日本巨无霸团地重启：是否为东京北部最后的投资机会？

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开发不是错，但不能留下“被遗忘的人”。

板桥区高岛平的再开发计划，尤其是围绕第七小学校一带的新建塔楼住宅，正引发周边居民，尤其是高龄者群体的强烈不安与反感。

日本第一的巨无霸团地再开发项目

高岛平团地是上世纪70年代建成的“东洋一的曼莫斯（巨无霸）团地”，共有64栋楼、1万余户，曾承载逾3万居民。然而50年后，如今该区域面临建筑老化、人口锐减（现仅峰值六成）、且高龄化率达42% 。为解决少子高龄和设施陈旧等难题，板桥区政府与UR都市机构（日本都市再生机构）正协同推进一次历史性的再开发计划。

规划概况

根据板桥区2024年3月制定的《高岛平地域交流核形成まちづくりプラン》（交流核城市更新计划），再开发围绕高岛平站附近划定多个功能分区 。其中“再整备地区1”位于旧高岛第七小学及周边公共用地（总计约1公顷）。

区政府已将此处建筑高度限制从45米放宽至110米，计划建设约110米高的超高层住宅塔楼。该塔楼将利用小学废校地，一并整合毗邻的高岛平2丁目33街区（现有7栋UR出租住宅，共1,955户）进行统一重建。UR透露，新建塔楼及同一区域内的住宅总户数预计接近原有的1,995户，以便容纳几乎全部现有住户。这意味着未来可能不仅一栋塔楼 - 后续“再整备地区2”（高度上限45米）和“林荫步道地区”也将逐步兴建住宅与公共空间。

除了住宅塔楼，规划还将同步完善区域配套设施。在高岛平站周边将打造交流广场、引入商店和社区服务中心，提升生活便利并塑造地区新形象。原小学操场的一部分将临时辟为"暂定广场"，供社区活动和城市更新试验，作为未来全面再生的铺垫。同时，新规划调整了道路交通：拟将两条区道延伸贯通高岛通，方便车辆出入塔楼地下停车场，并缓解现有道路拥堵。这些道路改动需平衡步行环境，区方称将尽量避免破坏绿地，采用“歩行者优先+必要车路”的方案，以确保安全与生活品质。

开发时间表

再开发项目已于2025年正式启动前期准备。板桥区和UR在2025年3月签署了土地置换协议，将旧第七小学等区有地提供给UR建塔楼，并公布了再整备计划草案。按照区政府说明，2025年度内完成旧校舍拆除的工程设计，2026年度开始旧校舍的实际拆除施工。拆除完成后，UR将在腾出的再整备地区1开工兴建塔楼等新建筑。不过，由于项目规模庞大，塔楼具体开工和竣工时间尚未最终敲定 。

2025年（准备阶段）：第七小学及健康福祉中心等旧设施拆除，开展市政基础设施整修，如架空通道与广场；
第一阶段（未来数年）：在小学旧址建设约110米高塔楼（约7栋共1955户）；并同步建设步行廊道和公共绿地；
第二阶段：将对车站周边进行综合开发，连接塔楼与车站的生活与商业设施整合，提升交通便捷性；
2027–2035年：进入群体性拆除与重建的长期循环，再开发逐步扩展至高岛平团地其他区域；
2030年前后：塔楼建成并开始入住；2031–2035年，部分团地拆除并重建。

截至目前（2025年中），该地区计划已通过专家审议，预计在2025年6月正式确定都市计划变更。板桥区和UR还引入大型房企（2024年10月三井不动产已签约参与）共同推进开发。总体而言，高岛平再开发工程现正处于规划细化与工程准备阶段。一旦开工建设，这个耗时二十年的“城市新生”将揭开序幕——对于投资者而言，一个长期而宏大的改造故事已经开始。

居民反馈：期待与担忧并存

大规模城市更新既带来机遇，也引发社区居民的不安。高岛平团地的不少住户是多年在此生活的老人和工薪家庭，再开发计划公布后，当地居民表达了多方面的担忧和诉求。

#1 房租上涨与搬迁压力

目前团地的UR公房租金相对低廉，不少低收入及老年住户担心重建后的新楼租金高攀不起。根据UR说明，重建后只提供每月上限35,000日元的租金减免措施，无法保证新房租金与旧房持平。也就是说，如果新建塔楼租金大幅上涨，超出3.5万日元的部分将由住户自理。UR方面未明确否认“大幅涨租”的可能，这让居民忧虑重建等同于变相逼迁：对收入有限的老住户而言，无法承受的新房租意味着不得不离开社区。一些居民代表直指这种情况将实质上把低收入者赶走 ，呼吁政府和UR采取更有力的租金保障措施。

#2 社区关系与安置透明度：

居民普遍希望在搬迁安置上得到清晰指引。目前对何时搬、搬去何处、补偿如何等问题，官方尚未给出具体方案。2025年4月，高岛平2、3丁目自治会收集了3538名居民的联署反对意见，集体递交板桥区役所。自治会长宮坂幸正表示：“城市再开发应以居民为本，必须保障大家的安心安全” 。居民要求政府认真倾听，在制定搬迁时间表和补偿政策时给予详细说明。他们担忧若安置不周，社区长期建立的邻里网络会被拆散，老年人失去熟悉的环境支持。

#3 建筑与环境影响

对于规划中的110米高塔楼，不少居民一开始就持质疑态度。板桥区为建设高楼放宽了高度限制，但高楼可能带来的景观破坏、日照权问题引起反对声音。有居民认为，高岛平一直以开阔的天空与成排的楼宇形成独特风貌，“摩天楼”将破坏地区风貌。此外，塔楼的强烈楼宇风（ビル风）效应也让附近住户忧心。再者，新道路方案计划打通原有的绿化带，居民担心林荫步道将被车流割裂，安全与宁静不再。尤其是将区道连接高岛通后，车流量预计“飞跃性增长”，有人直言这会危及社区居民的生命安全。

针对这些忧虑，板桥区回应称已知悉反对声音，但强调团地老化严重、“已经到了非改不可的时候” 。区方承诺“着眼未来50年、100年打造可持续城市”，同时将“持续倾听区民意见” 。日本共产党等在野党地方代表也介入此议题，多次要求UR和政府充分说明、让居民参与决策 。

总的来看，高岛平再开发在社区层面引发典型的“邻避”情绪：居民既希望改善居住环境，又担心自身权益受损。租金和搬迁安置是最敏感的问题，决定了原住民能否真正分享到城市更新的果实。政府和UR需要在商业利益与民生保障间取得平衡。这种紧张与博弈，也为外部投资者提供了观察窗口：社区反弹可能影响项目进度和调控政策，投资决策应充分考虑这些社会因素和潜在延迟风险。

他山之石：东京十条再开发

为更好评估高岛平项目，有必要参考东京其他类似再开发案例。距高岛平不远的北区十条站西口再开发就是典型一例：从最初饱受争议的民间反对，到如今高楼落成售罄，颇具借鉴意义。

十条站西口地区于2017年前后启动第一种市街地再开发事业，规划在车站旁建设一栋地上39层、高约135米的复合塔楼——即后来的“The Tower Jujo（ザ・タワー十条）”。该项目汇集东急不动产、日铁兴和不动产等大企业参与，共提供578户新住宅（其中184户为原权利人保留）。塔楼下部1-4层为商场“JESCO（ジェイトモール）”和公共配套，上部5-39层为公寓住宅。值得一提的是，塔楼包含北区有史以来最高价的公寓户型——顶层豪宅标价3亿日元，创当地纪录。

居民反对与协商：

十条项目伊始，同样遭遇强烈的居民与地权人抵制。再开发区域内很多老商家和住户在房屋上张贴“反对再开发”标语，以表达抗议。2017年8月，有100多名居民集体请愿，反对成立再开发组合。反对者担心高楼建设会导致旧商店街衰退、房租地价飞涨及社区分裂。当时甚至出现法律诉讼——部分地权人将东京都告上法庭，要求撤销再开发项目的组合设立许可。尽管如此，经过多轮协调和政府的利诱补偿，反对声浪逐渐平息。东京都在法律上驳回了异议诉求（2024年高院判决驳回反对派上诉）。随之，十条项目于2021年正式动工兴建，并在2024年竣工落成。

开发结果

如今The Tower Jujo已成为十条地区的新地标。2023年初期开盘阶段，楼盘销售异常火爆：短短数月内分批推出的128套新房，平均价格约1.2亿日元，其中110套迅速售罄。销售方公布的数据令人瞩目——预约登记8120组、最高认购倍率33倍 。换言之，每套房有数十人竞争购买，十条塔楼几乎供不应求。尤其是由于地处车站步行1分钟的位置，且带大型商场及公益设施，吸引了广泛的购房群体：约三成购房者来自北区本地，另有一成来自邻近的板桥区，其余则覆盖东京23区各地。购房者以40-50岁双职工夫妇、活跃银发族和育儿家庭为主，他们看重十条站的交通便利（直通池袋、新宿、涩谷等枢纽），以及高楼视野和现代配套带来的生活品质提升。

十条再开发的积极效应，体现在显著提升了地区物业价值和投资回报。根据不动产研究数据，十条站周边二手公寓价格十年间平均上涨约30% 。周边中古房在2016-2021年间加速升值，最近3年涨幅接近50%，领跑东京郊区。土地价格亦一路走高：2014年十条地区地价约36.5万日元/㎡，到2024年已达56.6万日元/㎡，十年飙升约55% 。

The Tower Jujo新盘自身更是水涨船高。从2022年首期开售至2024年尾盘，其均价每坪单价从约450万日元涨至640万日元（约合每㎡200万元），翻新高。例如，同一户型（68.96㎡三房）在2022年以1亿日元（坪价485万）推出，2024年已涨至1.32亿日元（坪价632万）售罄。甚至有66㎡左右的高层户型开价逼近1亿日元。早期购入者已经获得不菲的账面溢价。如果用于出租，十条新塔楼精装两房月租达25万日元，也对应仅约3-4%的租金回报率。但考虑到短期内的资产升值，这些投资对买家仍具有吸引力。

阵痛之后带来的长期增益

十条案例表明，大型再开发短期阵痛之后往往带来长期增益。最初的居民质疑并非杞人忧天——项目实施过程中，小部分老店铺和原居民确实选择离开，塔楼底商也一度出现招商不及预期的状况（如开业一年内商场空置率较高，被媒体称为“站前空城”）。

然而，从宏观角度看，十条地区整体繁荣度和地产价值显著提升，一个“下町”（老城区）正逐渐蜕变为兼具传统人情味和现代都市机能的区域。在投资回报方面，资本利得相当可观：参与早期投资的开发商和购房者都分享到高速升值的红利。不过也需注意投资风险：若房价炒至过高（如十条塔楼部分房源每平米单价已媲美都心），未来价值能否持续增长存在不确定。

高岛平的投资潜力

综合以上背景，高岛平再开发项目为投资者呈现出复杂但诱人的前景。以下从多角度分析该区域的投资潜力：

#1 土地/房产价格趋势

高岛平近年来房价呈温和上升态势。根据不动产研究所数据，高岛平站附近中古公寓均价约每坪329万日元（约合每㎡109万元）。过去10年价格累计上涨约25.8% ，涨幅虽不及东京都心动辄50%的水平，但已有明显增值。而展望未来10年，模型预测高岛平房价中性情景下有望再涨约13.9% 。如果再开发顺利推进，乐观情况下涨幅甚至可达47%之多。相比周边区域平均仅3.7%的预期涨幅，高岛平的价值追赶潜力被看好。换言之，目前高岛平房价仍相对低洼，一旦旧貌换新颜，土地溢价空间将逐步释放。

通过Urbalytics看到，高岛平周边土地挂牌价3年内上涨近过50%，表现出了大开发敲定后投资人高涨的热度。

#2 租金收益率

高岛平物业的租金回报率在东京属中等偏上水平。一方面，UR出租团地目前1DK-3DK房源月租在5.8万～11.9万日元之间。以二手公寓约3000万日元的均价估算，普通住宅租金回报率约在4-5%上下，略高于都心3%左右的水平。另一方面，对于小户型投资物业，高岛平表面利回报相当可观。据市场在售案例：如“第三高岛平My Co-op”一间小户售价1200万日元，年租金约127万，表面利回达10.6% ；又如更小户型“トップ高島平”售610万，年租约57.6万，利回接近9.5% 。这反映出高岛平因为房价基数低，小型单元出租投资易实现8-10%的高毛利率。未来随着新建高档塔楼入市，区域整体租金水准有望提高，但购买成本也会上升，高收益机会将主要存在于改造前提前布局的存量资产上。

从Urbalytics上数据看到，整栋收益物件的回报居多在6-7%之间，相对于靠近市中心的赤羽池袋等地高了1-1.5%。

#3 人口、通勤与区域魅力

高岛平曾是人口稠密的住宅区，但目前常住人口已大幅减少且老龄化严重。再开发的目标之一就是吸引年轻家庭回流，重振社区活力。交通上，高岛平站处于都营三田线末端，乘地铁约30分钟可直达大手町等市中心商务区，通勤时间尚可接受。另外，区域毗邻首都高速、山手线埼京线（经由成增/赤羽接驳），对外连通性较好。不过相较赤羽、池袋等交通枢纽，高岛平位置更偏郊外，短期对都市年轻人吸引力有限。为了增添区域软实力，板桥区和UR正与大学、创企合作在此试点智慧城市、社区营造项目（如“梦之街产学合作”计划）。同时，政府提供各种育儿支援政策，例如板桥版ネウボラ育儿平台、儿童馆CAP’S活动等，加强对年轻家庭的友好度。总体看，高岛平地处东京西北板块，环境安静绿化充足，未来更新后有望兼具通勤可达性和居住舒适度，对追求性价比的上班族和新婚家庭具备潜在吸引力。

对比周边区域投资回报

相较板桥区内的其他片区及邻近的赤羽、池袋等，高岛平过往涨幅偏低，但潜力后劲突出。以板桥区整体看，过去十年公寓均价上涨约45%，毗邻的北区（包含赤羽）涨幅约45.2%，丰岛区（池袋所在地）更达53.2% 。高岛平25.8%的涨幅不到周边均值的一半 。这说明此前投资高岛平的机会成本较高。

然而，周边热门区域目前房价已在高位，租金收益压缩，未来成长空间有限甚至可能横盘。反观高岛平，随着再开发带来人口和机能升级，有望弥补历史欠账，实现对周边区域的赶超。对长线投资者来说，高岛平正处于类似十条五年前的位置：价值洼地将被填平。例如，赤羽近年来新建多栋高层公寓，平均单价约每坪350万日元，租金回报3-4%，未来涨幅放缓；而高岛平新盘起步价或仅300万日元/坪出头，租售性价比较高，伴随区域整体提升，中期回报或优于赤羽等已成熟板块。当然，高岛平无法与池袋这样的都心副中心直接相比，但对标板桥区内其它地区（如大山、成增）和近郊枢纽（赤羽），其投资回报前景值得重点关注。

通过Urbalytics的投资数据地图看到，开发区域周边已经了有80多个住宅大大小小开发项目在进行中，超过板桥区内其他地区。

总结：机会与风险并存的价值洼地

综合分析，高岛平再开发项目呈现机遇与风险并存的局面。

凭借政府主导的长期规划和UR的参与保障，高岛平的再开发前景相对明朗。在东京房产整体高位盘整的背景下，高岛平作为价值洼地，未来有望复制十条等地的价值跃升。对于有耐心的长期投资者而言，现在介入高岛平的土地或房产，相当于搭乘一趟20年的增值列车。无论是提前收购老物业等待拆迁补偿，还是将来参与新楼盘认购获取升值，都可能获得可观收益。同时，较高的租金回报和政策优惠使持有成本降低，在投资组合中起到稳定器作用。

然而，高岛平项目也存在一定不确定性。首先，项目周期漫长（规划跨越20年），中途可能遭遇经济周期波动、政策调整甚至居民阻力导致的延误。投资者需要有充裕的时间和资金成本来应对潜在等待期。其次，区域高龄化等结构性问题短期内难以彻底改观，如果新楼租售定价过高，可能出现去化不及预期的情况，削弱回报。十条塔楼当前部分商业空置就是前车之鉴。此外，一旦东京房市整体转冷，高岛平这种外圈区域的抗跌能力或弱于核心地段，投资存在一定市场风险。