信用卡巨头跨界推出不动产ST产品，「セゾンの智能不动产投资」能否成为行业转折点？

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近日，株式会社クレディセゾン与みずほ信託银行、みずほ银行、トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社以及Securitize Japan株式会社五家公司宣布合作，推出日本首个由信用卡公司发行的房地产证券型代币（Security Token，简称ST）——「セゾンのスマート不动产投资」。该服务旨在通过数字化手段降低房地产投资门槛，使更多个人投资者能够参与房地产资产的投资。

产品结构

1. 资产起点：由 Tosei Asset Advisors（东急集团旗下）担任资产管理人，负责寻找和管理不动产项目。不动产资产将以信托方式托管给“信托受托人”（如图所示，Mizuho みずほ信託銀行），确保资产独立性和透明度
2. 受益权结构：分为：
   1. 一般受益权（可供投资人认购的部分）
   2. 劣后受益权（由クレディセゾン认购，用于风险缓冲）
3. 募集
   1. 投资人通过Securitize Japan 提供的区块链平台参与投资，Securitize Japan 负责募集及投资人登记管理
   2. 投资人可以用现金或信用卡积分（永久不灭ポイント）参与投资，降低参与门槛
4. 现金流归属与保障机制：
   1. 投资期间产生的租金收入及最终不动产处置收入由信托回收，优先分配给一般受益权持有人
   2. 若出现损失，由 Credit Saison 持有的“劣后受益权”首先承担风险，从而保护一般投资人本金不受损
5. 融资过程：信托结构下，可通过借入（例如 Mizuho 的贷款）为资产运营提供杠杆。借入人还本付息后，剩余现金用于支付投资人回报

产品结构

官网上宣传的项目亮点如下

• 少额起投，门槛低: 投资者可使用10万日元起的资金参与，无需开设证券账户。此外，セゾン卡和UC卡的持卡人可使用日常消费积累的「永久不灭积分」进行投资，200积分（约900日元）起，每100积分为单位，灵活便捷 。
• 风险控制机制：优先劣后结构: 该产品采用「优先劣后结构」设计，若投资物业发生亏损，クレディセゾン作为劣后出资者将优先承担损失，最大程度保护一般投资者的本金安全 。
• 投资对象明确，资产可视化: 与传统的J-REITs不同，「セゾンのスマート不动产投资」的投资对象为具体的房地产项目，如东京23区内的神楽坂、早稲田、西早稲田、巣鴨、大森、大森町等地的物业，投资者可清晰了解所投资产 。
• 法规支持，技术保障: 该服务基于2020年修订的《金融商品取引法》，明确了证券型代币作为金融商品的法律地位，增强了投资的法律保障。同时，利用区块链技术实现代币的电子化发行和管理，提高了交易的透明度和安全性 。

日本Crowdfunding市场的现状： 高速扩张下的隐忧

日本Crowdfunding市场的现状

近年来，日本的不动产クラウドファンディング（房地产众筹）市场急速扩张，年资金流入规模已突破1,000亿日元。以“少额・线上・高利回报”为特色，这类产品吸引了大量希望参与不动产投资的个人投资者。然而，随着“利回り偏重（回报率导向）”的风气蔓延，一些运营方通过宣传“年利回报10%以上”的高收益项目来吸引资金，但在实际资产管理与退出过程中出现延迟、兑付困难甚至资金用途不透明等问题，投资者信心面临挑战。例如“ヤマワケエステート”的延期兑付风波，揭示了部分运营企业风控薄弱、透明度不足的问题，也引发了监管与行业协会的强烈反思。

根据《楽待》的调查报道，众多平台使用醒目的大字号和鲜艳配色来吸引投资者注意，营销上过度突出「高利回报」, 却对潜在风险和资金用途缺乏充分说明。不动产小口化行业协会代表指出，不少投资人缺乏基本的投资认知，对“高回报即高风险”的原理认识不足，导致“利回り偏重”成为结构性问题。同时，部分平台在面对资产未能及时退出的情况下，缺乏风险预案，一旦买方融资失败或市场回落，便出现兑付延期甚至资金断裂的情况。这些迹象与早期ソーシャルレンディング(social lending)平台所遭遇的问题极为相似，若不加强监管与投资者教育，未来有可能重蹈覆辙。

「ヤマワケ问题」暴露的行业风险

ヤマワケ官网

2025年初，知名不动产クラウドファンディング平台「ヤマワケエステート」爆出一系列兑付延期问题，引发了投资者的高度警觉，也成为推动整个行业反思与变革的导火索。该事件揭示出：即便是在受《不动产特定共同事业法》（不特法）规范下运营的项目中，也存在收益预测不实、偿还计划不明确、投资者保护机制薄弱等一系列隐患。

业界协会对此明确表示，将以更强的危机意识来推动规范化建设，防止“高利回报诱导 + 风控薄弱”的问题再次发生。尤其是面对市场变化、买方资金断裂等不可控因素，项目兑付本就存在一定风险，倘若缺乏透明披露与应急机制，将极大地伤害投资者信心。

セゾンST模式：不动产证券化 × 消费金融的下一站

在当前日本小口不动产投资行业“信任赤字”加剧的背景下，クレディセゾン等五家公司联合推出的「セゾンのスマート不動産投資」正为市场提供一种安全性更强的解决方案。作为日本首个由信用卡公司主导的公募型不动产セキュリティ・トークン（ST）产品，该服务不仅具备「小额起投」的门槛优势，更融合了「永久不灭积分投资」「无需开户」等消费金融基因，通过“优先劣后结构”有效保护一般投资者权益，在产品设计上体现出更强的合规与风控意识。

这一模式与近期爆发「ヤマワケ问题」的不动产クラファン形成鲜明对比。后者虽也宣称“高收益”、“可少额参与”，但由于运营商责任不明、项目风险披露不足、退出机制不清晰等问题，导致投资者频繁面临兑付延期，甚至出现元本风险。而ST模式由于适用《金融商品取引法》，需要提交有价证券届出书，并受信托机制和区块链记账监管，信息透明度与法定合规性远高于一般クラファン。

从本质上讲，ST是“有监管、有登记、有流通”的正规金融商品，而クラファン多数是“简易许可制下的共同出资结构”，两者在法律地位、信息披露义务与投资者保障机制上存在代际差异。ST的兴起，预示着日本小口不动产投资市场，正在从“收益率导向”向“结构安全 + 透明信赖”转型，或将开启一轮新的行业洗牌。

写在最后

「セゾンのスマート不动产投资」凭借金融科技与传统信用体系的深度结合，为日本房地产小口化投资提供了全新的路径。它不仅打破了不动产投资高门槛的固有印象，也通过“积分投资”、“优先劣后结构”等机制，兼顾了普惠性与风险控制，开辟了个人财富管理的新方式。

对于首次尝试不动产投资的消费者而言，这是一次低门槛、低复杂度的友好入口；对于已有经验的投资者来说，也提供了资产多元配置、对冲传统市场波动的工具。随着金融产品的数字化、证券化趋势不断推进，类似 ST（Security Token）模式的产品预计将在今后几年加速普及，成为“后クラファン时代”更合规、更透明的主流解决方案之一，值得长期关注与研究。

参考文献

• https://st.saisoncard.co.jp/service/?utm_source=chatgpt.com サービスの仕組み
• https://www.rakumachi.jp/news/column/367624 「利回り偏重」がトラブルの温床に、年間1000億が流入「不動産クラファン」の課題
• https://www.kenbiya.com/ar/ns/release/p_service/9017.html クレジットカード会社による不動産セキュリティ・トークン「セゾンのスマート不動産投資」5社で協業開始

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谭琛

Urbalytics 创始人

建筑经营管理士、日本宅地建物取引士、前战略顾问。中国出身，现居东京。曾任职于外资战略咨询公司，后在涩谷创办房地产科技企业，推出自主研发的不动产数据分析平台「Urbalytics」，致力于通过真实数据为不动产投资与交易提供科学决策支持。工作之外，专注于育儿生活，并与爱犬共度悠闲时光。