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近日,株式会社クレディセゾン与みずほ信託银行、みずほ银行、トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社以及Securitize Japan株式会社五家公司宣布合作,推出日本首个由信用卡公司发行的房地产证券型代币(Security Token,简称ST)——「セゾンのスマート不动产投资」。该服务旨在通过数字化手段降低房地产投资门槛,使更多个人投资者能够参与房地产资产的投资。
产品结构
- 资产起点:由 Tosei Asset Advisors(东急集团旗下)担任资产管理人,负责寻找和管理不动产项目。不动产资产将以信托方式托管给“信托受托人”(如图所示,Mizuho みずほ信託銀行),确保资产独立性和透明度
- 受益权结构:分为:
- 一般受益权(可供投资人认购的部分)
- 劣后受益权(由クレディセゾン认购,用于风险缓冲)
- 募集
- 投资人通过Securitize Japan 提供的区块链平台参与投资,Securitize Japan 负责募集及投资人登记管理
- 投资人可以用现金或信用卡积分(永久不灭ポイント)参与投资,降低参与门槛
- 现金流归属与保障机制:
- 投资期间产生的租金收入及最终不动产处置收入由信托回收,优先分配给一般受益权持有人
- 若出现损失,由 Credit Saison 持有的“劣后受益权”首先承担风险,从而保护一般投资人本金不受损
- 融资过程:信托结构下,可通过借入(例如 Mizuho 的贷款)为资产运营提供杠杆。借入人还本付息后,剩余现金用于支付投资人回报

产品结构
官网上宣传的项目亮点如下
- 少额起投,门槛低: 投资者可使用10万日元起的资金参与,无需开设证券账户。此外,セゾン卡和UC卡的持卡人可使用日常消费积累的「永久不灭积分」进行投资,200积分(约900日元)起,每100积分为单位,灵活便捷 。
- 风险控制机制:优先劣后结构: 该产品采用「优先劣后结构」设计,若投资物业发生亏损,クレディセゾン作为劣后出资者将优先承担损失,最大程度保护一般投资者的本金安全 。
- 投资对象明确,资产可视化: 与传统的J-REITs不同,「セゾンのスマート不动产投资」的投资对象为具体的房地产项目,如东京23区内的神楽坂、早稲田、西早稲田、巣鴨、大森、大森町等地的物业,投资者可清晰了解所投资产 。
- 法规支持,技术保障: 该服务基于2020年修订的《金融商品取引法》,明确了证券型代币作为金融商品的法律地位,增强了投资的法律保障。同时,利用区块链技术实现代币的电子化发行和管理,提高了交易的透明度和安全性 。
日本Crowdfunding市场的现状: 高速扩张下的隐忧

日本Crowdfunding市场的现状
近年来,日本的不动产クラウドファンディング(房地产众筹)市场急速扩张,年资金流入规模已突破1,000亿日元。以“少额・线上・高利回报”为特色,这类产品吸引了大量希望参与不动产投资的个人投资者。然而,随着“利回り偏重(回报率导向)”的风气蔓延,一些运营方通过宣传“年利回报10%以上”的高收益项目来吸引资金,但在实际资产管理与退出过程中出现延迟、兑付困难甚至资金用途不透明等问题,投资者信心面临挑战。例如“ヤマワケエステート”的延期兑付风波,揭示了部分运营企业风控薄弱、透明度不足的问题,也引发了监管与行业协会的强烈反思。
根据《楽待》的调查报道,众多平台使用醒目的大字号和鲜艳配色来吸引投资者注意,营销上过度突出「高利回报」, 却对潜在风险和资金用途缺乏充分说明。不动产小口化行业协会代表指出,不少投资人缺乏基本的投资认知,对“高回报即高风险”的原理认识不足,导致“利回り偏重”成为结构性问题。同时,部分平台在面对资产未能及时退出的情况下,缺乏风险预案,一旦买方融资失败或市场回落,便出现兑付延期甚至资金断裂的情况。这些迹象与早期ソーシャルレンディング(social lending)平台所遭遇的问题极为相似,若不加强监管与投资者教育,未来有可能重蹈覆辙。
「ヤマワケ问题」暴露的行业风险

ヤマワケ官网
2025年初,知名不动产クラウドファンディング平台「ヤマワケエステート」爆出一系列兑付延期问题,引发了投资者的高度警觉,也成为推动整个行业反思与变革的导火索。该事件揭示出:即便是在受《不动产特定共同事业法》(不特法)规范下运营的项目中,也存在收益预测不实、偿还计划不明确、投资者保护机制薄弱等一系列隐患。
业界协会对此明确表示,将以更强的危机意识来推动规范化建设,防止“高利回报诱导 + 风控薄弱”的问题再次发生。尤其是面对市场变化、买方资金断裂等不可控因素,项目兑付本就存在一定风险,倘若缺乏透明披露与应急机制,将极大地伤害投资者信心。
セゾンST模式:不动产证券化 × 消费金融的下一站
在当前日本小口不动产投资行业“信任赤字”加剧的背景下,クレディセゾン等五家公司联合推出的「セゾンのスマート不動産投資」正为市场提供一种安全性更强的解决方案。作为日本首个由信用卡公司主导的公募型不动产セキュリティ・トークン(ST)产品,该服务不仅具备「小额起投」的门槛优势,更融合了「永久不灭积分投资」「无需开户」等消费金融基因,通过“优先劣后结构”有效保护一般投资者权益,在产品设计上体现出更强的合规与风控意识。
这一模式与近期爆发「ヤマワケ问题」的不动产クラファン形成鲜明对比。后者虽也宣称“高收益”、“可少额参与”,但由于运营商责任不明、项目风险披露不足、退出机制不清晰等问题,导致投资者频繁面临兑付延期,甚至出现元本风险。而ST模式由于适用《金融商品取引法》,需要提交有价证券届出书,并受信托机制和区块链记账监管,信息透明度与法定合规性远高于一般クラファン。
从本质上讲,ST是“有监管、有登记、有流通”的正规金融商品,而クラファン多数是“简易许可制下的共同出资结构”,两者在法律地位、信息披露义务与投资者保障机制上存在代际差异。ST的兴起,预示着日本小口不动产投资市场,正在从“收益率导向”向“结构安全 + 透明信赖”转型,或将开启一轮新的行业洗牌。
写在最后
「セゾンのスマート不动产投资」凭借金融科技与传统信用体系的深度结合,为日本房地产小口化投资提供了全新的路径。它不仅打破了不动产投资高门槛的固有印象,也通过“积分投资”、“优先劣后结构”等机制,兼顾了普惠性与风险控制,开辟了个人财富管理的新方式。
对于首次尝试不动产投资的消费者而言,这是一次低门槛、低复杂度的友好入口;对于已有经验的投资者来说,也提供了资产多元配置、对冲传统市场波动的工具。随着金融产品的数字化、证券化趋势不断推进,类似 ST(Security Token)模式的产品预计将在今后几年加速普及,成为“后クラファン时代”更合规、更透明的主流解决方案之一,值得长期关注与研究。
参考文献
- https://st.saisoncard.co.jp/service/?utm_source=chatgpt.com サービスの仕組み
- https://www.rakumachi.jp/news/column/367624 「利回り偏重」がトラブルの温床に、年間1000億が流入「不動産クラファン」の課題
- https://www.kenbiya.com/ar/ns/release/p_service/9017.html クレジットカード会社による不動産セキュリティ・トークン「セゾンのスマート不動産投資」5社で協業開始