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过去几年，日本房地产市场持续火热。尤其是可以作为旅馆或民宿运营的房产，吸引了大量投资者的关注。在东京和大阪一些游客集中的区域，同一栋住宅如果作为民宿运营，收益可以达到普通长期租赁的两到三倍已经是业内公认的事实。同时疫情后访日游客的增长与弱日元带来的旅游红利，也支撑了一些民宿入住率长期保持在90%以上的优异业绩。于是，民宿与旅馆的申请数量在短时间内快速增加，一些写上了“民宿可”的在售房子，售价也乘着这波热度坐地起价。
一、市场火热与矛盾显现
民宿这种这种游客深入当地居民住宅区的居住业态，给重视生活秩序的日本人社区带来了显而易见的矛盾。墨田区在公开资料中直言，居民区内接待游客的住宿设施增加，引发了居民对生活环境的担忧。居民投诉集中在游客乱丢垃圾、过大噪音、深夜出入扰民以及缺乏民宿运营人员及时管理对应等问题 。而今年板桥区的案例更具冲击力：一栋公寓的中国人业主计划把整栋公寓改为民泊经营，为了赶走现有租客而大幅涨租（从月租金7万日元上涨至19万日元）并关停电梯，切断楼道公共照明。事件被日本媒体广泛报道后，业主不得不公开道歉并撤回计划 。这一事件成为追求高收益的房东与普通的日本人居民之间冲突的缩影。
今年开始，曾经最对经营民宿申请最宽松的东京墨田区政府（几乎没有任何额外限制条件）也启动了收紧程序，准备给民宿经营者进行营业时间和管理上更多的限制。东京丰岛区政府则考虑将营业上限从 180 天削减至 84 天 (丰岛区资料)，让民宿只能在寒假和暑假期间运营，以最大程度上减少对于居民的影响。这些动向都在表明，民宿已不再是过去那个自由扩张充满商机的市场。
二、《住宅宿泊事業法》《旅馆业法》与地方政府的裁量权
要理解东京和大阪的区政府为什么能够在民泊问题上频频出手，就必须回到法律制度的根源。日本涉及短期住宿的两部核心法律是《旅馆业法》和《住宅宿泊事業法》（俗称“民泊新法”）。两者不仅在立法目的上有差异，在赋予地方自治体的权限范围上也存在本质不同。这种制度设计上的区别，正是今天我们看到“民泊成为重点收紧对象”的关键原因。
《旅馆业法》
最早可追溯到1958年，其立法对于自治体政府的授权监管明确定位在“公共卫生”和“善良风俗”的维护。《旅馆业法》第3条第6项赋予行政许可机关在发放许可时，可以附加“为公共卫生或善良风俗保持所必要的条件”的权力。例如要求旅馆运营中加强清洁消毒、控制噪音、确保适当光照与通风等。此外，第3条第3项还允许地方政府通过扩大敏感设施的范围（如学校、保育园周边）。这些条款共同构成了旅馆业法下地方政府的微调空间。然而，这类权限总体偏向技术性，本质上仍是在法律设定的框架内“加细则”，而非对整个市场系统性调控。
《住宅宿泊事業法》（或称《民泊新法》）
这部法律是2018年为了应对以Airbnb为代表的共享经济下，民宿快速扩张而量身制定的，它的立法目的除了健全住宿服务外，还明确写入了“防止生活环境恶化”。
也就是说，它不仅关心公共卫生和安全，更将“社区生活质量”提升到了法律目标的高度。更同时通过第18条赋予地方政府极大的自由裁量，可以在必要时通过条例进一步限制。具体来说，一些地方政府已经开始：
将 180 天的营业上限再度削减，例如东京丰岛区目前检讨的“84天方案”；
划定全面禁止的区域，例如某些地域、学校等一些设施周边；
增设运营条件，比如要求设立常驻管理人员、明确投诉处理机制、限制深夜办理入住；
这些权限与旅馆业法的区别在于：它们不仅是个别许可中的“附条件”，而是直接作用于整个市场的“普遍规则”。因此，当居民投诉增加、社区压力升高时，区政府完全可以通过修订条例，对所有民泊施加一刀切的约束。
《住宅宿泊事業法》几乎是预留了地方政府大幅度调整的空间。换句话说，旅馆业法的许可更多是专业部门（卫生部门，消防部门）与旅馆经营者之间的技术性管理，而民泊新法的运作，则更像是社区、经营者、议会和区政府之间的政治博弈。也正因为如此，在政策收紧的浪潮中，民泊新法成了被首先“瞄准”的对象。
三、社会背景与未来趋势
除了法律设计与现实矛盾，日本更广泛的社会与政治环境也在推动收紧趋势。OECD 的数据表明，日本收入差距持续扩大，基尼系数高于经合组织平均水平 (OECD数据)。在物价和租金上涨的背景下，居民更在意生活秩序与安宁，对外来游客带来的收益态度趋于谨慎。
政治局势的动荡进一步放大了这一倾向。2025年9月，首相石破茂宣布辞职 ，党内保守势力与在野党的右翼力量在地方议会中的影响力上升。对区长和议员来说，迎合选民诉求、保护居住生活环境比推动旅游收益更具政治价值。在这种背景下，未来对民泊的限制只会更加严格，差异化的区际政策将成为常态，常驻管理义务与营业禁止天数的规定都可能不断扩大。
结语：投资者的应对策略
对于投资者而言，日本的民宿市场正在经历一次结构性的变化。几年前，民宿几乎意味着立竿见影的高收益。但如今，这种模式正遭遇制度层面的重新定义，靠民泊赚取高额溢价的窗口期正在快速缩短。
在这种背景下，投资判断的逻辑必须随之调整。首先，选址已经不仅是地段和交通的比较，更要把区一级的条例作为出发点去研究。国家法律提供了框架，但真正的天花板在区役所。如果一个区域在政治上容易受到居民压力，未来出台限制的概率就会更高。
其次，投资人需要重新权衡民泊和旅馆之间的路径。民泊的进入门槛低，但对政策极度敏感；旅馆业许可的初期成本高，但一旦取得，经营的可预测性和稳定性往往更强。对于资金规模较大的投资者来说，也许后者反而是更稳健的选择。
同时一定要注意不能因为中介或者卖主的“假定民宿收益”数字冲昏了头脑。无论什么经营形态，最终房地产投资仍然要守住基本面——地段的长期价值、人口与产业结构、租赁与售卖的历史数据与趋势变化等。只有基于全面的数据和冷静的分析做出判断，才能在不断变化的制度环境中找到真正可持续的机会。
参考文献与链接
墨田区官方文件：
「住宅宿泊事業等の規制のあり方に関する検討」
https://www.city.sumida.lg.jp/kenko_fukushi/eisei/juutaku_syukuhaku/kiseikentou.html丰岛区官方公告：
「住宅宿泊事業法の条例改正等を検討しています」
https://www.city.toshima.lg.jp/214/kurashi/ese/kankyoese/minpaku/kaisei.htmlTV朝日新闻：
「家賃2.5倍・未届出民泊・エレベーター停止 東京・板橋のマンションで何が…」
https://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/000431058.html新宿区条例：
「新宿区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例」
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000259057.pdf中央区条例：
「中央区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例」
https://www.city.chuo.lg.jp/kusei/kohokotyo/press/puresure202106/20210604.files/20210604_07.pdfe-Gov 法令数据：
《旅館業法》第3条第6項（许可附条件规定）
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=323AC0000000138_20240621_507AC0000000073国土交通省・観光庁：
「住宅宿泊事業法（民泊新法）の概要」
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview.htmlOECD 数据库：
Income Inequality (Gini coefficient)
https://data.oecd.org/inequality/income-inequality.htm
