新宿把民泊请出住宅区之后：东京23区的民泊版图，正在一个区一个区地重画

新宿区拟让住宅区里约2,000件民泊退场，东京民泊的价值从此先看所在区与用途地域，再看利回り。

过去几年，「东京买一套小户型做民泊」几乎是跨境投资者的标准剧本：酒店价格高企，访日客持续增加，民泊收入看起来远高于长租。

但2026年9月，全国民泊登记数量最多的新宿区，拿出了一份相当强硬的条例修改方案。它不是提高门槛，而是直接把住宅区里的民泊请出去。

健美家9月27日刊登的一篇建筑师专栏，把这件事放进了更大的背景里：东京23区对民泊的态度正在分化，而真正决定一套物件能不能继续做民泊的，已经不只是区里的条例，还有建筑法规。

一、新宿区的方案：住宅区清零，商业区砍掉三分之一

新宿区的住宅宿泊事业(住宅宿泊事業)登记数，截至2026年8月末为3,928件，在全国市区町村中居首。垃圾投放、深夜噪音、共用部分的使用纠纷，是区里推动修法的直接理由。

按区里公布的方针，住居专用地域与文教地区原则上禁止新开民泊；商业地域虽然保留，年营业天数上限却要从现行的180天降到120天，主要集中在春假、暑假和寒假。

更关键的是，已经在营业的民泊也在对象之内。据报道，住宅区内约2,000件民泊可能因此无法继续经营，相当于全区现有登记的一半以上。

时间表也已大致清楚：2026年10月启动意见征集(パブリックコメント)，2027年2月向区议会提交修正案，目标2027年6月施行。日经报道称，既有设施将有约两年的过渡期，从2029年6月起同样适用限制。

区里也留了一道缝：对于房东同住、能即时处理投诉的家主居住型(家主居住型)民泊，正在研究例外处理。区长同时提到了诉讼风险，并强调目的是加强管理、保护居住环境，而不是排斥民泊本身。

二、同在23区，三种态度

新宿区敢这样做，背后有国家层面的松绑。据报道，观光厅在2026年7月表示，若地区的居住或教育环境可能受损，自治体可以通过条例把民泊营业天数实质上压到零，并可要求既有设施配备噪音计、监控摄像等管理手段。

这意味着，住宅宿泊事业法原本「全国一律180天」的框架，正在变成「各区自己定」。健美家的专栏点出了23区里至少三种不同的方向。

新宿区代表的是规制强化型：观光客集中、住民投诉已经显性化的区，会优先保护居住功能，用用途地域一刀切地划出禁区。

板桥区则是条件放宽型。区里早已对住居专用地域设置附加条例，限制周日中午至周五中午营业；但家主居住型等能即时回应投诉的经营者，不受这条限制。换句话说，板桥区管的是「谁来管理」，而不只是「开在哪里」。

世田谷区走的是第三条路：设立协议会，把旅馆业法(旅館業法)与住宅宿泊事业法放在一起重新检讨，条例修改素案仍在讨论中，方向是与地区共生。

把这三个区摆在一起看，结论并不复杂：同样是东京23区，一套物件能不能做民泊、能做多少天，已经取决于它落在哪个区、哪一种用途地域。

三、真正的门槛在建筑法：5月28日那份通知

很多投资者的第一反应是：住宅宿泊事业受限，那就改走旅馆业许可，改成简易宿所(簡易宿所)全年经营。这条路确实存在，但门槛在2026年5月被抬高了。

5月28日，厚生劳动省与国土交通省联名发出通知，要求各地卫生部门在发放旅馆业许可时，彻底确认建筑是否符合建筑基准法(建築基準法)。独栋住宅或共同住宅改作旅馆用途，改变用途的面积合计超过200平方米，需要办理确认申请(確認申請)。

过去被误读最多的，是200平方米以下的情况。确认申请可以免除，但符合建筑基准法的义务从未免除。这份通知写得很明确：200平方米以下也要提交建筑士出具的合规证明。

对买中古独栋做民泊的投资者来说，这是一笔以前常被忽略的成本。疏散通道、应急照明、楼梯宽度、消防设备、接道条件、未登记的增建，任何一项不达标都要改造；没有检查济证(検査済証)的老房子，甚至可能拿不到证明。

四、120天上限下的收支线：Urbalytics数据怎么看

规制从180天降到120天，对收益的冲击不是线性的。我们用Urbalytics平台的租赁挂牌数据做了一个粗算：新大久保站圈出租公寓的平均月租约13.86万日元，平均面积约30.7平方米，一年长租收入约166万日元。

假设民泊的清扫、平台佣金、代管等费用合计占收入的45%，要在净收入上追平长租，180天上限时每晚需要约1.68万日元；降到120天后，门槛升到约2.52万日元。这还是营业日全部订满的理想情况。

也就是说，同一套房子，只因为上限缩短三分之一，保本房价就要抬高五成。对于依靠「民泊收入远高于长租」来支撑买入价的物件，这条线一旦被抬高，账就可能算不过来。

再看买卖端。Urbalytics的一栋收益物件挂牌数据显示，新大久保站圈的利回り中位数为4.10%（n=49），高田马场为4.50%（n=81），三轩茶屋为4.11%（n=135），板桥区的大山则为5.21%（n=97）。

Urbalytics 洞察 新大久保的租金单价中位数4,680日元/平方米在四站中最高，一栋利回り却只有4.10%，说明价格里已含住商混合地段的溢价；住宅区民泊退场后，这部分溢价需要重新检验。

需要说明的是，这些挂牌样本以中小型一栋楼为主，也包含商业地域内的物件，并不能直接等同于「民泊溢价」，更适合用来观察方向。新宿区出租公寓的租金分布，可以在Urbalytics新宿区出租公寓市场报告查看。

与之对照，板桥区的利回り明显更高，租金单价约3,809日元/平方米。对愿意自己住在楼里、以家主居住型经营的投资者来说，板桥区一栋收益物件市场报告里的价格带，或许比新宿更值得细看。

五、投资者该怎么应对

海外的经验说明，这一轮收紧未必是短期波动。巴塞罗那计划在2028年11月前让市内约1万件观光住宅许可全部失效；纽约2023年实施短租登记制度后，挂牌数从约2.2万件降到2,000件左右。

东京不会照搬这两个城市，但方向相似：在住房紧张、租金上涨的城市，民泊会越来越被当作住房政策的一部分来管理。对已经持有或正在考虑买入的投资者，有三件事值得先确认：

其一，先查用途地域与所在区的条例，而不是先算利回り。同一条街的两侧，可能分属商业地域和住居专用地域，命运完全不同。

其二，确认经营形态能否切换。住宅宿泊事业受限后，能否改走旅馆业许可，取决于面积、建筑合规与检查济证，最好在买入前请建筑士做一次合规性初筛。

其三，准备好退路。民泊做不下去时，能否转回普通长租、月租公寓或办公用途，转回后的租金能否支撑买入价，才是这类物件真正的底价。

风险提示 新宿区方案仍待意见征集与区议会审议，细节可能调整；但其他区若跟进，以民泊收入定价的住宅区物件可能面临估值与流动性的双重折价。

新宿区这份方案，与其说是「民泊的终点」，不如说是一次重新分类：能在规则变化后继续经营、或能顺利转回居住用途的物件，价值会被保留；只靠180天民泊收入撑起来的价格，则需要重新检验。

买之前先看区，再看建筑，最后才看利回り。想比较不同区的租金与利回り分布，可以从Urbalytics的世田谷区一栋收益物件市场报告等区域页面开始。

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参考来源

1. 健美家「民泊は本当に追い風か？規制と緩和の二極化すすむ」（安井慎治）, 2026, https://www.kenbiya.com/ar/ns/for_rent/minpaku/10546.html
2. 東京報道新聞「新宿区、住宅地・学校周辺の民泊を原則禁止へ 既存施設も対象、住環境保全へ規制強化」, 2026, https://tokyonewsmedia.com/archives/27640
3. 日本経済新聞「東京都新宿区、住宅地や学校周辺で民泊営業を禁止へ 既存施設も対象」, 2026, https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC043YF0U6A900C2000000/
4. 日本経済新聞「東京･新宿区の民泊営業禁止、既存施設は29年6月から 2年猶予」, 2026, https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC082IH0Y6A900C2000000/
5. 厚生労働省・国土交通省「旅館業の許可時における建築基準法への適合確認の徹底について（通知）」健生衛発0528第1号・国住指第164号, 2026, https://www.mhlw.go.jp/hourei/doc/tsuchi/T260601H0010.pdf
6. 新宿区「住宅宿泊事業と新宿区のルールについて」, 2026, https://www.city.shinjuku.lg.jp/kenkou/eisei03_002086.html
7. Urbalytics マーケットレポート 新宿区 賃貸マンション, 2026, https://www.urbalytics.jp/market/area/tokyo/shinjuku-ku/mansion
8. Urbalytics マーケットレポート 板橋区 一棟収益物件, 2026, https://www.urbalytics.jp/market/area/tokyo/itabashi-ku/building
9. Urbalytics マーケットレポート 世田谷区 一棟収益物件, 2026, https://www.urbalytics.jp/market/area/tokyo/setagaya-ku/building