东京“暴力涨租”背后的民宿热潮与法律灰区：租金加2倍不违法吗？

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近日，位于东京都板桥区的一栋建成逾40年的老旧公寓成为舆论焦点。该公寓的所有权在今年年初更换为一间由中国登记法人担任代表的公司，紧接着，住户陆续收到通知称，自8月起租金将大幅上调至原来的260%～320%。以约30平方米的户型为例，月租金将从原先的7.25万日元暴涨至19万日元，远高于该区域同类房产市场价格。突如其来的涨租通知引发大规模退租潮，截至目前已有约四成住户选择搬离或决定搬离该公寓。

更引发争议的是，有住户指出该公寓在未申报的情况下擅自经营民泊，入住人员频繁进出、噪音扰民问题严重。此外，公寓唯一的一部电梯在上月突然停止运作，维修周期预计长达半年，令高层住户，特别是高龄者生活受到严重影响。面对此事，房东代表拒绝回应采访。事件在日本社交媒体上迅速发酵，也暴露出东京在监管老旧住宅、民泊合法性以及外资参与下的租赁关系治理方面所面临的诸多挑战。

东京做民宿，有那么赚钱吗？

是的，挺赚钱。尤其是整栋做。

在日本，尤其是东京，经营民宿确实具有可观的盈利潜力，特别是整栋物业的运营。随着旅游业的复苏和日元贬值的推动，民宿市场呈现出强劲的增长态势。

根据日本国家旅游局（JNTO）的数据，2024年7月访日外国游客人数约为329.25万人，与2019年相比增长了10.1%，与2023年同期相比增加了800多万人。这一增长直接带动了民宿需求的激增，进而掀起了民宿投资的热潮。

表面回报率过10%

在收益方面，民宿的回报率普遍较高。例如下图的目黑整栋民宿，我们可以看到，该民宿的预估年收益在1810-1410万日元。

通过Urbalytics的搜索功能看到，目黑的一户建的单价在约390万/坪, 100平米的房型大概是在1~1.2亿万。年收益在1810-1410万日元的话，表面回报率能有12%~18%。

即便减去20-30%的运营费用，实际回报率过10%的也不少见。比起周边类似整栋收益物件的3~4%的表面回报率，就不难理解为什么有些房东愿意铤而走险了。

上文中提到的整栋收益物件的情况下，因为很多运营费用可以均摊（比如说广告费用，清扫费用等等），可以节省运营成本，实际利润率则更佳可观。这也导致了文中的老板铤而走险，用激进的方式“赶走租户”。

“恶意涨租”违法吗？作为租客能怎么办？

涨租不违法，大幅超过周边平均水品的“恶意涨租”违法。

借地借家法第32条第1项：
如果建筑物的租金因为对土地或建筑物的税费或其他负担的增减、土地或建筑物的价格上涨或下降、或其他经济状况的变化，或者与附近同类型建筑物的租金相比显得不合理的情况下，无论原本合同中如何约定，合同当事人均可要求自将来起调整建筑物的租金金额（增加或减少）。

根据《借地借家法》第32条，房东在特定情况下可以请求调整租金，例如税费增加、经济状况变化或周边类似房产租金的变动。然而，租金的调整必须经过租户的同意，房东不能单方面实施。如果租户不同意，房东需通过法院提出诉讼，由法官根据市场行情和合理性进行裁定。根据过去的司法判例，绝大多数情况都会在原租金与市场租金之间找到一个平衡点。如果房东提出的调整金额明显高于市场水平，即使进入诉讼，被法院认可的可能性也非常低。”

实际上，远高于市场价的涨租通知，往往并不是为了真正提高租金，而是为了促使住户主动搬离，例如房东打算重建房屋，或计划将房产改作民宿用途等情形。不过，只要住户明确拒绝涨租并表示要继续居住，房东原则上就无法再采取更强硬的法律手段来强制驱逐住户。

应对房东的“骚扰”行为

作为一般租户，可以通过Suumo,Homes等工具查找周边平均水品的租金。Urbalytic也提供租金查找工具、通过对比掲載数据，可以由此主张涨租的不可理性。
在某些情况下，房东可能通过关闭电梯、切断公共区域电源等方式，试图迫使租户搬离。虽然这些行为可能被视为“骚扰”，但如果房东声称是由于设备老化或维护需要，租户很难证明其恶意。然而，如果这些行为严重影响了租户的生活质量，租户可以以此为由请求适当的租金减免。例如，法院曾认定因室内设施无法使用可减租约10%，而公共设施如电梯的问题可能导致较小幅度的减租。
即使您不同意租金上涨，也应继续按照原租金标准按时支付租金。如果房东拒收租金，您可以通过法务局的“供托”制度，将租金存入供托所，证明您已履行支付义务，从而避免被认定为违约。