葛飾・立石：昭和情緒と高層開発が交差する新たな投資ホットスポット

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東京・葛飾区の立石は現在、大規模な都市更新により劇的な転換期を迎えています。かつて昭和の懐かしい風情と「千円で酔える」居酒屋街で知られた下町が、駅前大規模再開発計画により投資家の注目を集めています。伝統的な路地の人情味と新しい高層ビルの輪郭が交錯し、古い街区の投資価値が再定義されつつあります。

地域の歴史と発展の経緯

立石は葛飾区の中心付近に位置し、長年にわたり濃厚な昭和期の市井風情を色濃く残してきました。狭い路地の両側には老舗の居酒屋や商店街が点在し、特に立石駅通商店街や立石仲見世商店街が著名で、懐かしい雰囲気を求めて訪れる人を引き寄せます。ここは親しみをこめて「せんべろの街」と呼ばれ、低価格の居酒屋が集積し、東京の下町文化の象徴の一つです。同時に立石は葛飾区の行政拠点でもあり、区役所旧庁舎や文化会館などの公共施設が長年ここに立地し、街区に公共的・文化的な色合いを与えてきました。

しかし、歴史の蓄積とともに立石は都市計画上の課題にも直面してきました。長年にわたり駅周辺は商店街を中心としたにぎわいを形成してきましたが、街区の道路は概して狭く、老朽化した木造建築が密集しており、防災面での不安が指摘され、居住環境の改善が急務でした。早くも1990年代には地元行政と地域コミュニティがこれらの課題を認識し、1996年に「立石駅北口地区再開発研究会」が設立され、2007年には再開発準備組織を組成して更新構想の検討を進めました。多年の検討を経て、プロジェクトは2017年に都市計画決定を受け、2021年に区域再開発組合の設立が正式承認、2023年に権利変換計画を完了した後、ついに現在、施工段階に入っています。

人口・地価・賃貸需要の動向

データ面から見ても、立石所在エリアの人口や不動産指標は旧市街の変化を映し出しています。葛飾区の総人口は現在約47万人で、東京都23区中では9位、世帯数は約25.3万戸で同じく9位に位置します。注目すべきは近年、葛飾区の世帯数が増加している一方で総人口はほぼ横ばいで推移しており、これは区内に“少人数世帯”が大量に生まれていることを示しています——主に単身者や小規模家族の流入です。2019年から2024年の6年間で区全体の総人口は約5,500人の増加にとどまる一方、世帯数は約1.6万戸増え、1世帯当たりの人数は1.96人から1.86人へと低下しました。これは若年単身者や小家族が葛飾区に定着しつつあり、立石など交通利便性の高いエリアの若年賃貸需要が高まっていることを示唆します。単身化の進展は安定した賃貸需要の下支えとなっており、若い社会人は駅近の賃貸を選好する傾向が強く、利便性や安全性を重視して郊外戸建て購入を避ける傾向が、立石周辺の賃貸マンションの高い入居率を長期にわたり支えています。今後再開発が進展し地域の魅力が高まれば、この賃貸需要はさらに強化される見込みです。

不動産価格面でも、立石の地価上昇は市場の期待を裏付けています。公的データによれば、2025年の葛飾区住宅地の平均公示地価は前年比約6.3%上昇しており、立石周辺の上昇率は特に顕著です。立石五丁目の標準地では2025年公示地価が約39.2万円/㎡となり、2024年比で約7%上昇、2023年比では累計で約13%近い上昇を示しました。過去10年（2015–2025年）で立石のある基準地の地価は累計で約35%上昇しています。さらに期間を2012年まで伸ばすと、立石の地価は約60%近い上昇を示しており、周辺区の平均上昇約38%を大きく上回る結果となっています。これは優れた資産の値上がり余地を示しています。こうした数値は、かつて割安とみなされていた立石が急速に投資家のレーダーに入ってきていることを示しており、地元住民のみならず不動産資金も流入して地価を押し上げています。同一区内の再開発成功事例である金町のケースも立石の将来に対する信頼を補強します：高層マンションの供給と環境改善に伴い、金町駅周辺は2021年以降人口の純増が続き、2023年・2024年には年率2%以上の増加を記録するなど、ここ10年で最大の伸びを示しました。立石でも大型プロジェクト完成後に同様の人口・需要の上昇が見込まれます。

Screenshot 2026-02-04 at 10.52.51.png — Urbalyticsで確認できる人口増加は、2023年に既にパンデミック前の水準に回復しています

立石駅前再開発の具体内容

現在、立石の変貌の転換点となっているのが京成立石駅北口地区第一種市街地再開発事業の本格着工です。2025年11月1日、長年準備が続けられてきたこの大型プロジェクトがついに着工しました。開発区域は京成立石駅北側に隣接し、計画用地は約2.2ヘクタールで、住宅・商業・行政機能を一体的に整備するモダンな駅前拠点の創出を目指します。計画地は新設される北口交通広場によって東西の街区に分断され、広場面積は約3,410㎡にのぼり、駅前バス拠点および公共活動空間として人流の集約・分散能力を大幅に高める予定です。

西街区では地上36階・地下2階、建築高約125mの超高層レジデンスを想定しており、このタワーは約710戸の高品質住宅を供給するとともに、低層部に商業施設を配し、新たな居住人口と消費を呼び込みます。東街区には地上13階（行政計画上は14階）・地下3階、高さ約75mの複合ビルが建設され、葛飾区新庁舎（区役所）が入居するとともに、商業施設や公益施設などの公共機能も併設されます。区役所新庁舎の立地は、立石の行政拠点としての地位を一段と強固にし、日常的に多くのオフィスワーカーや来庁者が行き交うことで恒常的な人流を生み出します。

今回の北口再開発は地上の整備にとどまらず、鉄道の整備と連動しています。東京都は同時に京成押上線（四木～青砥間）の連続立体交差化事業を進めており、該区間の高架化により踏切を解消して通勤効率と安全性を向上させます。京成立石駅は従来普通列車しか停車しない状況でしたが、押上駅へは約8分で到達でき、浅草線との直通で日本橋や新橋といったビジネスコアへシームレスにアクセスできる点や、浅草線と京急線の直通で羽田空港へ1本、京成線経由で成田空港へも直通できる利便性を持ちます。今回の高架化と駅改良により、この“下町に隠れた交通拠点”のポテンシャルが本格的に発揮され、立石は従来の小さな駅から東部副都心の重要なノードへと飛躍することが期待されます。駅前再開発ビル群と近代化された高架駅、交通広場が一体化することで、地域発展のためのハード面の基盤が整備されます。プロジェクトの主導には葛飾区や再開発組合に加え、東京建物株式会社、旭化成ホームズ株式会社などの開発事業者や首都圏不燃建築公社が参加し、施工は鹿島建設と三井住友建設の共同企業体が担い、2029年度の竣工を予定しています。企画段階から資金・政策の整備まで、多方面の力が立石に結集し、この変革を推進しています。

なお、立石駅の改良は北口だけにとどまりません。駅南側でも同時並行で2件の再開発プロジェクトが進められており、立石全体の大規模な刷新が計画されています：南口西で進行中の「立石駅南口西地区第一種市街地再開発」（約1.3ヘクタール）と、南口東で推進されている「立石駅南口東地区再開発」（約1.0ヘクタール）には野村不動産等が参画しています。公表されている計画によれば、南口西地区には約125m・34階建て（約700戸規模）の住宅タワー、南口東地区には約120m・32階建ての住宅棟（約440戸）と付帯商業施設が想定されています。これら南北両側の高層住宅の完成により、京成立石駅周辺では合計で1,800戸超の住宅供給が見込まれ、スカイラインは複数のタワーによって一新されます。これらプロジェクトは相互に連携し、北口2.2ヘクタール＋南口西1.3ヘクタール＋南口東1.0ヘクタールという規模で一体的な駅前開発を形成し、下町らしい風情を残しつつ高層化による機能強化が進むことになります。

再開発が地域の将来の投資価値に与える影響

これほど大規模な都市更新は立石の投資風景を根本から変えます。まず直接的な影響は地域ポジショニングの格上げです——立石は「格安居酒屋の一角」というイメージから、葛飾区の重要な複合拠点へと華麗に転身します。区役所新庁舎の進出は行政の中核化を意味し、大規模な住宅・商業ストックの供給は新たな居住者や事業者を集積させ、消費と雇用を喚起します。人流と産業の導入は地域不動産の魅力と価値を高め、投資家にとって立石はこれまでの“小規模な下町コミュニティ”から、東京東部の他の副都心と匹敵しうる新興投資エリアへと成長しつつあることを示します。かつて老朽化等を理由に避けられていたエリアが、再生により新たな活力と秩序を獲得し、資産評価の見直しが進むでしょう。

次に、インフラと公共環境の改善が長期的な価値を支えます。鉄道の高架化により従来の踏切渋滞や安全リスクが解消され、交通広場の整備はバス接続性と公共空間の質を向上させます。これらは立石の利便性・居住性を大きく高め、賃貸・購入双方の需要を引き上げます。特に公共交通利用で通勤する社会人や学生にとって、整備後の立石はより魅力的となり、広域からの転入を取り込む潜在力が高まります。加えて新たな広場や公園、十分な商業機能はコミュニティの生活利便性を一段と改善し、不動産に対する付加価値を生み出します。

さらに、数千戸規模の新規住宅供給は市場に構造的な機会をもたらします。約2,000戸の新築マンションが数年内に供給されるため、短期的には供給ピークとなる可能性がありますが、中長期では高品質な住戸が多数の中堅・若年層や初めての購入層を引き付け、立石の人口構成を最適化し消費水準を引き上げる効果が期待されます。新住民の流入により既存の商店街はリニューアルと新商業の相互補完で活性化し、新旧融合が立石の大きな特徴となるでしょう。長期保有を前提とする投資家にとっては、新コミュニティの成熟を見越して早期に参入することで、地域価値の上昇に乗る有利なタイミングとなります。地価の上昇トレンドは既に明確であり、再開発完了後には住宅価格・賃料のさらなる上積み余地が見込まれます。

Screenshot 2026-02-04 at 10.56.51.png — Urbalyticsで見る立石周辺の物件価格と成約数が近年着実に上昇しています

もちろん、好機にはリスクも伴います。文化的衝撃と移行期の痛みは立石の転換過程で向き合うべき課題です。高層タワーの出現と人の流入は、旧来の懐かしい街並みやコミュニティの結びつきを薄める可能性があり、観光的な“昭和情緒”を求める訪問客や既存住民にとっては喪失感を生むことも考えられます。投資の観点では、従来の魅力が薄れる期間を新たな都市的魅力が補うまでには時間を要します。工事期間中は周辺商店が影響を受け、一部の老舗が再生を見届けられないケースもあり、短期的な商業活力や賃料収益に揺らぎをもたらすことがあります。また大量の新規供給は市場の吸収力を問うため、販売・入居の進捗が想定を下回れば在庫調整や賃貸消化の時間が必要となり、投資回収のタイミングに影響を与えます。ただし、東京全体の住宅需要の堅調さと立石の相対的低廉な価格帯を勘案すると、これらのリスクは比較的コントロール可能です。再開発により生じる“価値の低地（バリューギャップ）”は消滅しつつあり、将来的には地価・賃料水準が東京東部の平均へと収斂することが期待され、投資の保全・増価の確度は高まりつつあります。

総じて、再開発が立石にもたらす利点は広範かつ長期的です。都市機能のグレードアップ、人口と資本の流入により地域は内側から外側まで刷新されます。価値を発見しようとする投資家にとって、立石は独自の二面性を持つ魅力的な投資先です。一方で下町特有の親しみやすさを残しつつ、他方で現代的な利便性と繁華を取り込むことで、東京の多数ある投資候補の中で際立った存在となっています。プロジェクトの竣工と地域価値の実現が進むにつれ、立石の投資価値はさらに再評価されるでしょう——かつて見過ごされていたエリアが有望株へと変貌を遂げる可能性があります。この都市更新の窓口を捉えるには地域の将来性への確信と、忍耐強い中長期のポジション取りが必要です。長期的視点を持つ投資家にとって、葛飾・立石は“昭和の情緒”と“現代の機会”が交差する期待に満ちた投資舞台となっています。

結論

百年の風雪を経てきた立石は、旧来の陰を脱ぎ捨て新時代の舞台へと歩を進めています。昭和の情緒あふれる庶民的な街並みから高層が林立する活力ある新市街へと変容する過程は、東京の都市更新の成功例を示す生きたケースです。投資家にとって立石の変化は、交通の利便性、人口構造、政策支援といった複数の好材料が交差する希少な機会の顕在化を意味します。リスク管理も必要ですが、全体を俯瞰すれば立石の投資ポジションは徐々に上昇していると言えます——かつては目立たなかった下町が、今や注目に値する価値の高地へと変わりつつあります。再開発の竣工と価値の顕在化を見届けることで、“新しい立石”は東京東部において存在感を放ち、そこに投じる者たちに十分なリターンと多様な可能性をもたらすでしょう。