日本房产投资系列 - 包租(Sublease)的真相（一）

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经常收到有意投资日本房产的朋友提出这样的问题，“我想在日本投资买房，但又不太懂也怕麻烦，是不是可以委托给第三方做包租，这样最方便省心？”。

正规的包租（サブリース）的确是包租公司通过一揽子服务，帮房东解决几乎所有在投资房租赁中可能碰到的各类问题，让房东实现躺平收租。但是现实是，市场中鱼龙混杂，包租公司良莠不齐，无良操作层出不穷，包租合同陷阱也防不胜防。那究竟如何判断包租是否可行呢？本文将详细说明包租管理合同的运作机制、优点以及注意事项。对于考虑通过包租管理来进行房地产投资的读者，希望本篇文章能为您提供参考。

1. 包租管理和普通委托管理

包租管理（サブリース）合同是一种将出租物业的管理交由房地产管理公司等处理的契约方式。它经常与“管理委托方式”相比较，这两种方式都能有效减少房东的管理负担。在此将详细介绍包租合同与管理委托方式之间的机制差异。

管理委托方式

“管理委托方式”是指房东与房地产管理公司签订合同，由管理公司负责其所拥有房产的入住与退租手续及物业管理等事务。这种方式的特点在于仅将管理业务委托出去，而与租客签订租赁合同的仍然是房东本人（通常通过房产中介公司进行）。租金一般由租客直接支付给房东，不过根据合同内容，也可以委托管理公司代为收款。房地产管理公司从中收取的管理费通常为租金收入的 5%〜10% 左右。在管理委托方式中，房东可以自主决定房租、租客审查等与租赁有关的事项，但需要注意的就是房东仍需自行承担空置风险。

包租管理（サブリース）方式

包租管理（サブリース）合同是指房东将房产出租给一家专门从事房地产管理的公司，该公司再将房产转租（转借）给实际入住的租客。通过这种合同方式进行物业管理的公司称为“包租公司”。在前述的“管理委托方式”中，是由“房东与租客”直接签订租赁合同；而在包租合同中，合同关系是建立在“房东与包租公司”之间。由包租公司负责租金的收取与招租等业务，房东则根据合同约定获得固定金额的租金收入。

包租合同最大的优点是：即使存在空置房间，房东仍可获得与满租时几乎相当的租金收入（通常从总房租中扣除10%～20%的管理费用后支付给房东），因此能有效降低空置风险。但另一方面，包租合同由于将大多数管理业务委托给包租公司，因此在选择合作公司时必须特别谨慎。在进行包租型房地产投资时，应选择具有强大集客能力、经营稳定、破产风险低的公司作为合作对象。

2. 包租方式的优点：

透过包租管理（サブリース）合同进行房地产投资，可以带来以下几项优点：

1. 可以将房地产的管理业务委托出去
2. 减少空置与租金拖欠的风险，获得稳定收入
3. 减轻办理所得税申报的负担

✅ 首先可将房地产的管理业务委托出去经营出租物业时，会涉及各种事务，例如：

• 招募入住者
• 租金收取
• 入退租手续
• 合同更新
• 租客投诉处理
• 建物维修保养

由房东一个人长期稳定地独自处理这些事务其实是非常困难的。而在包租管理合同中，上述所有与房产经营相关的管理工作都可以全部交由包租公司处理，因此可以大幅减少房东的管理负担。此外，根据具体合同内容，招租时的广告费用、退租后的恢复原状费用等一部分管理成本，也有可能由包租公司承担。

✅其次可以降低空置与租金拖欠风险，获得稳定收入

包租合同最大的特点在于：无论房屋是否空置或租客是否拖欠租金，房东都可以获得稳定的收益。在传统的出租经营中，收入基本只来自租客支付的房租，因此“一旦出现空置”或“租客未付款”就会成为严重的风险。但通过包租管理方式，由于房东是将房产出租给包租公司而非最终租客，因此大大降低了空置风险，同时仍能确保房东每月获得固定金额的收入。不过这里需要提示一下，在确定包租固定租金收益的时候，房东也务必要做一下租金的市场调查，掌握真实有效的市场租金水平，以确定包租公司承诺的固定租金收益是否正常、合理。

过高或者过低的租金承诺都会给房东带来巨大的风险。进行市场租金调查时，可以使用房地产租赁信息网站，比如suumo或者athome等，除了上述公开网站外，我本人也使用URBALYTICS平台里的租金查询功能，通过地址可以查询周边类似物件的租金市况和平均单价，这样就可以比较清晰的掌握所涉物件的合理租金水平，进而确定合理的包租价格。

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✅ 还可以减少办理所得税申报的负担

通过包租合同，房东可以大幅减轻申报所得税（确定申告）时的工作量。在一般的出租经营中，房东需要自行承担修缮费、广告费等各种支出，因此必须平时就详细整理和分类这些费用项目，才能准确进行税务申报。但在包租合同中，像修缮费、广告费等大多由包租公司承担，因此房东只需根据与包租公司之间的租赁合同进行简单的收入申报即可，不必处理大量的明细账与费用归类，大幅降低了申报负担。

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许 皆欢

特邀专栏作者

Urbalytics合作伙伴, 原从事法律工作。2019年来日后，从事房地产投资和管理业务。现房地产投资已成为第二职业。喜欢看房产广告，也喜欢看房子，从中发现的不仅是价值也是乐趣。