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自民党提议引入许可制：从申报到审批
2026年9月24日，日本自民党外国人政策本部向政府提交建议书，要求在10月5日召集的临时国会上推动《重要土地等调查法》修正案。核心变化是将现有的"事后申报"制度升级为"事前许可"制度。
根据建议书，自卫队设施周边1公里范围内的土地所有权转移须接受政府审查。与现行制度相比，新规将皇居、国会议事堂、首相官邸以及无人国境离岛新纳入监管范围。针对外国政府、外国军人及其关联人员的购地申请，原则上不予批准。未经许可的交易登记视为无效，并增设罚则。
建议书还提到城市公寓价格上涨问题，认为外国资本的投机性购房引发居民不安，建议参考税收手段或时限性限制措施加以应对。
外国资本的规模：1兆日元的市场
海外投资者购买日本不动产的规模正在扩大。三菱UFJ信托银行的调查显示，东京新築公寓的20%至40%卖给了外国人。2025年上半年，海外投资者在日本不动产上的购买额突破1兆日元，创历史新高。日本整体不动产交易中，海外投资者占比从5年前的21%上升到27%。
新宿天际线。东京都心五区集中了全部外国投资的42%，是外资流入的核心区域。
CBRE的数据显示，东京已连续7年成为全球跨境不动产投资额第一的城市。外国资本选择日本的理由包括日元贬值带来的价格优势、相对较低的利率、外国人购房限制少，以及日本在亚洲区突出的政治稳定性。
从区域分布看，东京都心5区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区）占全部外国投资的42%。大阪、ニセコ、京都、福岡等地区也有不同程度的资本流入。投资者来源以中華圏为主，美国、韩国和中东的资金也在增加。
东京都心5区：市场实态
外国资本集中的东京都心5区，当前市场状况如何？通过 urbalytics 的物件搜索和 收益物件统计，可以观察核心区域在售物业的价格水平。
渋谷駅周边目前在售整栋物业56件，平均售价约8.4亿日元，平均表面回报率约4.01%。过去12个月（2025年9月至2026年9月）的坪单价整体上涨8.25%。新宿駅周边31件在售整栋，平均售价约7.3亿日元，12个月坪单价上涨6.38%。东京駅周边在售整栋极为稀少，平均售价约5.6亿日元，供给有限。
渋谷、新宿、东京三站的整栋物业坪单价走势。数据来源：urbalytics building_cap_rate_stats。
在售土地方面，渋谷駅周边57件，平均坪单价约1,447万日元；新宿駅周边17件，约1,391万日元；东京駅周边在售土地同样稀少，平均坪单价约1,075万日元。整体来看，都心核心区域的整栋物业回报率被压缩到3%至4%的区间，外资竞争推高了资产价格。
urbalytics 数据洞察：渋谷56件在售整栋和57件在售土地构成都心最大规模的投资级市场。12个月坪单价上涨8.25%说明外资需求强劲，但4%的回报率意味着资产价格已处于高位。如果许可制扩大到一般不动产交易，市场流动性可能受到影响。目前来看，这一风险尚未成为现实。
许可制对市场的影响：三个层面
第一层：直接影响有限。许可制主要针对自卫队设施周边1公里及特定敏感区域。东京都心5区的住宅和商业物业大多不在此范围内。对外国个人投资者购买一般公寓和整栋物业，现行制度仍然开放。
第二层：信号效应显著。从2026年4月的国籍申报制度到9月的许可制提议，监管方向从"了解谁在买"转向"控制能否买"。这种政策趋势可能影响外国投资者的预期。部分投资者可能选择在制度收紧前加快交易，短期推高交易量。
第三层：后续政策的不确定性。建议书提到参考税收手段或时限性限制措施抑制投机性购房。如果推出类似加拿大的非居住者购房临时禁令，或澳大利亚的"仅限新築"政策，对都心高端公寓市场的影响将更为直接。目前这些措施尚在讨论阶段。
投资者的关注方向
对于关注日本不动产的投资者，当前需要区分两个层面：一是实际交易是否受限，二是市场情绪是否受到影响。
实际交易方面，在 urbalytics 搜索可以发现，都心5区仍有大量在售物业。渋谷56件整栋加57件土地、新宿31件整栋加17件土地的在售量说明市场供应充足。整栋物业虽然回报率被压缩到3%至4%区间，但成交依然活跃。在 渋谷駅的市场页面可以查看具体的物件明细和价格走势。
市场情绪方面，需要关注临时国会的审议进度。如果修正案在年内通过，2027年度开始实施的可能性增大。投资者可以关注 urbalytics 的 数据平台，跟踪核心区域的在售量和价格变化，判断市场是否出现因政策预期导致的异常波动。
在 urbalytics 搜索东京都心物件
点击此处使用 urbalytics 搜索功能，查看东京都心5区的公寓和整栋物业在售情况。支持按车站、价格、面积、回报率等多维度筛选。
风险提示：本文引用的售价和回报率数据为挂牌基准，非实际成交价。表面回报率未扣除管理费、修缮费和税金。区域平均值可能掩盖个别物件的差异。政策内容基于建议书阶段，实际法律条文以国会审议结果为准。
本文不构成投资建议。
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※ 本文图表由 urbalytics 平台数据生成，封面图为 Wikimedia Commons 国会議事堂实景照片，新宿天际线为 Wikimedia Commons 实景照片。
参考资料
日中プレス「日本自民党提议对外国人购买敏感土地实施许可制」2026年9月25日
三菱UFJ信托银行 关于东京新築公寓外国人销售比例的调查
CBRE 跨境不动产投资调查（东京7年连续第一）
urbalytics 平台数据（search_properties / building_cap_rate_stats，2026年9月取得）
国土交通省「土地の取得・利用等の在り方に関する有識者会議 提言」2026年8月
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