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2025年7月，东京都千代田区向不动产协会提出对利用都市开发优惠建造的公寓加注“购后5年内不得转售”及“同一名义不得在同一栋楼购入多套”两项要请。这一行动在市场与政策层面同时敲响警钟：它试图抑制投机与外部资本的切入，但在制度设计与执法路径上留下了明显缝隙。对投资人而言，这既是风险的放大器，也是重新分层布局的信号。

事件回顾

千代田区此次对不动产协会的要请，核心在于两个限制性条目：

要求在使用“综合设计”等制度或市街地再开发项目中销售的住宅，购房者在接收交付起原则上5年内不得转售；
禁止同一名义在同一栋建筑中买入多套。

区方给出的理由包括：区内住宅价格高涨、国外投机性买盘增多，以及所有者不居住（居住率低）的情况对管理组运作与居住环境造成了负面影响。

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值得注意的是，区方的要请并非对所有新建公寓普遍适用，而是限定在享受容积率／高度限制放宽等都市开发优惠的项目上。

这一“选择性适用”既是出于行政可操作性的考量，也显露出政策工具的有限边界。

为什么“要请”短时间内难以奏效

即便在这样的疯涨的大环境下，从法律与行政等实践角度来看，这类要请主要依赖开发事前所附带的约款或销售合同中的特别约定来实现。

也就是说，行政通过要求开发商在契约中加注转售限制，借以实现公共政策目的。这种方式在与开发商谈判时可行，但存在数个结构性问题。

首先，适用范围的有限性导致替代效应明显。要请只针对获得容积奖励或再开发项目，这些项目数量相对有限，而市场上仍有大量在普通用地、既有项目或未使用优惠制度的住宅可供买卖，投机资金与买家很可能转向这些替代目标，从而弱化整体抑制效果。

其次，契约约束的可执行性存在实务问题。若购房者通过海外公司、关联法人或代理名义购入，真实受益人难以被即时识别与追溯；若在交付前完成名义上的所有权转移或设立信托与层层持股结构，合同中的“5年不得转售”条款在跨法域操作面前可能形同虚设。再次同时，民法与行政法的交叉亦带来争议：过度限制财产权之流转容易触及产权自由与契约自由的边界，可能遭遇司法挑战。

第三，执行与监管的边界问题并未解决。即便合同中有禁售条款，开发商或区政府如何持续监控并对违反者施以有效制裁？是否通过登记机关在不动产登记者信息上做标注？又或是依赖开发商在转让时审查买方资格？这些操作都需要制度性支持与长期资源投入。

“要请”反应出的治理困境和投资风险

当前千代田区等都心核心区的稀缺性与地段溢价，使得外部资本对买盘的依赖成为市场结构的一部分。当投机性购入比例上升，出现居住实态缺失、管理共识难以形成、甚至影响日常管理决策的情形便在所难免。公寓管理会中多数权利属于所有者，若多数所有者不居住、代理人参与少且信息不透明，长期维护与修缮决策会被拖延，安全与居住质量都将受到侵蚀，这又反过来影响二级市场对该栋楼的溢价认知，产生恶性循环。

对投资者而言，直接暴露出的首要风险是流动性与政策风险。购房若被附带期限性禁售，则短期内的转手与套利路径被切断，投资者的流动性成本上升，若资金链紧张或遭遇家庭/工作变动（如离婚、调动），强制变现的难度与成本显著加大。其次是合规成本上升：需要更复杂的KYC（了解客户）与合规审核来确认买家的身份与最终受益人，开发商亦需承担更高的合规履责成本。

面对这样的政策信号，理性的投资者应当识别两类机会与风险并行的路径。短期来看，那些未被要请覆盖的项目可能成为外部资金的更好去处，供需错配下会出现分化行情——被管制项目可能因流动性折价而对长期自用/长持投资者吸引力上升；而未被限制的项目，尤其在类似地段但未享受优惠的项目，则可能吸引投机性需求，价格短期内保持强势。中长期来看，若行政持续以“开发奖励换取居住条件改善”的路径推进，市场将出现更强的“法定转售限制溢价”——即不被限制的项目溢价下降，被限制但适合自用或以长持为目的的买家对合规性与居住质量的重视上升。这为长线配置、以租金或自住为导向的投资策略带来机遇。

市场展望

展望未来，千代田区的要请有可能成为都市核心区对抗投机与外资涌入的先行实验，但能否外推至都内乃至全国依赖三件事：法律的可操作性、行政与司法的支持力度、以及中央层面的统一标准。短期内，地方自治体更可能继续采用“与开发收益挂钩”的工具，要求开发方在合同中承担一定社会责任，从而在享受容积回报的同时接受对流通的限制。

更深层的趋势是透明度与受益人披露制度的强化。反洗钱（AML）与资本跨境流动监管的大环境下，房地产作为高价值与易规避的资产类别，必然成为关注重点。若未来出现要求海外法人或自然人在不动产交易中披露最终受益人的法律或指南，将大幅提升监管有效性，减少通过名义人规避合同限制的空间。此外，税政也是可被动用的工具：加重短期持有资本利得税、对非居住者设定更高的固定资产税或交易税率，都是在不直接限制所有权流转下可行的替代手段。政策工具箱的多样化，将决定“抑制投机”能否由试点走向常态化。

在当前与可预见的政策走向下，投资者应该调整预期与期限管理观念。若目标是自住或长持，应优先选择那些即便被加注限制但治理、地段与生活便利性优越的项目；若依赖短线套利，则需警惕政策抉择带来的流动性风险并为可能的折价留足缓冲。