日银加息至1.25%：收益物件利差还能撑住吗

政策金利升至1.25%

2026年9月18日，日本银行（日银，日本中央银行）货币政策委员会决定将政策利率从1.0%上调至1.25%。这是1995年以来31年间的最高水平，单次上调25个基点，也是本轮加息周期中幅度最大的一次。

对住宅贷款的影响直接体现在月供上。以3500万日元、35年期贷款为例，利率从1.0%升至1.25%后，月供从约9.9万日元涨至约10.3万日元，每月多支出约4000日元。固定利率房贷目前普遍接近4%，与政策金利的息差仍在走阔。

市场预期本轮加息周期尚未结束。多家机构预计年度内还有1至2次加息，终端利率可能在1.75%至2.0%之间。

加息对不动产投资的双重传导

政策金利变动对不动产投资的影响主要通过两条路径传导。

第一条路径是购房购买力。利率上升意味着同样的月供能借到的本金减少，购买力被压缩。这条路径对自住房买家影响最直接，会逐步传导至房价预期。

第二条路径对收益物件投资者更关键：表面收益率（cap rate）与融资成本之间的利差。政策金利上升带动融资成本抬高，如果收益物件的收益率不变，投资者的净收益就会被侵蚀。这个利差是收益物件投资的核心安全垫。

用 urbalytics 的收益物件数据，可以按站查看当前市场的 cap rate 水平，判断利差空间还有多少。

三站收益物件利差分析

调取 urbalytics 的 收益物件分析 数据，渋谷、新宿、品川三站的 cap rate 表现差异显著。

渋谷55件物件，平均 cap rate 4.01%，中位数3.5%。新宿31件（排除1件价格为1日元的异常数据），中位数 cap rate 4.27%。品川仅3件样本，平均2.30%。

三个站的利差结构不同。渋谷和新宿的 cap rate 在4%上下，与政策金利1.25%的利差约2.7至3.0个百分点，与固定房贷利率4%基本持平。以固定利率融资收购收益物件，租金收益率勉强覆盖融资成本，净利差已经很薄。

品川的样本量太小，2.30%的 cap rate 可能受高总价低收益物件的结构性影响，不具备统计代表性。按站分析时物件数不足会扭曲均值，阅读数据时需要结合物件数一起看。

租金端的信号

cap rate 的分母是收益（年租金收入），分子是价格。利率上行压价格，但租金端如果坚挺，cap rate 不一定恶化。

渋谷的公寓租金数据提供了参照：500件样本，平均每平方米月租6188日元，近一年变动率-0.94%。租金微降，幅度不大。如果租金持续横盘或微降，cap rate 的支撑主要来自价格端。

之前一篇首都圈租金分析中提到，不同站之间的租金走势分化明显。利率上行期，租金没有同步上涨的市场，cap rate 承压会更明显。

投资者观察点

加息周期中，收益物件投资者需要关注的指标有两个：cap rate 与融资成本的利差变化，以及租金端的走向。

用 物件估值 功能可以模拟不同利率情景下的收益表现，判断当前价格是否仍有安全垫。

本轮加息尚在进行中。终端利率1.75%至2.0%的预期如果兑现，固定房贷利率可能进一步上行至4.5%以上。届时 cap rate 4%的物件将面临净收益为负的局面。利差收窄的方向是明确的，节奏取决于后续加息的步伐。