文字数: 1963 | 予想読書時間: 4 分 | 閲覧数: 200
坐落于东京都与埼玉县交界处的西武池袋线「清瀬」站，或许不像中野、吉祥寺那样声名远播，却悄然散发着独特的历史韵味、稳定的住宅价值与未被高估的投资潜力。对于寻求中长期稳定回报的房地产投资者来说，「清瀬」值得你认真看一眼。
历史价值：从结核疗养地到森林中的静谧住宅区
「清瀬」自大正末期以来，便以其干燥气候、丰富森林资源与地势平缓，成为日本著名的“结核疗养地”之一。当时的大型疗养院（如：国立療養所結核研究所）吸引了大量医护与疗养人群，也促成了清瀬独特的“医疗-森林共生城市”结构。尤其是在昭和初期，结核病在日本广泛流行，而清濑凭借优越的空气质量与森林覆盖，被定位为“结核疗养城市”。清濑建有多个大型医疗设施，如複十字医院、救世军清濑医院、国立病院机构东京医院等，构筑起以医疗为核心的城市结构，延续至今。
这种历史沉淀使得清瀬在城市结构上保留了大量自然空间与医疗设施密集度，即便如今已发展为近郊住宅区，仍可见“疗养城市”的规划痕迹。比起东京其他高度城市化地区，清瀬保有更多“呼吸感”。
同时清濑市也是昭和时代著名歌姬中森明菜的故乡，这使得清濑在医疗与自然之外，亦有一层独特的文化记忆，成为本地人自豪的象征之一。
中森明菜42周年唱片海报
近年发展：稳定扩张中的居住区 + 首都圈外延受益区
清濑站是清濑市内唯一的铁路线车站，隶属西武池袋线，从池袋出发约25分钟即可抵达。虽为非急行站，但部分时段提供始发列车，加上可直通东京地铁副都心线、有乐町线、港未来线等多线，通勤与周末活动皆便利。2023年度数据显示，清濑站日均进出站人次约为6.1万人，具备中规模通勤站的稳定流量。近年来，受益于西武池袋线“準急”停靠站的定位与近郊住宅压力外溢，「清瀬」成为不少家庭与高龄者“脱离都心但不脱离便利”的首选居住地。
西武池袋線路线图
周边设施 & 开发项目
亲水绿带与生活环境
清濑以空堀川为界的河岸绿带，设有完善的步道与观鸟区，居民日常可在自然中慢跑、遛狗。市内尚有金山绿地与多片杂木林，使清濑保有“森林都市”的城市意象。
车站周边
- 北口区域再开发： 北口区域于1983年～1995年间完成再开发，建设了综合设施「クレア」（CREA），内含西友超市、药妆店、连锁餐饮与清濑市立图书馆等，配有无障碍天桥与巴士、计程车转运广场，整体生活便利度极高。
- 南口街区氛围：南口则保留更多地元商店街文化，老字号食堂、蔬果店与杂货铺林立。虽无大型商业设施，但生活机能齐全，邻近区域有多所医院与学校，如国立护理大学校、明治药科大学，使得南口成为医疗从业者与学生集中地。
隈研吾设计的中央公园新案
车站西侧的中央公园正在进行由隈研吾事务所主导的综合开发计划，预计于2026年分阶段开放。将整合儿童馆、图书馆及绿地开放空间，未来也将设置展示豪华列车「梦空间」的户外展区，为家庭客群与亲子活动提供丰富场景。
车站周边开发计划
通过Urbalytics上的建筑计划功能, 可以看到周边近年团地和学校的开发计划。
投资潜力：稳定收益型资产的低估洼地
由于相较邻站（如所沢或保谷）房价偏低，清瀬逐渐吸引年轻家庭、小户型投资客关注。从投资角度来看，清濑具备低门槛、低风险的特性，适合初次布局东京圈的不动产投资者。区域内医疗与教育机构集中，使得医护人员与学生的租赁需求稳定，具有较强的抗周期性。同时，中央公园开发与北口商圈整备等项目也为未来地价和租金的稳步提升提供了明确支撑，具备良好的中长期增值潜力。
2025年地价公示数据显示：
- 住宅地平均价格为 195,900 日元/㎡（同比+2.5%）
- 商业地平均价格为 370,500 日元/㎡（同比+3.0%）
清濑住宅租金：
- 单身型（1K～1DK）：约 6 万日元
- 情侣或双人型（1LDK～2DK）：约 9 万日元
- 家庭型（2LDK～4LDK）：约 12 万日元
整体平均租金约 7 万日元，相比东京23区平均的 15 万日元仍具显著价差。
居住构成与目标客群: 清濑市的住宅类型丰富，车站周边有高层大楼，稍远区域则分布中小公寓、独栋住宅与团地，满足单身、家庭、高龄者与医疗工作人员等多样需求。
附件一栋收益物件
通过Urbalytics的物件查找功能可以看到，清濑的物件普遍在1亿以下，收益率在6.4%+, 高于东京23区的平均水品。现金流相对稳定。
结语：适合“理性投资者”的新兴选择
清濑不是热点、不是网红地段，但对于追求现金流安全、抗波动资产配置，或希望布局东京圈长期保值型资产的投资者而言，清濑正是一块值得长期观察与适度介入的“静水深流”地段。
未来3年，随着中央公园项目落地与区域老龄化结构进一步转化，预计将出现“高质量家庭型住宅”和“高机能单身租赁型公寓”的双重需求增长。如果你正在寻找东京近郊仍有上涨空间、现金流稳健、生活机能良好的区域，「清瀬」是一个被低估的名字。不是短炒者的战场，而是长期投资者的沉稳之选。
