葛饰立石：昭和风情遇上高层开发的投资新热土

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东京葛饰区的立石正经历一场脱胎换骨的城市更新。这座曾以昭和怀旧风情和“千日元就能醉倒”的居酒屋街闻名的下町，如今因大规模站前再开发计划而成为投资者关注的焦点。传统街巷的人情味与崭新高楼的轮廓在这里交织，一个老街区的投资价值正被重新定义。

区域历史与发展脉络

立石位于葛饰区的中央地带，多年来保留着浓厚的昭和时代市井风貌。狭窄的小巷两侧散布着老牌居酒屋和商店街，其中立石站通商店街和立石仲见世商店街尤为著名，吸引着各地访客来感受怀旧氛围。这里被亲切地称为“一千日元就能喝得酩酊”的“せんべろ之街”，平价居酒屋林立，使其成为东京下町文化的象征。同时，立石也是葛饰区的行政中心所在，区政府旧厅舍和文化会馆等公共设施多年来坐落于此，为街区增添了公务与文化气息。

然而，历史积淀下的立石也面临城市规划上的瓶颈。长期以来，车站周边形成了以商店街为中心的繁华市集，但街区道路普遍狭窄，老旧的木造建筑密集分布，抗灾安全性堪忧，居住环境亟待改善。早在1990年代，当地政府和社区便意识到这些问题：1996年成立了“立石站北口地区再开发研究会”，2007年组建了再开发准备组織，开始酝酿更新构想。经过多年酝酿，项目在2017年获都市计划决定，2021年正式批准区域再开发組合成立，2023年完成权利变换计划后，昔日的愿景终于在今日进入施工阶段。

人口、地价与租赁需求趋势

从数据角度看，立石所在区域的人口和不动产指标也折射出老城区正在发生的变化。葛饰区目前总人口约47万，在东京都23区中位居第9位，拥有约25.3万户家庭，同样排名第9 。值得关注的是，近年来葛饰区家庭户数持续增长，而总人口基本持平，这意味着区内出现了大量“小而多”的家庭单位——主要是单身人士和小家庭的流入。2019年至2024年的六年间，全区总人口仅增加约5,500人，但家庭户数却增加了约1.6万户，致使平均每户人数从1.96人降至1.86人。这表明越来越多的单身青年和小家庭选择在葛饰区安家，特别是立石等交通便利的区域对于年轻租户的吸引力正在上升。单身化趋势带来了稳定的租赁需求支撑——年轻上班族更倾向于在车站附近租房，以便利性和安全性取代购买远郊独栋的打算，这使立石周边的出租公寓长期保持较高的入住率。随着今后再开发的推进、区域吸引力上升，预计这一租赁需求还将进一步增强。

房地产价格方面，立石近年的地价走势同样印证了市场对该地区前景的看好。官方数据显示，2025年葛饰区住宅地平均公示地价同比上涨约6.3%，其中立石周边的涨幅尤为显著。以立石五丁目的标准地为例，2025年的公示地价约为39.2万日元/㎡，比2024年上涨近7%，相较2023年累计上涨接近13% 。过去十年（2015–2025年），立石某基准地段的地价累计涨幅约为35% 。若将时间轴拉得更长一些，自2012年以来立石土地价格已上涨近60%，远高于周边区平均约38%的增幅，显示出卓越的资产增值潜力。这一系列数字表明，昔日相对被低估的立石正迅速进入投资者的雷达。不仅本地居民看好，不动产市场上的资金也在持续流入这个区域，推动地价节节走高。同时，在同一区内可以借鉴的金町再开发案例也为立石的未来增添信心：随着高层公寓入市和环境改善，金町站周边自2021年起人口连续净增长，2023年和2024年更录得2%以上的年增幅，是过去十年最大的涨幅，显示城市更新确实能带来“人气”和价值的双提升。立石在大型项目落成后，预计也将出现类似的人口和需求上扬趋势。

Screenshot 2026-02-04 at 10.52.51.png — 在Urbalytics上看到的人口增长，23年已经回复到疫情前水品

立石站前再开发的具体内容

眼下，立石蜕变的转折点正是京成立石站北口地区第一种市街地再开发事業的全面启动。2025年11月1日，这一筹备多年的大型项目正式破土动工。开发区域紧邻京成立石站北侧，规划占地约2.2公顷，旨在打造集住宅、商业、行政于一体的现代化站前枢纽。整个规划地被新设置的北口交通广场一分为二，形成东西两个街区。广场面积约3,410平方米，将作为站前巴士枢纽和公共活动空间，极大提升人流集散能力。

在西街区，计划兴建一栋地上36层、地下2层的超高层住宅楼，建筑高度约125米。这栋塔楼将提供约710户高品质住宅，并在底部配置商业设施，为当地注入新的居住人口和消费活力。东街区则将建设一座地上13（行政规划14）层、地下3层，高约75米的综合大楼，作为**葛饰区新区役所（政府办公楼）**的所在地，同时容纳商铺、公益设施等公共功能。区政府新厅舍进驻立石，意味着这里将巩固其作为区行政中心的地位，日常将有大量办公人员和办事民众往来，带来源源不断的人气。

此次北口再开发项目不仅在地面布局上焕然一新，也与轨道交通改造工程协同推进。东京都政府正同步实施京成押上线（四木～青砥段）连续立体交差化工程，即将该区间铁路线高架化，消除平交道口，提高通勤效率和安全性。京成立石站长期以来仅停靠普通列车，快速特急等全部通过不停，但其实从这里出发8分钟可直达押上站，换乘直通浅草线后可无缝抵达日本桥、新桥等商务核心区，且通过浅草线与京急线直通可一站直达羽田机场，经京成线可直通成田机场。借助本次铁道高架和站场改造，这一“藏在下町里的交通枢纽”将真正发挥其区位优势——立石有望从过去名不见经传的小站跃升为东部副都心的重要节点。届时，站前再开发楼宇与现代化的高架车站、交通广场融为一体，从硬件上为地区发展奠定坚实基础。项目主导方除了葛饰区与再开发组合之外，还引入了实力雄厚的合作伙伴：东京建物株式会社、旭化成Homes株式会社等开发商以及首都圏不燃建築公社均作为参与组员，共同推进施工。施工由鹿岛建设与三井住友建设联合体承包，计划在2029年度完成竣工。可以说，从策划酝酿到资本和政策的落实，各方力量在立石汇聚，推动着这场脱胎换骨的变革。

值得一提的是，立石站的升级不止于北口单一区域。在车站南侧，政府也同步规划了两项再开发项目，昭示出全面提升立石地区的雄心：“立石站南口西地区第一种市街地再开发”（约1.3公顷）和**“立石站南口東地区再開発”（约1.0公顷）目前正分别由野村不动产等参与推进中。根据已公布方案，南口西地区将新建一栋约125米高的34层住宅塔楼（约700户规模），南口东地区则计划建设一栋约120米高、32层的住宅大楼（约440户）以及配套商业设施。随着这两栋高层公寓的落成，京成立石站南北两侧将合计新增超过1800户住宅供应，天际线将被数座摩天塔刷新。这些项目彼此呼应，形成涵盖北口2.2公顷+南口西1.3公顷+南口東1.0公顷**的联动开发格局，立石整个站前区域正经历前所未有的规模扩张与功能升级。下町风情浓郁的立石，即将迎来高楼林立的新面貌，新旧交融的独特城市景观呼之欲出。

再开发对区域未来投资价值的影响

如此大刀阔斧的城市更新，势必深刻改变立石的投资面貌。首先，最直接的影响体现在区域定位的跃升上——立石将从原本“廉价居酒屋一条街”的平民市集，华丽转身为葛饰区的重要综合节点。新建的区政府大楼进驻，使这里成为名副其实的行政中心；大体量的住宅和商业物业投入使用，将聚集大批新居民和商户，带动当地消费与就业。人流和产业的导入，无疑将提高区域不动产的吸引力和价值。对于房产投资者而言，立石正从一个相对“小众”的下町社区，成长为可以与东京东部其他副中心相媲美的“新兴投资热土”。过去可能因老旧杂乱而被避开的区域，如今正散发出重建带来的新活力和秩序，预示着物业资产评估的重估上扬。

其次，基础设施和公共环境的升级将为长期价值保驾护航。铁路高架化消除了困扰多年的平交道拥堵和安全隐患，交通广场的设置改善了公交接驳和公共空间品质。这些改变显著提升了立石的便利度和宜居度，对租户和购房者都有极大吸引力。特别是对于依赖公共交通通勤的上班族和学生，立石的交通优势将在硬件改善后更加凸显，可望吸纳更多跨区就业人群在此定居，从而扩大住房需求面。此外，新的广场、公园等配套将丰富社区生活，完善的商业设施为居民提供“一站式”生活圈，这些都为房地产赋予了附加值。

再次，大量新增住宅供应本身也将带来结构性的市场机遇。约两千户的新建公寓将在数年内集中入市，短期看也许形成供给高峰，但从中长期看，这批高品质房源将吸引大量中青年家庭和首次置业者，有助于优化立石的人口结构，提升消费层级。随着新住民迁入，原有的商店街有望通过升级改造与新商业形成良性互补，“新旧融合”将成为立石的一大特色卖点。对于有意长线持有物业的投资者而言，在新社区培育成熟之前切入，正好可以搭上区域价值攀升的早班车。地价的持续上行趋势已经显现，而再开发全面完成后，立石房产的租售价格仍有进一步上涨的空间。

Screenshot 2026-02-04 at 10.56.51.png — 通过Urbalytics看到立石周边物件价格和成交量近年节节攀升

当然，机遇伴随着挑战。文化冲击与过渡阵痛是立石在转型中需要面对的课题。高层塔楼的矗立和人群的涌入，或将削弱老街原有的怀旧风情和社区纽带。这种变化可能令部分慕名而来的怀旧游客感到惋惜，也可能让部分原居民产生心理落差。从投资角度看，传统魅力的淡化需要时间由新的城市魅力来填补。在项目建设期，周边商户难免受到施工影响，一些老店可能难以坚持到重生之日，这对短期商业氛围和租金回报造成一定扰动。此外，大量新房源集中上市也要求市场具备足够消化能力，若销售或入住进度不及预期，可能出现阶段性的库存压力或出租消化期，对投资回报节奏产生影响。不过，以东京整体住房需求的稳健度和立石本身较低的基价来看，这种风险相对可控：区域的“价值洼地”属性正随着再开发而消失，未来房价租金水准有望逐步向东京东部平均水平看齐，投资保值增值的确定性正不断增强。

总的来说，再开发为立石带来的利好是全面且深远的。城市功能的升级、人口和资本的涌入，将区域从里到外焕然一新。对于谋求价值发现的投资者而言，立石正呈现出独特的双重吸引力：一方面保留着东京下町特有的亲切氛围，另一方面又注入了现代都市的繁华和便利。这样的组合使立石在东京众多投资选项中脱颖而出。可以预见，随着项目陆续完工，立石的投资价值将被进一步重估——昔日被低估的角落将蜕变为炙手可热的潜力股。把握这一轮城市更新带来的窗口期，既要有对区域未来的信心，也需做好耐心布局的准备。对于目光长远的投资人来说，如今的葛饰立石正站在“古早情怀”与“现代机遇”的交汇点上，蕴藏着令人期待的回报。

结论

经历百年风霜的立石，正一步步走出旧日阴影，迈向新时代的舞台。从昭和怀旧的平民街区到高楼林立的活力新城，这里的转型为东京城市更新提供了一个生动范例。对于投资者而言，立石的故事折射出城市潜力被重新发掘的全过程：交通区位、人口结构、政策支持多重利好在此交汇，孕育出难得的投资机遇。当然，在分享机遇的同时也需关注风险，但纵观全局，立石的投资定位正逐步上移——从前日冷门的下町，如今正成为备受瞩目的价值高地。展望未来，伴随着再开发项目的竣工和区域价值的兑现，一个“新立石”将在东京东部昂然崛起，为坚守与投入这片土地的人们带来丰厚的回报和无限的可能。