问题,官方尚未给出具体方案 。2025年4月,高岛平2、3丁目自治会收集了3538名居民的联署反对意见,集体递交板桥区役所 。自治会长宮坂幸正表示:“城市再开发应以居民为本,必须保障大家的安心安全” 。居民要求政府认真倾听,在制定搬迁时间表和补偿政策时给予详细说明 。他们担忧若安置不周,社区长期建立的邻里网络会被拆散,老年人失去熟悉的环境支持。

站前商店街的样子, 历史已经有50年之久
#3 建筑与环境影响
对于规划中的110米高塔楼,不少居民一开始就持质疑态度。板桥区为建设高楼放宽了高度限制,但高楼可能带来的景观破坏、日照权问题引起反对声音 。有居民认为,高岛平一直以开阔的天空与成排的楼宇形成独特风貌,“摩天楼”将破坏地区风貌。此外,塔楼的强烈楼宇风(ビル风)效应也让附近住户忧心 。再者,新道路方案计划打通原有的绿化带,居民担心林荫步道将被车流割裂,安全与宁静不再 。尤其是将区道连接高岛通后,车流量预计“飞跃性增长”,有人直言这会危及社区居民的生命安全 。
针对这些忧虑,板桥区回应称已知悉反对声音,但强调团地老化严重、“已经到了非改不可的时候” 。区方承诺“着眼未来50年、100年打造可持续城市”,同时将“持续倾听区民意见” 。日本共产党等在野党地方代表也介入此议题,多次要求UR和政府充分说明、让居民参与决策 。
总的来看,高岛平再开发在社区层面引发典型的“邻避”情绪:居民既希望改善居住环境,又担心自身权益受损。租金和搬迁安置是最敏感的问题,决定了原住民能否真正分享到城市更新的果实。政府和UR需要在商业利益与民生保障间取得平衡。这种紧张与博弈,也为外部投资者提供了观察窗口:社区反弹可能影响项目进度和调控政策,投资决策应充分考虑这些社会因素和潜在延迟风险。
他山之石:东京十条再开发
为更好评估高岛平项目,有必要参考东京其他类似再开发案例。距高岛平不远的北区十条站西口再开发就是典型一例:从最初饱受争议的民间反对,到如今高楼落成售罄,颇具借鉴意义。
十条站西口地区于2017年前后启动第一种市街地再开发事业,规划在车站旁建设一栋地上39层、高约135米的复合塔楼——即后来的“The Tower Jujo(ザ・タワー十条)”。该项目汇集东急不动产、日铁兴和不动产等大企业参与,共提供578户新住宅(其中184户为原权利人保留) 。塔楼下部1-4层为商场“JESCO(ジェイトモール)”和公共配套,上部5-39层为公寓住宅 。值得一提的是,塔楼包含北区有史以来最高价的公寓户型——顶层豪宅标价3亿日元,创当地纪录 。

十条駅前开发
居民反对与协商:
十条项目伊始,同样遭遇强烈的居民与地权人抵制。再开发区域内很多老商家和住户在房屋上张贴“反对再开发”标语,以表达抗议 。2017年8月,有100多名居民集体请愿,反对成立再开发组合 。反对者担心高楼建设会导致旧商店街衰退、房租地价飞涨及社区分裂。当时甚至出现法律诉讼——部分地权人将东京都告上法庭,要求撤销再开发项目的组合设立许可 。尽管如此,经过多轮协调和政府的利诱补偿,反对声浪逐渐平息。东京都在法律上驳回了异议诉求(2024年高院判决驳回反对派上诉)。随之,十条项目于2021年正式动工兴建,并在2024年竣工落成 。
开发结果
如今The Tower Jujo已成为十条地区的新地标。2023年初期开盘阶段,楼盘销售异常火爆:短短数月内分批推出的128套新房,平均价格约1.2亿日元,其中110套迅速售罄 。销售方公布的数据令人瞩目——预约登记8120组、最高认购倍率33倍 。换言之,每套房有数十人竞争购买,十条塔楼几乎供不应求。尤其是由于地处车站步行1分钟的位置,且带大型商场及公益设施,吸引了广泛的购房群体:约三成购房者来自北区本地,另有一成来自邻近的板桥区,其余则覆盖东京23区各地 。购房者以40-50岁双职工夫妇、活跃银发族和育儿家庭为主,他们看重十条站的交通便利(直通池袋、新宿、涩谷等枢纽),以及高楼视野和现代配套带来的生活品质提升 。
十条再开发的积极效应,体现在显著提升了地区物业价值和投资回报。根据不动产研究数据,十条站周边二手公寓价格十年间平均上涨约30% 。周边中古房在2016-2021年间加速升值,最近3年涨幅接近50%,领跑东京郊区 。土地价格亦一路走高:2014年十条地区地价约36.5万日元/㎡,到2024年已达56.6万日元/㎡,十年飙升约55% 。
The Tower Jujo新盘自身更是水涨船高。从2022年首期开售至2024年尾盘,其均价每坪单价从约450万日元涨至640万日元(约合每㎡200万元),翻新高 。例如,同一户型(68.96㎡三房)在2022年以1亿日元(坪价485万)推出,2024年已涨至1.32亿日元(坪价632万)售罄 。甚至有66㎡左右的高层户型开价逼近1亿日元 。早期购入者已经获得不菲的账面溢价。如果用于出租,十条新塔楼精装两房月租达25万日元,也对应仅约3-4%的租金回报率。但考虑到短期内的资产升值,这些投资对买家仍具有吸引力。
阵痛之后带来的长期增益
十条案例表明,大型再开发短期阵痛之后往往带来长期增益。最初的居民质疑并非杞人忧天——项目实施过程中,小部分老店铺和原居民确实选择离开,塔楼底商也一度出现招商不及预期的状况(如开业一年内商场空置率较高,被媒体称为“站前空城”)。

招租不及预期
然而,从宏观角度看,十条地区整体繁荣度和地产价值显著提升,一个“下町”(老城区)正逐渐蜕变为兼具传统人情味和现代都市机能的区域。在投资回报方面,资本利得相当可观:参与早期投资的开发商和购房者都分享到高速升值的红利。不过也需注意投资风险:若房价炒至过高(如十条塔楼部分房源每平米单价已媲美都心),未来价值能否持续增长存在不确定 。
高岛平的投资潜力
综合以上背景,高岛平再开发项目为投资者呈现出复杂但诱人的前景。以下从多角度分析该区域的投资潜力:
#1 土地/房产价格趋势
高岛平近年来房价呈温和上升态势。根据不动产研究所数据,高岛平站附近中古公寓均价约每坪329万日元(约合每㎡109万元) 。过去10年价格累计上涨约25.8% ,涨幅虽不及东京都心动辄50%的水平,但已有明显增值。而展望未来10年,模型预测高岛平房价中性情景下有望再涨约13.9% 。如果再开发顺利推进,乐观情况下涨幅甚至可达47%之多 。相比周边区域平均仅3.7%的预期涨幅,高岛平的价值追赶潜力被看好 。换言之,目前高岛平房价仍相对低洼,一旦旧貌换新颜,土地溢价空间将逐步释放。
通过Urbalytics看到,高岛平周边土地挂牌价3年内上涨近过50%,表现出了大开发敲定后投资人高涨的热度。

土地挂牌价格3年内涨近5成
#2 租金收益率
高岛平物业的租金回报率在东京属中等偏上水平。一方面,UR出租团地目前1DK-3DK房源月租在5.8万~11.9万日元之间 。以二手公寓约3000万日元的均价估算,普通住宅租金回报率约在4-5%上下,略高于都心3%左右的水平。另一方面,对于小户型投资物业,高岛平表面利回报相当可观。据市场在售案例:如“第三高岛平My Co-op”一间小户售价1200万日元,年租金约127万,表面利回达10.6% ;又如更小户型“トップ高島平”售610万,年租约57.6万,利回接近9.5% 。这反映出高岛平因为房价基数低,小型单元出租投资易实现8-10%的高毛利率。未来随着新建高档塔楼入市,区域整体租金水准有望提高,但购买成本也会上升,高收益机会将主要存在于改造前提前布局的存量资产上。
从Urbalytics上数据看到,整栋收益物件的回报居多在6-7%之间,相对于靠近市中心的赤羽池袋等地高了1-1.5%。

挂牌整栋收益物件的回报率在平均6%左右
#3 人口、通勤与区域魅力
高岛平曾是人口稠密的住宅区,但目前常住人口已大幅减少且老龄化严重 。再开发的目标之一就是吸引年轻家庭回流,重振社区活力。交通上,高岛平站处于都营三田线末端,乘地铁约30分钟可直达大手町等市中心商务区,通勤时间尚可接受。另外,区域毗邻首都高速、山手线埼京线(经由成增/赤羽接驳),对外连通性较好。不过相较赤羽、池袋等交通枢纽,高岛平位置更偏郊外,短期对都市年轻人吸引力有限。为了增添区域软实力,板桥区和UR正与大学、创企合作在此试点智慧城市、社区营造项目(如“梦之街产学合作”计划) 。同时,政府提供各种育儿支援政策,例如板桥版ネウボラ育儿平台、儿童馆CAP’S活动等,加强对年轻家庭的友好度 。总体看,高岛平地处东京西北板块,环境安静绿化充足,未来更新后有望兼具通勤可达性和居住舒适度,对追求性价比的上班族和新婚家庭具备潜在吸引力。
对比周边区域投资回报
相较板桥区内的其他片区及邻近的赤羽、池袋等,高岛平过往涨幅偏低,但潜力后劲突出。以板桥区整体看,过去十年公寓均价上涨约45%,毗邻的北区(包含赤羽)涨幅约45.2%,丰岛区(池袋所在地)更达53.2% 。高岛平25.8%的涨幅不到周边均值的一半 。这说明此前投资高岛平的机会成本较高。
然而,周边热门区域目前房价已在高位,租金收益压缩,未来成长空间有限甚至可能横盘。反观高岛平,随着再开发带来人口和机能升级,有望弥补历史欠账,实现对周边区域的赶超。对长线投资者来说,高岛平正处于类似十条五年前的位置:价值洼地将被填平。例如,赤羽近年来新建多栋高层公寓,平均单价约每坪350万日元,租金回报3-4%,未来涨幅放缓 ;而高岛平新盘起步价或仅300万日元/坪出头,租售性价比较高,伴随区域整体提升,中期回报或优于赤羽等已成熟板块。当然,高岛平无法与池袋这样的都心副中心直接相比,但对标板桥区内其它地区(如大山、成增)和近郊枢纽(赤羽),其投资回报前景值得重点关注。
通过Urbalytics的投资数据地图看到,开发区域周边已经了有80多个住宅大大小小开发项目在进行中,超过板桥区内其他地区。

开发区域附近的80多个大大小小的建筑项目
总结:机会与风险并存的价值洼地
综合分析,高岛平再开发项目呈现机遇与风险并存的局面。
凭借政府主导的长期规划和UR的参与保障,高岛平的再开发前景相对明朗。在东京房产整体高位盘整的背景下,高岛平作为价值洼地,未来有望复制十条等地的价值跃升 。对于有耐心的长期投资者而言,现在介入高岛平的土地或房产,相当于搭乘一趟20年的增值列车。无论是提前收购老物业等待拆迁补偿,还是将来参与新楼盘认购获取升值,都可能获得可观收益。同时,较高的租金回报和政策优惠使持有成本降低,在投资组合中起到稳定器作用。
然而,高岛平项目也存在一定不确定性。首先,项目周期漫长(规划跨越20年),中途可能遭遇经济周期波动、政策调整甚至居民阻力导致的延误。投资者需要有充裕的时间和资金成本来应对潜在等待期。其次,区域高龄化等结构性问题短期内难以彻底改观,如果新楼租售定价过高,可能出现去化不及预期的情况,削弱回报。十条塔楼当前部分商业空置就是前车之鉴。此外,一旦东京房市整体转冷,高岛平这种外圈区域的抗跌能力或弱于核心地段,投资存在一定市场风险。

高島平駅の未来像 ©️さとじ
结论而言,高岛平再开发项目对投资者来说是“机遇大于挑战”的存在。政府的坚定推动、明确的时间表和周边案例的成功都为其增信背书 。这片曾经的巨大团地正站在时代拐点,蕴藏着重新焕发活力的巨大能量。对于愿意深入研究、把握节奏的投资人,高岛平提供了一个罕见的长期价值投资窗口。
参考资料
- 高島平地域交流核形成まちづくりプラン(案)に対する意見と区の考え方 https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/machidukuri/chiiki/1031335/1050143.html?utm_source=chatgpt.com
- 東京・高島平 「東洋一のマンモス団地」にタワマン 完成から半世紀https://www.asahi.com/articles/AST5X0SNQT5XOXIE006M.html?utm_source=chatgpt.com
- 高島平二・三丁目周辺地区 再整備地区1 (高島平団地タワーマンション計画) https://skyscrapers-and-urbandevelopment.com/page-256/page-41114/page-4584/page-52338/#:~:text=%E9%AB%98%E5%B3%B6%E5%B9%B3%E5%9B%A3%E5%9C%B0%E3%81%AF%E3%80%81%E5%9C%B0%E4%B8%8A5%EF%BD%9E14%E9%9A%8E%E3%80%81%E5%90%88%E8%A8%8864%E6%A3%9F%E3%80%81%E7%B7%8F%E6%88%B8%E6%95%B01%E4%B8%87170%E6%88%B8
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