閑静な学園エリアの商業躍進：東京・府中多磨地区の投資展望

東京郊外の府中市は、堅実な財政基盤と住みやすさで知られてきました。歴史ある市域の中で、多磨地区はかつて静かな学園と緑地の集積地でした。しかし、三井不動産による大型商業施設プロジェクトの始動により、この控えめだった地域が投資家のかつてない注目を集めています。新たな商業施設の導入は、府中・多磨地区が「潜在株」から注目の投資ホットスポットへと位置づけを変えつつあることを示しています。

地域の歴史と都市発展の流れ

府中市は東京都多摩地域に位置し、古くから豊かな人文的背景を持つ土地です。市名「府中」は律令制時代に由来し、ここはかつて武蔵国の国府が置かれた場所でした。長い歴史は府中に独自の伝統的魅力を与えています——京王線府中駅付近には1900年以上の歴史を持つ武蔵総社大國魂神社があり、毎年多くの参拝者を集めます。市内には東京競馬場もあり、観光客を呼び込むと同時に地方財政の重要な支えの一つとなっています（府中市の財政力指数は1.21と、東京都内の市区町村で上位に位置します）。

戦後から現在にかけて府中市は継続的に発展してきました。京王線府中駅は1980年代以降に高架化や駅前再開発を経て、商業施設が立ち並ぶ歩行者空間が市の中心を一新しました。現在、新宿駅から京王線特急で約24分と交通利便性が高く、通勤者やファミリーに支持される郊外都市となっています。賑わう駅前商圏と深い歴史文化が融合し、府中は「伝統と活力を併せ持つ」独特の都市雰囲気を形成しています。

環境面では、国際基督教大学（ICU）や東京外国語大学などの名門校や、American School in Japanなどのインターナショナルスクールが府中・多摩地域に位置し、広大な緑地（武蔵野の森公園、野川公園など）に囲まれています。学術的な雰囲気と良好な環境を兼ね備えており、欧米ではキャンパスや公園に近接した郊外住宅が高く評価される傾向にあります。実際、かつて多くの外国人がこの地域を居住地に選んでおり、例としてアメリカの著名な政治家ジョン・D・ロックフェラー4世が1950年代にICU留学中に近隣で生活していたことが知られています。

人口と不動産市場の動向

データで見ると、府中市のファンダメンタルは非常に安定しています。Urbalyticsのデータによれば、府中市の現人口は約26万人で、近年は概ね安定推移しています（2020年国勢調査では約26.3万人）。潤沢な税収と自主財源により、府中は長期にわたり高い財政健全度を維持しており、これが各種都市整備の支えとなっています。地価は近年上昇傾向にあり、2025年の公示地価は前年比で約7.4%上昇し、東京郊外でも上位の伸びを示しました。国土交通省の統計でも多摩地域の地価回復が確認され、府中市では一時期約9%の上昇が見られるなど、同地域の将来性に対する市場の評価が反映されています。感染症後の「都心から適度に離れて暮らす」ライフスタイルの台頭や再開発の追い風もあり、府中の不動産魅力は一段と高まっています。

賃貸需要については、市内に大学・研究機関・企業が多く存在するため、府中全体の賃貸市場は旺盛な状態が続いています。単身の学生や勤め人は府中駅、分倍河原駅周辺の小型マンション需要が高く、また充実した子育て支援が若年ファミリーを呼び込んでいるため、中〜大型の間取りの賃貸も安定しています。一方で、多磨駅周辺はこれまで商業インフラが不足していたため賃貸需要が市中心部に比べやや弱い時期もありましたが、住宅価格は相対的に割安であることから賃料利回りは5.5%～6.5%と比較的高い水準を示してきました。地域の開発恩恵が徐々に実現するにつれ、かつて「灯台下暗し」だったこの東京近郊の資産が再評価の局面に入っています。

大型商業プロジェクトの台頭

近年、多磨地区には地域変貌を促す重要な機会が到来しました——三井不動産が府中市朝日町で大型商業施設を計画しているのです。計画地は西武多摩川線・多磨駅の東側、東京外国語大学府中キャンパスに隣接する一帯の開けた用地です。ここはかつて米軍調布基地の旧跡地で、土地返還後は伊藤洋華堂（イトーヨーカドー）による大型スーパーの開発が予定されていましたが、経営環境の変化や建材コスト高騰などを理由に頓挫していました。現在は三井不動産が引き継ぎ、『ららぽーと』や『ららテラス』などのブランドが想定される大型ショッピングセンターへと再計画されています。住民説明会の資料によれば、敷地面積は約3.9万平方メートル、地上5階の商業施設を計画。延床面積は約11.7万平方メートル、13層が商業棟の主体、45層および屋上に大型駐車場を設け、約1650台分の駐車スペースを提供する見込みです。その規模は立川のららぽーと立飛（敷地約9.4万㎡）やイオンモール武蔵村山（約13.7万㎡）と比べるとやや小ぶりですが、一般的な地域型商業施設を遥かに上回る規模であり、多磨および周辺地域の新たな商業中核となる可能性があります。

計画では、2027年秋に着工、2029年4月に竣工・開業する見込みです。現在は埋蔵文化財の発掘調査など前段階の作業が進められており、工期に一定の影響を与える可能性はありますが、全体の進行は明確です。注目すべきは、多磨駅のある朝日町エリアが地理的に調布市や三鷹市に近接しており、従来は京王線府中駅の繁華区との交流があまり多くなかった点です。しかし、西武多摩川線は2020年に駅改良と自由通路の新設を行い、ダイヤも安定（平常・ラッシュ時ともに1時間当たり約5本）しています。これによりラストワンマイルの接続条件が改善しました。加えてプロジェクトは中央自動車道の調布IC／稲城ICにも近接しており、開業後は自動車来訪客を大量に呼び込むことが期待されます。この大型商業施設の出現は、静かな多磨地区が大きく変貌し、人流とビジネス機会をもたらす転換点となるでしょう。

地域価値と今後の投資展望

大型商業施設の竣工は、多磨地区の生活利便性と投資価値に深い影響を与えることが見込まれます。まず、住民の生活利便性は大幅に向上するでしょう。これまで多磨駅周辺はまともな商業施設が乏しく、日常の買い物は車で他地域へ出る必要があり、居住体験の弱点と見なされていました。伊藤洋華堂による計画の頓挫以降、住民は「大型スーパーマーケットの出店」を長年待ち望んできました。今回三井不動産の商業計画が固まったことで、“買い物砂漠”の時代は終わる可能性が高い――商業施設内には総合スーパーや生鮮マーケットなどが入る想定で、周辺ファミリーのワンストップ消費ニーズを満たすことが期待されます。生活インフラの充実は居住魅力を直接押し上げ、業界では多磨地区の地価・家賃がプロジェクトの進展前後で上振れするとの見方が一般的です。Urbalyticsのデータでは、現在多磨駅周辺の住宅地の公示地価は坪当たり約190万円前後で、府中の主要市街地や隣接する調布市より低位にあります。中古の一戸建て売買価格は概ね4,000万〜5,000万円台が中心です。商業施設の完成により「利便性＋環境」の二重優位性が顕在化すれば、不動産価格のさらなる上昇余地が見込まれます。

交通面の影響としては、大型商業施設は追加の人流・車流をもたらし、周辺道路の負荷増加を懸念する声もあります。多磨地区の主要道路である人見街道はやや幅が狭く、週末や味の素スタジアムのイベント時には渋滞が頻発しています。市議会の一部からは、商業施設の開業と武蔵野の森公園のイベントが重なる場合、交通渋滞や歩行者の安全確保に向けた事前対策が必要であり、都に対して府中3・4・12号線（新規道路）の早期整備を促すべきだという指摘が出ています。府中市もこれら道路整備の早期着手に協力すると回答しており、商業の発展に伴うインフラ整備と地域調整が重要な注目点となるでしょう。

結論

東京近郊で投資機会を探るプロフェッショナル投資家にとって、府中市多磨地区は期待を抱かせる局面を迎えています。歴史と人文的背景に富み、財政基盤が安定した成熟都市である府中に大型商業施設という触媒が投入されることで、地域価値は新たな段階へと引き上げられる可能性が高いです。短期的には、開発・建設の進捗が土地・不動産の価値再評価を直接促し、商業空白の解消が住民の生活の質を改善します。中長期的には、多磨地区が“緑豊かなキャンパス環境＋商業利便”の独自コンビネーションを形成し、より広範な人口流入と賃貸・購入ニーズの増加を招くことで不動産市場の持続的な強化を支えるでしょう。ただし、投資に際しては交通インフラの整備の進捗、商業施設稼働後の周辺環境への影響など、プロジェクト推進過程に内在するリスクを慎重に見極める必要があります。総じて、府中・多磨地区の投資ポジションは「小規模な潜在株」から「より広く注目される価値株」へと移行しており、地域計画の追い風と市場動向の両輪がそろうことで、安定的なリターンと比較的低い参入障壁を兼ね備えた投資機会を提供すると言えます。

参考資料：

【出典：Wikipedia（日本語），2023，https://ja.wikipedia.org/wiki/府中市_(東京都)】

【出典：Apamanshop，2023，https://www.apamanshop.com/tokyo/townpage/ranking/town-zaisei/】

【出典：ダイヤモンド不動産研究所，2025，https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1112371】

【出典：調布経済新聞，2024，https://chofu.keizai.biz/headline/4303/】

【出典：結城りょう市議ブログ，2025，https://www.r-yuuki.jp/2025/11/30874/】

【出典：リノベーションコンパス，2025，https://milkglassco.com/column/latest_trends_survey_of_real_estate/】

【出典：Renolike不動産コラム，2025，https://column.renolike.com/p908/】

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