世田谷连续两年被看得最多，可回报最高的偏偏不是它

东京23区最被关注的三个区里，租金单价最低的世田谷反而给出4.11%的表面利回り，租金最贵的港区只有3.11%。

一、一份"被看了多少次"的榜单，和它真正说明的事

アットホーム（at home）在9月16日发布了2026年版《购买·街道排行 东京23区篇》，世田谷区蝉联总合榜首，港区居次，新宿区紧随其后。这份榜单9月24日经媒体转载后再次进入中文投资者的视野。

口径需要先说清楚，否则整篇文章的结论都会读歪。这份排行统计的是「不动产信息网站 at home 上，售卖居住用物件详情页的PV数」，调查期间为2026年5月1日至7月31日。它衡量的是被看了多少次，不是成交了多少套，更不是价格高低。

换句话说，这是一份注意力榜单。注意力和买入条件之间隔着一整条决策链，而这条链上的每一环，都可以用数据去检验。

分人群来看，排序其实是散开的：

单身向（ワンルーム～1DK）的榜首是新宿区，JR各线、东京地铁、都营地下铁、小田急线、京王线在此交汇，通勤半径的绝对优势压过了居住环境的考量。

情侣向（1LDK～2DK）的榜首是港区，青山、麻布、白金、高轮构成的高级住宅带，加上虎之门与品川周边持续推进的再开发，支撑起品牌溢价。

家庭向（2LDK以上）的榜首仍是世田谷区，练马区紧随其后——两个都是人口规模位居23区前列、生活基础设施完整、但离都心核心有一段距离的区。

榜单发布的时点也值得留意。9月24日东京カンテイ公布的8月数据显示，东京都中古公寓挂牌均价（70㎡换算）为1亿1,274万日元，环比下跌0.2%，是28个月来首次转跌；23区为1亿2,677万日元，已连续三个月走低。注意力最集中的时候，恰好是价格开始松动的时候。

二、把三个区放进同一把尺子：租金单价的排序，和榜单一致

光看排名没有意义，得有一把能横向比的尺子。用 Urbalytics 的 rent_stats，给三个区各取一个代表站——世田谷的三轩茶屋、新宿区的新宿站、港区的麻布十番——拉出分户公寓的募集租金数据。

按每平方米月租金的中位数排序，顺序和榜单几乎重合：三轩茶屋0.4467万日元/㎡，新宿0.5412万日元，麻布十番0.5803万日元/㎡。麻布十番比三轩茶屋高出约三成。

但总额的差距远比单价大。麻布十番的平均月租金是36.97万日元，三轩茶屋只有15.13万日元，差了2.4倍。原因在户型结构上：麻布十番的平均面积47.58㎡，三轩茶屋只有32.69㎡。

这里有一个容易读错的地方需要点破。谈「房租贵不贵」应该看总额，谈「划不划算」才该看㎡单价——港区的租金总额之所以领先这么多，一半是单价，一半是房子本身更大。

新宿是三个里最特殊的一个。它的平均面积只有29.09㎡，是三站中最小的，可㎡单价却逼近港区水平。单身向物件密度最高的区，在租金单价上被推进了都心第一梯队——这恰好从另一侧印证了它为什么能在单身向榜单里拿第一。

Urbalytics 洞察 Urbalytics 的募集租金数据显示，三个区的㎡单价排序（三轩茶屋0.4467＜新宿0.5412＜麻布十番0.5803）与 at home 的PV排序高度一致，说明这份「被看次数」榜单确实抓到了真实的需求分层。但单价的排序并不能直接推导出回报的排序——那是下一节要拆的事。

三、可是利回り的顺序，是反过来的

租金端的排序讲完，把镜头切到买方这一侧，画面就翻转了。用 building_cap_rate_stats 看同样三个站的一栋物件表面利回り中位数：三轩茶屋4.11%（n=135）、新宿4.30%（n=31）、麻布十番只有3.11%（n=34）。

也就是说，租金单价最高的麻布十番，给投资人的回报是三个里最低的。高租金没有换来高回报，因为分母涨得比分子更快：麻布十番一栋物件的平均挂牌价是8.79亿日元，新宿7.31亿，三轩茶屋4.27亿。

买入门槛的差距，才是这三个区最实际的分野。同样一笔8.8亿日元的预算，在麻布十番大约只够买一栋，在三轩茶屋可以买两栋——而后者每一栋的表面利回り还高出整整一个百分点。

更值得注意的是坪单价的走向。Urbalytics 的季度数据显示，三轩茶屋一栋物件的平均坪单价从2026年1–3月期的571.91万日元降到7–9月期的424.62万日元，区间累计下跌21.93%；麻布十番从2025年10–12月期的948.76万降到816.60万，跌幅13.93%。

注意力在涨，挂牌价在跌，这两件事正在同时发生。放在东京カンテイ那组「28个月来首次转跌」的宏观数字旁边看，这不是某一个站的偶然，而是23区整体进入价格消化期的一个切片。

风险提示 本文引用的租金、利回り、坪单价均为掲載（募集）基准，不是成交价，掲載价与成交价之间通常还有议价空间。表面利回り未扣除管理费、修缮费、固定资产税与空置损失。新宿站的样本仅31件，且原始数据中存在一笔异常记录导致平均值失真，本文一律采用中位数。站别平均还会掩盖同一站圈内因建成年份、步行距离造成的巨大分散，实际判断必须下沉到单栋层面。

四、对不同的买家，这份榜单该怎么用

结论不是「世田谷比港区好」。真正的结论是，这三个区回答的根本不是同一个问题，把它们放在同一张榜单上排序，本身就容易让人误判。

对不同类型的买家，这三个名字的含义并不一样：

其一，自住且看重生活半径的家庭，世田谷的逻辑是成立的。它以约93万人的人口规模、多线交汇的交通与完整的教育医疗配套，换来了连续两年的家庭向第一，而4.11%的一栋利回り说明这里的价格还没有被居住需求推到失衡的位置。

其二，追求资产辨识度与流动性的买家，港区的3.11%买的不是现金流，而是退出时的确定性。高级住宅带的品牌、国际化的租客池、持续推进的再开发，共同构成了一个在市场转冷时更容易找到接盘方的资产，代价是你要接受接近三分之一的回报折让。

其三，以现金流为首要目标的投资人，新宿4.30%的中位数看起来最诱人，但样本只有31件，且集中在歌舞伎町一带的商住混合物业，资产性质与前两者差异很大，不能简单当作"住宅"来估值。

至于接下来的走向，坪单价连续三个季度回落、而注意力仍在高位，这个组合通常意味着买卖双方的价格预期还没有对齐。在日银把政策利率推到1.25%之后，融资成本对分母的压制短期内不会消失，因此三个区更可能在当前区间里继续消化，而不是快速反弹——这对手上有现金、不急于出手的买家反而是有利的窗口。

真正该做的不是去追榜单上的名次，而是把你关心的那个区、那条线、那个价格带，拉到站别粒度上自己比一遍。Urbalytics 上可以按车站与邮编直接对比租金、利回り与坪单价的变动分位。

※ 本文中的意象图像由 AI 生成，非实景照片。

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参考来源

1. アットホーム株式会社「アットホーム 購入・街ランキング 東京23区編」, 2026, https://www.athome.co.jp/corporate/news/ranking/town/kounyumachi-ranking-23ku-202609/
2. オトナンサー「最新！ アットホーム『購入・街ランキング』東京23区編 3位『新宿区』…2位＆1位は？」（Yahoo!ニュース配信）, 2026, https://news.yahoo.co.jp/articles/c61cac6e78868672868f19ec737abd788f2ca7a7
3. 朝日新聞「東京都の中古マンション価格『28カ月ぶり下落』 都心で調整局面に」（東京カンテイ 2026年8月データ）, 2026, https://www.asahi.com/
4. 共同通信「東京23区、3カ月連続下落 8月の中古マンション」, 2026, https://news.yahoo.co.jp/
5. 健美家「東京都23区の中古マンション、流動性低下が鮮明に」, 2026, https://www.kenbiya.com/ar/ns/research/price_trends/10533.html
6. Urbalytics プラットフォームデータ（rent_stats / building_cap_rate_stats、2026年9月24日取得）, 2026, https://www.urbalytics.jp/