日本新建住宅价格上行与开账簿（Open‑Book）契约：对投资人的风险与应对

近几年日本新建住宅成本与售价显著上升，对中间阶层与物业投资人的购置与建造可行性带来压力。本文梳理导致上涨的结构性因素，评估日本市场上“开账簿（open‑book）”型发包能否成为抑价与提高透明度的工具，并提出面向机构与个人投资人的实操策略与风险管理建议。

事件与背景简述：成本上升与行业回应

自2021年全球木材价格暴涨（所称“ウッドショック”）以来，日本木材及部分建材价格长期处于高位，加之疫情、供给链扭曲与后续的能源与原材料冲击，使得住宅建造成本连续上扬。行业统计显示，大型住宅厂商的坪（约3.3㎡）单价普遍突破100万日元区间，部分高端案例达到120–150万/坪的水平，已从根本上抬高新建住宅的门槛。

面对人手短缺与劳务条件问题，政府也在制度端做出回应：修订后的建设相关法规引入“労務費の基準(劳务费制定标准)”制定与勧告机制，并要求在有资材高涨风险时强制披露“おそれ情報”（可能导致价格上涨的情形），以期防止劳务被挤压、推动合理价格转嫁。

开账簿方式究竟是什么？其逻辑与日本现状

所谓“开账簿（open‑book）”发包，本质上是将工程成本构成（材料、分包、人工等）对发包方开放，让业主或第三方可以核验原始成本，以“成本+报酬（fee）”的方式结算，常配合GMP（Guaranteed Maximum Price，保证最高价）或目标成本约束来限制业主风险。其优点在于：提高成本透明度、减弱信息不对称、鼓励多方协作以找出节流空间。

在日本，大型总包与传统“一式总价（総価一括請負）”模式长期占优：总价合同在施工前确定总额，便于业主预算管理，但在遇到原材料或人工突变时，承包方承担较多风险，往往导致事后通过压缩劳务或变更条款来平衡。开账簿方式在日本已有实践与推广讨论，部分大企业与建筑公司也在提供相应的服务或采用分包入札并向业主披露明细。

制度与市场的裂缝：为什么开账簿不是灵丹妙药

尽管开账簿能提高透明性，但从制度与实操角度存在若干漏洞与限制：

1. 开账簿若缺乏第三方审计或明确的成本可核验标准，业主获得的账目仍可能被人为调整或含有难以公开的关联交易。

2. 若未设置合理的最高价或激励机制，业主将承受“成本上浮”的直接风险；承包方在利润被压缩时亦可能通过削减工艺或减少现场管理投入，反而埋下质量与后续维修风险。

3. 开账簿的实施需要业主具备相应的专业审查能力或聘请独立成本顾问，这对中小买家与散户构成阻碍。

此外，行业的治理问题也值得警惕：近年个别大型房企在土地交易、项目推进或信息披露方面出现的重大事件，暴露了开发商治理与合规风险，这类非施工成本上的信用事件，同样可能对项目估值与二级市场流动性构成冲击。

对投资人的风险教训与机会提炼

从投资人角度，可归纳为如下几条要点：

1. 建造成本与工期不确定性应当纳入更为保守的假设。过去使用的“历史均值”已不足以覆盖近年的震荡；

2. 合同条款设计变得关键——若采用开账簿模式，务必要求GMP或明示的成本上限与审计权，并结合绩效激励，以平衡风险；

3. 供应链与劳务短缺带来长期成本上升的结构性风险，应在回报模型中做长期通胀调整；

4. 企业治理与声誉风险会通过现金成本之外的渠道影响项目（如开发商被曝出非法或欺诈事件会导致项目停摆、赔偿与解约），因此在承接方选择上要加入口碑、财务与合规三维尽调。

机会方面，成本结构透明化与平台化（例如将设计、采购到结算链条以技术平台整合）为有能力提供端到端管理的企业创造了差异化优势。

对投资人而言，选择那些已部署数字化成本管理、并公开采取开账簿或GMP机制的开发商，长期看有望获得更稳定的施工交付与可预测的成本回报。

制度变迁的方向与对策建议（面向不同类型投资人）

制度上，国土交通省等监管机构正在推进两方面工作：一是通过法定化或官方勧告来明确“労務費の基準”，防止因原材料上涨而挤压技术工人的报酬；二是要求在合同签订前就“可能的价格上涨因素”进行信息披露，促成合理的价格传导机制。这意味着未来发包方与承包方之间的风险分担会更加制度化，价格转嫁路径将更加透明但也更具合规成本。

基于上述趋势，给投资人的可操作建议包括：

• 在项目可行性测算中，将建造成本情景建模为“基线/上行10–20%/上行30%”三档，评估IRR与债务覆盖在不同情景下的稳健性。

• 优先与采用GMP、第三方审计或平台化供应链（含电子契约与区块链溯源）合作的开发商或承包方展开合作，以降低信息不对称与后期争议风险。

• 在合约中明确“おそれ情報”的披露义务与变更协商机制，保留因材料或劳务异常上涨而触发的价格调整条款与时限。

• 对中小规模住宅投资，考虑采用标准化、工厂化（预制构件/模块化住宅）以减少现场人工比例和长尾风险。

• 加强对开发商治理与合规的尽职调查——包括重大诉讼、历史项目争议与关键高管的合规记录，避免“治理事件”突然摊薄资产价值。

对金融与资产配置的启示

对金融机构与机构投资者而言，贷款承保逻辑需要调整：不仅要评估土地与未来现金流的基本面，还必须把施工合同的条款透明度、承包链条的信用与可替代性作为要件。

对冲策略可以包括：在借款文件中引入施工进度与成本偏离的预警与追加资本条款，或对分包集中度高的项目要求供应商履约保函与第三方监理。

在资产配置层面，若判断某一区域或某类产品（如高性能省能住宅、模块化住宅）能更好应对成本上行，则可以适当增配；反之，对那些高度依赖大量现场人工与进口原材的传统低标准住宅应降低权重或要求更高的回报缓冲。

结语：投资人的实用清单

当住宅建造成本进入新的常态，透明化与契约设计成为决定项目成败的关键。对投资人来说，三点最务实的行动是：

1. 在估值模型中引入更保守的建造成本与工期风险情景；

2. 在合同与尽职调查中优先考虑成本透明度（开账簿、GMP、第三方审计）与供应链韧性；

3. 把开发商治理与合规作为投资门槛之一。

只有把制度变迁、工程实践与财务假设统一纳入决策框架，才能在高成本时代保持投资组合的稳健与弹性。

参考资料

• 【来源：経済産業省（METI），2022】新型コロナがもたらす供給制約；ウッドショックの影響。https://www.meti.go.jp/statistics/toppage/report/minikaisetsu/hitokoto_kako/20210719hitokoto.html

• 【来源：国土交通省，令和6年】建設産業・不動産業：建設業法・入契法改正（令和６年法律第49号）について。https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk1_000001_00033.html

• 【来源：日本モーゲージサービス（プレスリリース），2024】日本モーゲージサービスのグループ会社、株式会社住宅アカデメイアが提携。https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000010.000041537.html

• 【来源：住宅産業新聞，2024】2023年度大手ハウスメーカー平均単価・床面積、戸建住宅の価格上昇基調続く（報告）。https://www.housenews.jp/house/27300

• 【来源：インデックス（建設市場レポート），2022】ウッドショックとアイアンショックの影響で建築費はどの程度上昇しているのか？（建設コスト上昇の分析）。https://index-group.co.jp/reports/detail/152

• 【来源：竹中工務店，企業説明】オープンブック方式の解説（施工会社側の説明）。https://www.takenaka.co.jp/ja/needs/pm-cm/service02/index.html

• 【来源：DesignHorizons / 概説（英語），2022】Open Book Construction: Principles, Benefits, and Key Strategies（开账簿合同的利弊）。https://designhorizons.org/open-book-construction-principles-benefits-and-key-strategies/

• 【来源：朝日新聞、NHK、東京新聞 等，2024–2024】積水ハウスを巡る事案報道（地面師詐欺・国立市マンションの解体等）。朝日新聞／NHK／東京新聞の報道を参照。https://www.asahi.com/ https://www3.nhk.or.jp/ https://www.tokyo-np.co.jp/

• 【来源：BUIDL & 住宅アカデメイア（プレス），2019】住宅分野でのブロックチェーン活用に関する業務提携（住宅アカデメイアの電子取引・透明化の取り組み）。https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000006.000043307.html