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为什么大规模再开发不一定成功？——从十条的“明亮废墟”谈起
近年来，东京各地掀起了如火如荼的城市再开发热潮。无论是防灾需求的推动，还是资本的青睐，越来越多的老街区被高层大楼和复合设施所取代。然而，城市更新并不等于城市复兴。如果缺乏现实基础和使用者视角，再宏伟的计划也可能沦为冷清的“明亮废墟”。
我们今天要谈的，正是这样一个典型案例——十条站前再开发项目，一个集合了住宅、商业、文化与行政设施的庞大再开发工程，如何在短短不到一年内失去了活力。
十条再开发：从热热闹闹到冷冷清清
十条是一个拥有浓厚昭和风情的传统生活街区，著名的“十条银座商店街”以其便民的物价和亲切的氛围，被誉为“东京三大银座”之一。正因如此，当以“防灾”为名启动的再开发项目正式落地时，原本被期待为“生活升级”的象征，却很快暴露出令人遗憾的结果。
2024年，「ザ・タワー十条」正式完工。这座高达39层的超高层住宅项目售价高达一亿日元以上，被称作“北区的亿ション”。除了住宅部分，它还规划了包括高端超市「Queen’s Isetan」、连锁餐饮店、便利店、美容院等在内的商业区「J＆Mall」，以及设有3D打印室、书籍阅览室、文化多功能空间的公立文化设施「ジェクトエル」。听起来似乎无懈可击，但现实却令人唏嘘。
ザ・タワー十条建设完成图
2025年5月，我们实地走访后发现，这座位于核心地段的新建复合大楼，居然已有近一半的商铺仍处于空置状态。特别是2楼商区，仅有5家店铺入驻，部分区域甚至还未装修完毕。更令人困惑的是，商场导览系统缺失严重，大多数店铺位置无法从入口处掌握，甚至连官方网页都未设立，给外来客人造成极大困扰。
平面图只有左上角的Queen Isetan入驻
为什么这么大的项目，会在不到一年就陷入冷清？
问题的根源：脱离生活的再开发设计
#1 租金定价远高于周边，脱离市场实际
尽管ジェイトモール位于十条站前，位置优越、建筑崭新，但其租金水平却明显高于周边传统商业区。例如，1楼医疗用途的租金高达坪2.5万~3万日元，而仅几百米外的十条银座商店街，物件的租金仅为1.4万日元左右。
这种“高端定位”在缺乏品牌吸引力与稳定人流的情况下，让本地商户望而却步。过去在十条西口商店街经营的小店主们，大多无法承担如此高的固定成本。
#2 动线设计不合理，缺乏基础引导设施
设计上也不乏槽点
- 入口狭小，商场导览系统极其不清晰
- 建物内缺乏楼层导引，地面导航也无法准确定位商户
- 商场官网至今未上线，无法事先查阅信息
上述问题导致来访者“找不到店”的情况非常普遍，降低了商业区的可达性与吸引力。
尤其是核心租户「クイーンズ伊勢丹」被设置在2楼，严重违背了“超市应在一楼、引流做锚点”的基本常识。许多访客甚至不知道超市在哪里，自然难以形成回游。
2F 伊势丹
#3 商户类型组合缺乏“磁力”品牌与日常需求性
通常成功的商业区会在1楼设立咖啡店、轻食、精品便利零售等“低门槛、高频率”的业态作为流量入口。
然而，ジェイトモール的实际组合包括：
- 不动产中介、回收店、诊所、干洗店等“目的性强但人流弱”的业态
- 主力为连锁便利店和快餐，不具备特色
- 缺乏咖啡厅、甜品、书店等可停留空间
这使得整体氛围偏“功能型”而非“生活型”，既不能吸引外部客流，也缺乏足够活力激活楼上住宅的消费。
#4 建筑结构设计牺牲了舒适度与可使用性
再开发的建筑本应在功能与舒适性上“升级”，但ジェイトモール的物理空间却存在诸多问题：
- 多处外部空间敞开，雨天雨水可能直接进入
- 部分区域空调覆盖不到，夏天闷热、冬天寒冷
- 缺乏封闭商业街所具备的全天候适应性
相比传统的“アーケード商店街(拱门商业街)”，该项目在可逛性与环境控制方面反而更差，降低了使用率。
十条银座“拱门型”商业街
类似案例并不孤单：麻布台 Hills、东急 Plaza 也曾遇冷
十条的再开发困境并非孤例。东京近年来多个大型再开发案在招商或运营初期都曾遭遇困难。
#1. 东急 Plaza 银座（Tokyu Plaza Ginza）
东急Plaza银座（Tokyu Plaza Ginza）曾是东京银座地区的标志性商业设施，凭借其独特的建筑设计和优越的地理位置，吸引了大量游客和消费者。然而，近年来，该设施面临高租金，店铺品类单一，动线设计不合理，数字化转型滞后等诸多挑战，客户人流获取缓慢。种种运营不善，最终导致其在2025年2月被香港私募房地产公司收购，之后会进行全面改造。新业主计划于2026年对该设施进行大规模改造，转型为“新概念零售中心”，以更好地适应市场需求。
#2 大宫门街
大宫门街是位于埼玉县大宫站东口的再开发项目，原址为中央百货店，项目总投资约658亿日元，其中491亿日元为公共资金。该项目旨在通过引入多样化的商业设施, 为区域注入新的活力提升地区综合价值。 尽管投资巨大，但项目未能实现预期目标，主要问题包括：
- 租户结构单一： 商业区主要被诊所等医疗机构占据，缺乏吸引人流的零售和餐饮业态，导致整体氛围类似“杂居楼”。
- 设计缺乏吸引力： 项目设计过程中，原计划中的曲线和玻璃元素被简化，最终建筑外观平庸，缺乏特色，未能吸引顾客。
- 运营策略不明确： 缺乏明确的市场定位和运营策略，未能有效吸引目标客群，导致人流量不足。
截至2023年，商业区的入驻率仅为66%，远低于预期，项目未能实现 revitalization 的目标，成为公共资金使用效率低下的典型案例。
#3 麻布台之丘（麻布台ヒルズ）
麻布台之丘是位于东京港区的超大型再开发项目，由森大厦主导，项目总投资超过6400亿日元，旨在打造集办公、住宅、商业、文化于一体的综合性城市空间。尽管项目规模宏大，由于租金高昂、商业定位模糊未能明确主打客群，周边竞争激烈且区分度模糊导致商户入驻迟缓、开业2年后商业办公室入驻仍然不到5成。
对投资者的启示
对于房地产投资者或希望参与城市更新项目的企业来说，十条的案例提供了几条深刻的教训：
1. 大开发 ≠ 无风险
不要被再开发项目的“高大上”外表所迷惑。高楼林立、配套齐全不等于运营成功。要关注项目的实际出租率、运营方能力、社区接纳度等“后端数据”。
ザ・タワー十条平均単価: 603万円/坪, 比预售时候高了约2成
从Urbalytics上可以看到，ザ・タワー十条平均单价在坪600万左右，比起22年初期均价(450~550)对比涨幅在不到2成。这个和月岛周边将近一倍的涨幅比起来实在不多。开发后的招租遇冷导致整体楼盘价”不受待见“。
2. 注意社区断裂风险
再开发往往意味着旧社区的消失，如果开发后无法承接原有的生活与文化结构，商业自然难以为继。真正成功的再开发，是让“新”接住“旧”。
十条駅西口地区的再开发项目自启动以来，遭遇了来自当地居民的强烈反对。十条地区以其独特的下町风情和密集的木造住宅而闻名，居民对这种传统生活方式有着深厚的感情。再开发计划中提出的高层建筑和现代化商业设施，被许多居民视为对现有社区文化的威胁。他们担心，这种大规模的城市更新将破坏原有的邻里关系和生活节奏，使得十条失去其独特的魅力。居民通过多种方式表达对再开发项目的反对，包括组织集会、提交请愿书、提起行政诉讼等。尽管在法律层面上，法院多次驳回了居民的诉求，但这些反对活动成功地引起了公众和媒体的关注，促使相关部门在项目推进过程中更加谨慎。例如，原定于2018年开始的再开发项目因居民的反对而推迟至2021年才正式动工 。
3. 运营能力甚至比建设能力更重要
建筑建完只是起点。如何导入品牌、保持活力、持续吸引人流，才是真正考验项目生命力的关键。开发商是否拥有长期运营经验？是否与在地资源方合作？这些都值得投资者深入调查。
东急集团作为日本知名的综合开发商，拥有丰富的城市开发经验。然而，其包括在银座涉谷等多个项目中也面临了运营挑战，值得投资者关注。即使是经验丰富的开发商，在面对快速变化的市场需求和消费者行为时，也需要不断调整运营策略，以确保项目的长期成功。
小结：“造起来”不代表“有人用”
城市再开发是不可逆的趋势，尤其在防灾、安全、更新需求突出的东京都。但“造起来”不代表“有人用”。十条的现状提醒我们，城市不是为了建筑而存在，而是为了人而服务。
投资者也好，开发商也好，政策制定者也好，下一次在为再开发项目拍板之前，请多想一步：
这个空间，是谁会真正愿意来、愿意留下？
只有这样，“再开发”才能真的成为“再生活”。
