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晴海FLAG——东京奥运村的地标建筑,如今成了投资者们竞相下注的热门标的。今年3月,投资者将7000万日元买入的房子,不到一年后以1.5亿价格出售,暂时创下了该户型的最高售价记录。然而很快,这个最高价又会成为新的市场锚定价格:接下来的同户型的成交价只会比这个价格更高。
热度背后,这场热火朝天的买卖,真的靠谱吗?租金能否支撑快速上涨的房价?未来还会继续上涨吗?在加息预期、租金上涨乏力的背景下,这场投资翻倍的游戏还能不能继续参与?
1、晴海FLAG,怎么突然成了投资热土?
晴海FLAG位于原东京奥运村旧址,由东京都政府主导开发,去年3月底完成了全部交房。这片由多栋板型高层住宅组成的大型社区,原本是为为了给东京奥运期间的选手提供的住所,奥运结束后作为带有住居改善性质的新楼盘,没想到在疫情后成了资本玩家的竞技场。
按照常理,政府主导的住宅项目在分售时通常会设定禁止法人购入、禁止转售、禁止转租等防投机条款。但晴海FLAG却出奇地宽松,直接大开绿灯。除了政策,晴海FLAG的初售价格也颇具吸引力。每坪(1=3.3平米)单价约为300万日元,比周边的楼盘便宜约三成。这样的价格差,自然吸引了大量投资客蜂拥而至,某栋楼竟出现266倍的竞购倍率(同一套房有266人申请购买),让人仿佛回到泡沫经济年代。NHK在调查报道中发现:某些楼栋中法人购买占比高达四成,甚至有个人投资者一次扫下六户。显然,这已不是简单的自住需求了。
2、售价翻倍,租金翻得起吗
以主力户型70至100平米为例,分售时每坪价格大致为300万日元。如今,仅一年时间,二手市场的挂牌价已飙升至每坪500万至800万不等。例如文章开头那套7000万日元买入的房源,目前以超过1.5亿的价格成交,同一栋楼另一套107平米的大户型,更是喊到2.7亿日元。这样的价格,已不是让人望楼兴叹那么简单了,很多人买晴海确也不是用来自己住,投机成了首要目的。

晴海地区2020年-2025年5月公寓价格推移图,单位:万日元
然而,想要将这些房源租出去,却并没有那么容易。这些房源的租金报价普遍在每坪1.7万至1.8万日元之间,换算下来,一套27坪的户型月租约45万日元,而30坪的租金则高达58万日元。问题是:地段并不顶尖、交通稍显不便,周边配套也没跟上,这使得该区域的租赁需求本就一般。当地中介反应,晴海很多房子被转卖后,由于房价大幅提升,接手人对于房租的期望也水涨船高,很多挂高价出租的房子,租赁周期长达半年以上。如果以你是高价接盘的那个人,租金期望和成约周期能撑起整个投资吗?

晴海地区公寓租金走势,单位:万日元/坪,1坪=3.3平米
3、回报率冷复盘,投资人还能乐观多久?
从投资角度来看,收益分为“运营收益(租金)”和“资本利得(转手)”,我们不妨来算几笔账。案例1:
- 面积:75平方米(约23坪)、总价:1亿5800万日元(每坪约689万)
- 期望租金:每坪1万8000日元/月 → 年租金约450万日元
- 表面回报率:3.14%
案例2:
- 面积:107平方米(约32坪)、总价:2亿6800万日元(每坪约826万)
- 期望租金:每坪1万8600日元/月 → 年租金约715万日元
- 表面回报率:2.7%
需要注意的是,这些回报率还没扣除管理费、修缮基金、固定资产税等成本,实际收益只会更低。也就是说,如果仅靠出租收益,晴海FLAG的回报率在目前市场中几乎没有竞争力。那寄希望于未来转手赚差价,还现实吗?假设某房产以1亿日元购入,年租金为450万日元,表面回报率为4.5%。将来如果:
- 买家愿意接受3.5%回报率,售价能到 1亿2857万;
- 如果压到2.5%,售价理论可飙到 1亿8000万;
- 如果极端一些,买家接受仅0.5%的回报率,那理论上能喊价 9个亿!
这背后的逻辑其实是:以高价买入,期待未来有人愿意接受更低的回报率接手。但这套游戏能玩多久?
目前,日本央行已经释放出持续加息的信号。在利率上升的趋势下,曾因日元贬值而踊跃入场的海外投资者,也可能会踩下刹车。
更现实的问题是:日本的租赁市场本就对房东不那么友好,而愿意每月掏出50~100万日元来租房的人毕竟还是少数。而目前连期望租金的成交案例都不多,指望租金上涨,恐怕更像是一场美梦。
4、 结语
晴海FLAG既是日本城市更新与再开发能力的代表作,也成了检视当前楼市逻辑的一面镜子。它既有资产升值的光环,也隐藏着租金回报偏低、利率风险上升、市场供需矛盾等不容忽视的问题。
晴海FLAG是日本在疫情后经济走出通缩阴霾,进入正常通胀轨道的标志。我们不能否认它在东京楼市和日本经济中的重要象征意义,但也必须意识到:击鼓传花的游戏总会结束,房价不能只靠高价转卖维持,而终究是要回归可持续收益的本质。
数据来源:Urbalytics公寓数据检索:晴海区域
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