高轮Gateway：东京最受争议的再开发与其带来的城市更新启示

从2020年山手线新站高輪ゲートウェイ的落成，到2025年将车场遗地改造为“TAKANAWA GATEWAY CITY”的城市开场，这一连串事件不仅是JR东日本以不动产弥补铁道营收压力的典型案例，也暴露出大规模再开发过程中制度、民意与考古保护之间的矛盾。

事件回顾：从构想到2025年的高轮Gateway城市

高轮Gateway再开发项目由JR东日本主导，将东京品川站北侧旧田町车辆基地约9.5公顷的大片用地，改造为一个集办公、商业、酒店、文化和住宅于一体的新城市空间 。这一计划最早在2014年6月提出，JR东日本宣布将在田町站与品川站之间新建车站并开发周边土地 。经过数年规划讨论，2018年启动城市规划审批，2019年4月东京正式批准了品川开发项目（第I期）的都市计划 。

2020年3月14日，山手线时隔49年的首个新站—— 高轮Gateway站正式开业。该站的建设为之后的城市开发奠定了基础。随着站房启用，JR东日本腾退、缩减了原有车辆基地功能，释放出大面积土地供开发建设 。2023年5月，JR东日本宣布将新街区命名为「TAKANAWA GATEWAY CITY」（高轮Gateway城市），并公布了“Global Gateway（全球门户）”的开发概念，定位为“面向百年未来的心灵丰盈生活实验场” 。项目设计融合高轮地区的历史传承（如江户时代的玄关口、明治时期日本首条铁路基地）和临近羽田机场的区位优势，旨在打造国际交流与创新的都市核心 。

经过数年施工，高轮Gateway城市于2025年3月27日举行了まちびらき（开街典礼） 。开街时率先开业的是车站正面的超高层“THE LINKPILLAR 1”塔楼（北塔与南塔双子塔之一） 。同时，高轮Gateway站配套的南侧新检票口和横跨轨道连接东侧芝浦地区的11米宽人行步道同步启用，大幅改善了站东西两侧的连通 。在2025年开街时，综合塔楼的部分办公楼层、商场和会议中心投入运营，JW万豪酒店（JW Marriott）也于2025年10月2日正式开业迎宾 。JR东日本与合作伙伴Lumine公司打造的大型商场“ニュウマン高輪”（NEWoMan高轮）则于2025年9月12日开幕，汇聚约180家店铺，成为Lumine旗下规模最大的商业设施之一 。

按照规划，2025年度内（即截至2026年3月）项目其余主要构筑物将完工并陆续投入使用，包括另一栋超高层塔楼“THE LINKPILLAR 2”、文化创意设施“MON Takanawa: The Museum of Narratives”（叙事博物馆）以及高端住宅大楼“TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE” 。其中文化设施计划于2026年3月28日对外开放，住宅栋也预定在2026年春季投入使用 。届时，高轮Gateway城市将全面开业，标志着第I期开发的完成。值得一提的是，项目用地南端临近品川站的一片区域被预留作为未来第II期扩展开发用途，预示此地的发展远景将持续深化。

推进过程中的冲突与挑战

尽管高轮Gateway项目备受瞩目，但在推进过程中也遭遇了多重冲突和挑战，需要各方协调化解。

社区意见与站名风波

新站命名为“高輪ゲートウェイ”（高轮Gateway）曾引发舆论争议。2018年JR东日本公开征集站名时，“高轮”“芝浦”等传统地名呼声最高，而带有片假名“Gateway”的名称仅获36票，排名130位 。JR东日本仍决定采用高輪Gateway，令很多公众质疑公募流于形式 。一些学者和作家联名发起请愿，收集了约4万签名于2019年3月提交，要求JR东日本撤回这一站名 。反对者认为新名字缺乏对当地历史的尊重，有“生硬拼贴英语”之嫌 。尽管最终JR并未更改站名，但此事件反映出社区对传统文化与地方认同的重视，开发方此后也更注意在宣传中强调“高輪”意象和历史传承，以缓解抵触情绪。

历史遗迹的发现与保存

2019年，站前建设用地内意外发掘出高輪筑堤遗迹——这是一段明治时期修建、日本第一条铁路（新桥～横滨）相关的石造护堤，具有极高的史料价值 。遗迹出土后，引起文物保护部门和社会舆论的高度关注，时任首相菅义伟还亲自到现场视察并请求妥善保存 。JR东日本原本希望充分利用宝贵的车站前土地，面对政府要求一度进退两难 。经过协商，最终采取了折衷方案：将高輪筑堤的一部分在原地保护展示，另一部分异地保存或资料保存，以平衡开发与保护的矛盾 。目前项目规划中已预留区域供游客观摩筑堤遗迹，既保存了历史文化，又为新街区增添特色看点 。

交通整合与基础设施衔接

高轮Gateway城市地处铁路线和既有城市道路网络之间，如何实现新街区与周边交通系统的无缝衔接，是项目面临的重要课题。为此，开发方采取多项措施：一方面在站内新增南侧出入口，并架设跨线人行天桥直通东侧的芝浦中央公园，提高步行可达性 。另一方面，与邻近泉岳寺站前再开发项目对接规划，预留空间让未来从高轮Gateway延伸的步行デッキ（连廊）直连泉岳寺地铁站，实现站际无缝换乘 。在道路交通方面，由于商业设施集中开业可能带来货运车辆高峰，JR东日本前瞻性地在东京湾岸的平和岛建立外部物流中转库，将各商户的货物统一在场外集散，再由氢燃料电池卡车“摆渡”6公里送至高轮Gateway城市 。这一创新物流模式可避免大量卡车同时涌入工地周边，提高配送效率并缓解局部交通压力，被视为智慧城市交通管理的有益尝试 。通过上述种种举措，项目在交通整合上努力消除物理屏障和瓶颈，实现新旧街区的融合。

招商运营压力

大型综合体的商业运营成败，对项目整体成色至关重要。高轮Gateway虽地处港区黄金地段，但周边此前并无成熟商圈，人气需要“从零培养” 。这一点从近期东京其他再开发项目中可窥见挑战：例如渋谷サクラステージ号称直通涩谷站，却因缺乏特色商铺和人气导流，开业不久便被批“门庭冷落” ；又如2023年开业的羽田机场花园商业设施，也因访客稀少被贴上“失败”标签 。

鉴于前车之鉴，JR东日本深知高轮Gateway项目“不容有失” 。在招商阶段，他们采取了多项策略减轻运营压力：首先，引入重量级主力租户，比如办公塔楼早早锁定了电信巨头KDDI将总部搬迁入驻，确保大量稳定上班人流 ；酒店则与万豪集团合作引进东京首家JW万豪高端酒店，借助国际品牌号召力提升区域吸引力 。商业部分由JR东日本旗下经验丰富的Lumine公司运营，新开的NEWoMan高轮定位“精致生活方式”，引入从高端餐饮、时尚品牌到创新体验业态的丰富租户，并打造特色空间如空中露台餐厅“Luftbaum”和亲子友好区“こもれびら”等 。通过差异化的业态组合，项目力避与都内其他商业设施功能重复同质，努力形成自己的独特卖点。

此外，在开业推广上，JR东日本也格外用心：早在车站开通后几年内，就多次举办DJ音乐会等新颖活动为周边“引流”，营造话题 ；在正式开街前150天，公司高层亲自召开发布会，提前预热项目亮点 。正是这些举措，帮助高輪Gateway城市在开业初期吸引了广泛关注，实现“良好起步” 。不过，正如业界所言，大型再开发能否长久繁荣，取决于长期经营而非一时声势，高輪Gateway未来仍需持续努力 。

投资视角下的区域价值与城市功能展望

作为东京市中心近年来最大的再开发之一，高輪Gateway城市的建成将对区域发展和投资价值产生深远影响。从中长期投资视角，可以作出以下判断：

区位升级，枢纽价值凸显

品川-高轮地区原本就是东京南部的重要交通节点，集新干线、JR环线、京急电铁等于一体。高輪Gateway项目落成后，将进一步强化此处作为“全球门户”的地位 。一方面，新的办公和会议设施吸引国际企业和会展活动进驻，伴随羽田机场的近距离优势，预期大量商务人士将在此汇聚，为区域带来高附加值人流和消费。另一方面，高輪Gateway站通过步行连廊与地铁泉岳寺站连通，周边铁路网络也有扩充计划（如东海道新干线延伸线的品川新站，中央新干线磁悬浮计划等），交通枢纽功能将更上一层楼。

对于港区的地产投资而言，这意味区域吸引力和地价有望持续走高。历史经验表明，大型地标项目往往能带动周边物业价值攀升：如六本木ヒルズ开业后五年内周边地价上涨明显，长远看17年间地价累计涨幅达165% 。高輪Gateway城市有望复制这一效应，为广义“品川圈”注入上升动力。JR东日本社长甚至提出“グレーター品川”（大品川圈）概念，预计包括高輪Gateway在内的一系列开发将成为公司每年1000亿日元收益的新支柱 。这对区域投资价值无疑是重大利好。

通过Urbalytics我们看到, 高輪周边的2020年后新公寓3年涨幅达到124%，近乎翻倍。

城市功能质的提升

高輪Gateway再开发带来的不只是新的楼宇，而是对城市功能的系统增强。在城市设计层面，项目打破了过去铁路用地对城市肌理的割裂，将东侧滨海的芝浦区和西侧内陆的高轮地区有机衔接起来 。原本因铁道分隔的街区，如今通过人行天桥和下方道路相连通，城市空间的连续性和可达性显著改善。这种基础设施升级将提高周边居民的生活便利度，也拓展了商业活动范围。从产业结构看，高輪Gateway导入高端服务业（金融科技、通信研发等）和国际教育资源，填补了区域内原有功能的空白，推动产业多元化发展。这种“产城融合”有助于增强区域抗风险能力和持续发展动力。在文化生活方面，叙事博物馆、多功能会议中心、公园步道等设施的出现，为市民提供了新的公共活动空间与文化体验场所，弥补了以往品川站一带文化设施偏少的不足。尤其是高輪筑堤遗址公园的打造，既保护了历史文脉，又将其转化为社区教育和旅游亮点，提升了城市人文内涵 。从城市运营角度，项目试验性的智慧城市系统（都市OS、数字孪生）如果运转良好，未来可推广至东京其他城区，带动整体城市治理水平升级 。这些功能提升最终都会反映到区域价值上——一个功能完善、活力多元的城区，无疑更能吸引投资者和高素质人群，从而进入良性循环。

未来展望：制度改革的可能方向与市场趋势

总的来看，高輪Gateway再开发项目兼具战略意义和创新实践，其成功将极大提高东京城市更新的示范价值。从投资者角度，这一地区具有长远的增值潜力：地段稀缺性、交通枢纽地位、综合功能优势叠加，使其有望成为东京未来新的经济增长点和高端物业集聚地。当然，投资回报的实现有赖于项目运营团队对上述挑战的有效管理。若能持续贯彻目前的共创、智能和开放运营理念，高輪Gateway城市将不仅仅是一组摩天大楼，而会成长为一个充满生命力的都市新中心。展望未来5-10年，随着项目全面成熟和周边二期开发的推进，高輪Gateway所在区域的城市功能和价值将再上层楼。这对关注日本城市更新与房地产投资的各方而言，无疑值得长期关注和深入研判。高輪Gateway的实践经验，也将为东京都乃至其它亚洲大城市的更新发展，提供宝贵的参考范本。

当然，从投资角度也需清醒认识到，高輪Gateway项目的回报是一场“长跑”而非短期博弈。正如业内所言，一座新城的成熟往往需要10年至25年时间检验 。在初期热潮过去后，项目能否保持繁荣尚取决于诸多因素，包括宏观经济走势、东京都市政策、以及项目自身运营管理等。例如，当前日本经济总体低迷且人口老龄化，办公需求长期增量有限，高輪Gateway的写字楼出租在中期可能面临激烈竞争，需要持续招徕新兴产业企业入驻。而商业零售部分随着东京其他商业中心（如八重洲、筑地等地同时期再开发 )相继登场，也将不断接受市场检验。这要求运营方与时俱进，提供新鲜内容来留住客流。幸运的是，JR东日本已表现出高度的战略投入和学习能力。公司高层多次强调此项目“社运所系” 、不惜投入资源确保成功，这意味着后续在营销、招商上的支持力度可期。

#高輪ゲートウェイ #再開発 #JR東日本 #都市更新 #商業施設 #考古保護 #投資風險 #デューデリジェンス #NYC風 #NEWoMan #不動産データ #Urbalytics #設備投資 #社会受容 #分期開発

参考来源：

• https://tetsudo-ch.com/12925313.html 高輪ゲートウェイ駅前の開発進捗 2024年1月版①　JR東日本・品川開発プロジェクト「TAKANAWA GATEWAY CITY」

• 麻布台ヒルズ、渋谷サクラステージの失敗に学んだ？ ニュウマン高輪《楽待新聞》https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/1d8e9ac24a38354e040913e685df3b204a6083b3

• 高輪GW再開発、25年3月27日まちびらき https://www.tokyo-takken.or.jp/re-port/77179

• 麻布台ヒルズが抱えるテナント不足の原因と森ビルの対策 https://topicsjapan.com/social/azabudaihillsmoribill/