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神奈川县叶山町的森戸海岸，因其风光与皇室御用邸的历史备受青睐。近期一处由时尚企业トゥモローランド（Tomorrowland）开发的高端酒店Casa CABaN HAYAMA在居民强烈反对与行政程序疑点中引发争议，对寻求海滨度假资产的投资人提出了制度与尽调的深刻警示。
叶山町的历史
作为日本皇室「御用邸之町」而闻名的神奈川县叶山町，自古以来便是一处承载着权力、文化与自然美景的特殊土地。面朝相模湾，远眺江之岛，天气晴朗时可将富士山的雄姿尽收眼底，这里既拥有得天独厚的自然条件，也在日本近代史上占据着独特的位置。
叶山真正走入全国视野，要追溯到大正时代。1915年，日本皇室在此修建了叶山御用邸，作为天皇与皇族静养、避暑之地。此后，叶山逐渐被赋予一种“克制、宁静、不可侵犯”的气质，成为象征日本上层精神生活与自然共生的空间。正因为皇室的存在，叶山长期受到严格的开发限制，这在无形中保护了当地的自然景观与生活节奏。进入昭和时期，叶山又迎来了另一层文化意义。战后经济复苏背景下，叶山凭借其海岸线与温和气候，成为日本游艇文化与海洋运动的发源地之一。1964年东京奥运会前后，日本迎来现代化浪潮，同年开业的「叶山码头（葉山マリーナ）」迅速成为日本游艇文化的象征性地标。这里不仅是游艇爱好者的圣地，也成为政商名流、文化人士频繁出入的场所。
与此同时，叶山在日本大众文化中留下了深刻印记。石原裕次郎主演的《疯狂的果实》、加山雄三的《若大将》系列等昭和青春电影，将叶山描绘成一个自由、阳光、带着些许叛逆气息的海滨乐园。对一代日本人而言，叶山不仅是地名，更是一种关于青春、夏天与理想生活方式的集体记忆。进入平成与令和时代，叶山并未像湘南其他地区那样被高度商业化。相反，这里以“住得久的町”而闻名，在多项调查中连续多年被评为“首都圈最想长期居住的城市”。低密度开发、严格的建筑高度限制、对景观与社区的重视，使叶山形成了一种极为稀缺的居住文化：慢、安静、克制，但高度自觉。
从Urbalytics上来看，叶山买卖的房源并不多，年间不过20-30套住宅房源。平均价格在6000-10000万日元内。考虑到大多数都不是附近车站能走路的距离，比起自住作为假期/周末住宅的可能性更高。
事件回顾：高端酒店项目缘何引发居民众怒
事情缘起于日本知名服装品牌Tomorrowland公司在神奈川县叶山町森户海岸计划建设一座高端度假酒店。这家酒店命名为“Casa CABaN HAYAMA”，规划为地上3层、地下1层、仅14间客房的精品度假酒店，配备餐厅、屋顶酒廊、泳池酒吧等高端设施，原计划于2025年冬季开业 。叶山町因拥有皇室御用邸和迷人海滨风光而闻名，在关东地区“最想长期居住的城市”排行榜中已蝉联五年第一 。项目的酝酿可以追溯到数年前。Tomorrowland公司董事长佐佐木启之早在2017年就对森户海岸一带的无敌海景倾心，据称当时陪同考察的著名设计师帕翠西亚·乌琪奥拉也对风光赞叹不已，促使佐佐木决心“就在这里建一座酒店” 。事实上，Tomorrowland早在2007年便开始购入该海岸周边土地，并于2016年购得项目核心地块，为酒店开发埋下伏笔 。值得一提的是，早在2015年前后曾有另一家公司（手机游戏企业Colopl）计划在同一地块兴建酒店，但因当地居民强烈反对和道路条件不足而被迫撤退 。吸取前案经验后，Tomorrowland从2019年底起陆续举行说明会，尝试与社区沟通，并于2020–2021年间与叶山町政府磋商项目细节 。然而，多数邻近居民依然无法接受这一大型开发对静谧社区可能造成的冲击。
居民的反弹在2021年达到高潮。当年11月，项目周边170名住户联名签署请愿书，反对酒店建设，将请愿提交给开发商Tomorrowland及叶山町政府 。居民们列举了反对理由，其中最主要的是项目涉嫌违反日本《都市规划法》和地方规章：按照神奈川县规定，开发面积在1000平方米以上的项目，其出入口道路须连接公共干道且宽度不小于4米 。而该酒店开发区约有2200平方米，但通往外界的町道多处实际宽度不足4米 。同时，叶山町自有的《城市建设条例》出于景观和安全考量，要求开发道路宽度不低于6米 。显然，通往酒店的现有道路远未达标，却未见有效拓宽措施。另外，施工期间大量工程车辆反复驶入狭窄街道，每天多达25辆大型卡车通过不足标准的道路进出工地，给幽静的住宅区带来巨大干扰 。居民还担心酒店建成后，大批游客涌入将加剧交通混乱，破坏海滨景观和社区安宁 。正因如此，自项目动工伊始便遭遇顽强阻力。
当地居民自发张贴抗议标语，公开表达反对立场：“停止Tomorrowland酒店施工，坚决反对！大型开发将毁掉叶山！” 。尽管如此，开发商在取得政府许可后仍然我行我素。经过多轮设计修改和行政手续，Tomorrowland公司于2022年9月顺利获得神奈川县的开发许可 。叶山町町长山梨崇仁在明知居民提交反对签名、道路条件不达标的情况下，仍对该项目给予了“特例承认”，同意其动工建设 。2023年2月上旬，开发商不顾周边群众抗议，正式破土动工兴建酒店 。施工期间，居民多次向县政府和町公所陈情，请求撤销项目许可并暂缓施工 。2023年2月，部分居民代表更通过律师向神奈川县开发审查会提交申请，要求撤销先前核发的开发许可 。5月，愤怒的居民团体与叶山町长举行了面对面会谈，直陈不满 。在此过程中，一系列矛盾不断激化：居民通过信息公开请求发现开发商提交给政府的报告中涉嫌造假——据调查，Tomorrowland公司2022年1月呈交给町政府的文件称已征询沿线住户对道路拓宽的合作意向，但事后多位居民表示“从未接到相关联系”，质疑报告内容失实 。町议会议员金崎久则也指出，如果批准施工所依据的文件存在虚假情况，那就是极其严峻的问题 。面对质疑，Tomorrowland公司辩解称曾“通过熟人转达”征询居民，并否认有任何不实，坚称“一切纯属子虚乌有” 。但另一方面，公司也不得不采取一些补救措施，例如宣称从2019年底启动项目以来用了两年多时间反复说明，并在2022年7月起应邻居民要求停止周六施工等 。
在居民的持续施压下，酒店工程一度风波不断。2023年夏天，施工车辆碾压破坏了附近道路下的自来水管，居民怀疑频繁有重型卡车进出是肇因之一 。镇议会有十三件请愿提案对酒店项目表示关切，并在激烈讨论后获得采纳，一定程度上反映了民意压力。当地更计划于2023年8月举行反对酒店开建的居民示威游行 。迫于强大的反对声浪，叶山町政府开始介入斡旋。从2024年初起，町方多次召集开发商与居民代表协调协商。双方矛盾焦点主要在于道路拓宽方案和施工影响补偿，但一度谈判陷入僵局。直到2024年10月，在县与町政府的调停下，Tomorrowland公司终于同意与邻近居民定期举行双边会谈，寻求妥协 。开发商态度的软化也有赖于公众监督和媒体曝光：有调查揭示叶山町官员疑似在道路宽度测量方法上对开发商网开一面，为项目许可“放水”，县方面更在批复中备注“只要叶山町认为可以，那就可以”，令地方政府在程序上的公正性备受拷问 。在巨大的舆论压力下，项目进展放缓。尽管酒店土建工程已基本完工，但Tomorrowland公司于2024年11月初在双方协商会议上突然宣布，将原定的开业日期从12月15日推迟至至少2026年2月初 。公司给出的理由是“目前酒店服务品质尚未达理想水准”，但外界普遍认为延期与持续的社区矛盾未解有莫大关系。可以说，这场长达数年的争议暂时以项目延期告一段落，但居民与开发商之间的裂痕尚未完全弥合。
对投资者的启示：合规审批、社区沟通与风险管控
叶山町豪华酒店项目引发的风波，对房地产投资者和开发商具有重要警示意义。在选择项目和管理风险时，可从以下几个方面汲取教训：
合规审批：务必严格遵守项目所在地的法律法规和技术标准，不能心存侥幸、打擦边球。Tomorrowland酒店案中，开发商试图在道路宽度不达标的情况下推进大体量开发，虽然一度通过“特例”获得许可，但最终因违规隐患遭到居民强烈抵制 。合规性问题不仅可能触发法律纠纷，更会动摇项目的正当性基础。投资者在立项前应充分尽职调查，确保项目硬件条件（如道路、市政配套）满足规定或可以合理改善，切莫依赖非正式关系“通融”审批——一旦曝光将严重损害公信力和项目推进。
居民沟通：重视利益相关方的沟通与参与，争取社区支持是项目成功的关键。叶山酒店项目中，开发商虽然召开过说明会，但被指缺乏诚意，与居民沟通流于形式，甚至被爆出提交了未实质征求民意的虚假报告 。这种做法直接导致邻里信任破产，激起更大规模的抗争。投资者应从中吸取教训，在项目早期就主动开展深入的社区交流，倾听并正视居民关切。对于重大诉求（如环境影响、交通噪音等），应拿出具体解决方案或补偿措施，与当地居民协商形成书面协议，以纾解抵触情绪。真诚透明的沟通虽不能保证零反对，但可大幅降低群体性抵制升级为社会事件的风险。
尊重政策与规划：深入了解并遵循地方政策导向，避免与社区整体发展定位相冲突。许多地区（尤其是拥有独特人文环境的高端住宅区）往往制定有比国家标准更严格的建设规定和景观保护要求。叶山町的案例表明，地方政府在意公众舆论，最终不得不回应居民诉求对项目踩下刹车 。投资者在决策时应研读所在地的城市规划、社区愿景及相关条例，尊重那些反映民意诉求的政策红线。如果项目确需申请例外或突破常规，应慎重评估其可行性，并准备好充分的论证理由向公众解释。忽视地方政策环境硬推项目，极易引发抵制甚至导致审批撤销，进而造成投资受损。
风险管控：将社区关系风险纳入投资决策的核心考量，做好最坏情景预案。本案中，高端酒店项目原本被视为提升地区价值的亮点，但因忽视周边环境承载力和民众反应，反而导致工程反复受阻、开业延期，平白增加了时间和财务成本 。对于投资者而言，在选择地点时就应对当地民情、环保舆情等做出评估。在可能存在高度NIMBY（邻避效应）的区域投资，应有风险对策，比如预留充裕的时间和资金应对潜在纠纷，必要时调整项目规模或内容以获得更多支持。同时，要密切关注舆论动态，及时回应质疑、修正策略，将冲突消弭于萌芽阶段。健全的风险管理不仅包括工程和市场风险，也应覆盖社会风险和声誉风险。叶山的教训表明，再诱人的项目如果处理不慎，都可能因为社区阻力而变得举步维艰。提前谋划、主动沟通、防患未然，才能在保障社区利益的同时实现投资目标，真正达到双赢局面。
参考资料
【来源：朝日新聞，2024，https://www.asahi.com/】
【来源：毎日新聞（Mainichi），2024，https://mainichi.jp/】
【来源：日本経済新聞（Nikkei），2024，https://www.nikkei.com/】
【来源：トゥモローランド（企業サイト）Casa CABaN 関連情報，2024，https://www.tomorrowland.co.jp/】
【来源：神奈川県公式サイト（開発許可に関する案内），2022–2024，https://www.pref.kanagawa.jp/】
【来源：葉山町公式サイト（町政報告・住民説明等），2024，https://www.town.hayama.kanagawa.jp/】
【来源：行政機関の保有する情報の公開に関する法律（総務省），2024，https://www.soumu.go.jp/】
【来源：学術論文・レポート（沿岸開発と地域コミュニティの協働に関する研究），2021–2023，主要学術誌・大学リポジトリ】
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