高市当選と「不確実性の拡散」：日本不動産投資における制度的リスク

自民党総裁選の予想外の結果を受け、市場は迅速に反応し、株式・債券・為替の三市場で明確な分化が生じた。株式市場は「刺激的な財政＋緩和的な金融」期待に支えられる一方で、超長期国債と円は圧力を受けている。投資家にとって、これは単なるマクロ相場の変動ではなく、日本の財政と金融制度の相互作用の脆弱性を露呈する出来事でもある。

市場の即時反応：高市トレード（Takaichi Trade）の形成

自民党新総裁の高市早苗氏は、いわゆる「安倍経済学」的な財政刺激の継続を政策志向としており、市場はこれを将来の財政拡大と金融緩和の並行を示すシグナルと解釈した。今週月曜日（10/6）の東京市場は急騰し、日経平均は終値で2,175円上昇して47,944円、TOPIXは96.89ポイント上昇して3,226ポイントとなり、ともに史上最高値を更新した。財政拡大や景気刺激策を推進するという期待が高まり、買いが広く流入して市場全体を力強く押し上げた。東京市場は7日も小幅に続伸し、日経平均は4営業日連続で上昇、終値は6円高の47,950円となり、史上最高終値をわずかに更新し、取引中にはTOPIXとともに新高を付けた。

このため株式市場には「高市トレード（Takaichi trade）」が出現し、日経指数は史上高値に達した。特に外需や半導体、データセンターなどハイテク分野の銘柄が恩恵を受けた。一方で、日銀のさらなる正常化（利上げ）期待は後退し、短期的には不動産セクターを支える状況となった。しかしながら、財政拡大が国債発行の増加や財政持続可能性に関する懸念を招けば、超長期国債の利回りが上昇圧力を受け、結果として不動産の資金調達コスト上昇というリスクが生じる可能性がある。

日銀の利上げは緩やかに進むと見られているため、不動産指数の伸びが各業種をリードしている。

今回の上昇は強いが、その背後にある制度的リスクは無視できない。市場がこれほど敏感に反応した背景には、日本経済が長年「財政拡大＋日銀の非常手段」という脆弱な均衡に依存してきたことがある。

高市政策の主軸と外国人政策の潜在的影響

高市早苗氏は「強い国」や「国家安全」を優先する路線を志向し、防衛、経済的自立、外交の自主性を政策の核心と位置付けている。この理念の下で外国人や移民政策に関しては、完全な排除ではなく「厳格な管理・条件付け」を志向する可能性が高い。ただし、その政策志向や発言により、在日外国人や華人コミュニティ、国際展開する企業や投資家などの群体がより大きな不確実性に直面する可能性がある。

彼女が現在表明している主な政策は以下のとおりである

• 経済政策：ガソリンの臨時税率の廃止や補助金付きの税額控除の導入などで物価上昇に対応し、「責任ある積極的財政」により経済成長を実現することを目指す。

• 安全保障政策：防衛費の増額、サイバー防御体制の構築、経済安全保障の強化を行い、国家主権と安全を徹底的に守る。

• 科学技術・デジタル政策：人工知能、半導体、量子技術など先端分野への成長投資を加速し、イノベーションを創出する。

• 外国人政策：不法滞在の厳格な取り締まりや外国人による土地取得の制限を強化し、国民の不安に真正面から対応する姿勢を強調する。

• その他の政策：少子化対策の拡充、地方創生、教育改革を推進し、「ワークライフバランス」の概念を捨て、全力投球の働き方を主張する。 

外国人政策の具体方向

高市早苗氏の発言や報道に基づくと、外国人政策は以下の具体的方向を含む可能性がある： 

• 外国人の土地取得制限：国家安全に敏感な地域を中心に、外国人による日本国内の土地取得制限を強化して安全保障上の懸念に対応する。10月6日、国土交通省は『国土利用計画法』の運用規則を改定し、従来の土地取引の申告項目（購入金額、利用目的、所有者の住所等）に「国籍」を追加した。これはさらなる規制強化の準備とみなされている。

• 不法滞在の厳格な管理：不法滞在外国人に対する取締りを強化し、より厳しい措置を講じる。これには取締り人員の増強など、法の厳格な執行を確保するための対応が含まれる可能性がある。

• 移民政策の再検討：外国人政策を一から見直すと表明しており、特に文化や背景が大きく異なる人々の受け入れ方について再考する方針を示している。

• 「技能実習制度」の見直し：今年6月に「育成就労制度」への移行が決まったにもかかわらず、高市氏の立場は今後の実施細則に影響を与える可能性がある。彼女は技能研修や母国への帰還をより重視する方針を取る可能性がある。

高市早苗氏の外国人政策の方向性は日本に多面的な影響を及ぼす可能性がある。一方で、厳格な執行や締め付けは一部住民にとって治安の改善を感じさせるかもしれない。特に外国人の増加を懸念する地域ではそうだ。另一方面，随着对外国劳工的限制收紧，日本在建筑、护理和农业等行业可能面临劳动力短缺问题加剧，这些行业在很大程度上依赖外国劳工来填补职位空缺。此外，尽管高市强调刺激国内经济增长，但外国劳动力的减少可能会影响经济活动，尤其是那些依赖外国雇员的企业。因此，在居民可能感受到社会控制收紧的同时，日本经济可能会因劳动力减少而面临挑战。

制度面の懸念の下で投資家のリスクと機会

今回の市場動揺を制度的な脈絡で捉えるには、日本が長年抱えてきた「財政依存＋中央銀行の非常手段」という組み合わせが鍵となる。政府債務の対GDP比率は長期にわたり高水準にあり、財政政策は政治サイクルの中で短期刺激の手段として使われがちだ。 同時に日銀はマイナス金利やイールドカーブコントロール（YCC）により長期金利を低く抑える役割を担ってきた。このような財政と金融の「暗黙の協調」は、安定期にはデフォルトリスクを緩和してきたが、政治的な方向性が明確に変わる（例えば高市氏が防衛や減税を進めるためにより積極的な赤字国債発行を主張する）と、市場は国債供給や金融政策の境界を再評価し、その影響は金利や為替へと急速に拡大するだろう。

制度上の脆弱点は主に三点に表れている：

1. 財政ルールの拘束力不足。現行の法令や予算手続きは緊急の財政拡大に対して有効な抑制力を欠いており、債務供給が政策判断に左右されやすい状況になっている。

2. 中央銀行の独立性が政治的期待により市場から疑問視されやすい点。政府が赤字国債を政策手段として公言すると、市場は日銀が貨幣化に追随させられるかどうかを懸念し、金利のリスクプレミアムが変動する可能性がある。

3. 情報開示とリスク計量の遅れ。特に不動産分野では地方自治体の債務、土地譲渡、税優遇措置などのデータが散在し遅延しており、市場のモデルに迅速に織り込まれにくいため、政治的変化が生じた際に評価誤差を生みやすい。

上記の制度的洞察を投資実務に落とし込むと、影響は多層的だ。短期的には、市場が財政拡大が低金利と並行して継続すると確信すれば、不動産株、REIT、高レバレッジの不動産ディベロッパーは評価上乗せを受ける可能性がある。特にキャッシュフローが安定し、金利感応度が低い物流不動産、データセンター、一部の住宅プロジェクトは資金の注目対象になるだろう。しかし、このポジティブな相場は中長期の金利転換リスクを覆い隠す。もし財政拡大が国債供給への懸念を引き起こせば、投資家はより高い期間プレミアムを要求し、超長期の利回りが上昇して借り換えコストを押し上げ、ディベロッパーの利幅を圧迫し、ローンのデフォルト確率を高める可能性がある。日本の不動産は長期の変動金利／再価格設定条項を多用する傾向があり、金利上昇に特に敏感である。

結語：短期相場から長期のレジリエンスへ

高市の就任がもたらすのは単なる一時的な好材料ではなく、一種の「制度的なストレステスト」である。

短期的な政策刺激は株価や不動産評価を押し上げ得るが、財政の持続可能性、日銀の独立性、外資規制の中長期的な相互作用こそが市場の方向性を決める鍵である。

このような環境では、不動産投資の成否はもはや「相場を当てる」ことではなく、データとリスクモデルに基づいて十分な投資の弾力性（レジリエンス）を構築できるかどうかにかかっている。

参考資料

• 【出典：朝日新聞，大規模土地取得者に国籍の届け出義務化　国交省　外国人の取引把握，2025（原文報道）】https://news.yahoo.co.jp/articles/6bc0a3c38235915901a6fff615a76851f116f415

• 【出典：毎日新聞，高市氏が唱える「責任ある積極財政」とは　つきまとう財政悪化の懸念，2025（原文報道）】https://mainichi.jp/articles/20251004/k00/00m/010/247000c

• 【出典：読売新聞，党内有数のタカ派・高市氏、総裁選でも外国人巡る発言で批判招く…識者「総裁の発言はより慎重に」，2025】https://www.yomiuri.co.jp/politics/20251005-OYT1T50052/